中国房价或二十年后是最便宜

　　12月14日召开的中央政治局会议，作为中央经济工作会议之前的定调会，对明年的经济工作提出总的要求和政策的着力点，为即将召开的中央经济工作会议确定一个政策基调。

　　中央政治局会议谈及明年的经济工作，在政策目标上，将“稳增长、调结构、惠民生、防风险”视为明年经济工作的核心目标，并且将“稳增长”仍然排在第一位。而“稳增长”的关键则在于能否如会议所提出的。

　　“抓住关键点、打好歼灭战”。其中，房地产市场能否稳定，可谓关键的关键。

　　继11月10日中央财经领导小组会议上发出“化解房地产库存”的信号之后，本次政治局会议再次明确提出“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”

　　这意味着，面对房地产供应结构性过剩的巨大挑战，2016年，在房地产政策层面，中央将通过力度很大的组合拳帮助稳定房地产的预期，从而在某种程度上稳定中国经济，避免房地产投资的持续下滑的风险蔓延到金融领域，引发系统性的金融风险。

　　从今年前11个月中国经济与房地产投资的表现看，今年经济持续下滑，房地产投资的明显下滑是主要原因之一。

　　尽管受今年“两会”以来房地产刺激政策的影响，包括一线城市在内的部分城市，房地产销售回暖的迹象很明显，但房地产投资却仍然持续下滑，到了11月份，房地产投资的增速下滑至1.3%的低点，已经连续22个月下滑。

　　1-11月份，房屋新开工面积140569万平方米，下降14.7%，降幅扩大0.8个百分点。其中，住宅新开工面积97077万平方米，下降15.3%。房屋竣工面积72413万平方米，下降3.5%。

　　而商品房待售面积在10月末68632万平方米的基础上再创历史新高，达到了69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。

　　待售住房库存量高企，尤其是三四线城市去库存化压力极大，这个问题依然没有解决。

　　机构数据显示，目前70个大中城市中，去库存周期超过12个月的城市多达27个，其中北海去库存周期高达30.1个月，烟台26.4个月，荆门25.5个月，呼和浩特24.9个月，三亚也多达23个月。

　　社科院报告则表明，当下房企库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。

　　销售和投资冰火两重天的背后，折射出中国绝大多数的城市住房供应严重过剩的事实。

　　回顾中国房地产调控政策的变迁，从过去最早的“抑制房价过快上涨”，到后来的“增加有效供给”，到今天的“化解库存”，说明中国房地产已经迎来了真正的行业转折点：住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。

　　在中国住房进入过剩阶段之后，房地产作为中国经济最重要拉动力的好日子基本已经结束，房地产已经从中国经济增长的引擎很有可能成为中国经济的拖累。

　　中国住建部提供的数据显示，包括农村在内，中国自有房比例已经高达89%。

　　无论中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。

　　事实上，如果剔除通货膨胀的因素，二十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

　　说十年后房子便宜，是相对人均收入而言的，比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元，而十年后人均月收入是1万元时，房屋均价可能是每平方12000元，相对而言，房屋的价格当然比现在便宜多了，因此，现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值，还会严重贬值！

　　对比古今中外房价，中国现在的房价处在房价最高时期，以目前的房价，一个年收入8万元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房，这个代价是非常高的。

　　房价如果继续上涨，社会各方面都无法承受，既然无法承受，房价就失去了上涨的动力，也就是说现在的房价，相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。

　　中国已经实施了十几年的“土地财政”政策，随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。

　　也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。

　　著名离岸资产配置专家刘磊认为，未来房地产市场另一个不利因素是人口红利的消失。

　　根据统计数据，中国0~14岁人口比重从上个世纪六七十年代到现在一路下滑，到2010年已经降为16.6%。在未来10年，中国23~28岁的生育旺盛期女性的数量将萎缩44.3%，如果生育率没有明显提升，0~14岁人口占总人口的比例将降至10%以下。

　　对此，人口学者判断，中国人口负增长的大势已定，21世纪中国面临的最大风险就是人口负增长造成的风险。即使现在开放了对二孩的限制，但就目前抚养一个孩子的耗费与居民收入的矛盾，也很难令政策带来拉动人口增长的效果。

　　中国社会现在已经步入“老龄化”国家，再过十年，中国社会将会更加衰老，年轻人将成为“稀缺”一代，对房屋的需求将会大幅度降低。

　　目前的社会中坚是60后、70后的这批人，这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的，市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人，这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房，而这批人的后代恰恰都是“独一代（独生子女一代）”。

　　十几年后“独一代们”也长大成人了，这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平，请问“独一代”如何消耗这些房屋呢？只能或租或卖吧？可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谭！

　　财政部最新发布的数据表明：今年1月到8月，全国国有土地使用权出让收入17599亿元，同比减少10950亿元，下降38.4%。如此大规模和大幅度的下滑，史所罕见。地方政府的钱袋子瘪了许多，持续多年的土地财政正面临着严重挑战。

　　我国政府收入，主要分为一般公共预算收入和政府性基金预算收入。

　　且看今年1月到8月的情况：全国一般公共预算收入103521亿元，同口径增长5.2%，其中地方本级一般公共预算收入4993亿元，同口径增长2.3%；全国政府性基金预算收入23399亿元，同口径下降29.8%，其中地方本级政府性基金预算收入20764亿元，同口径下降32.8%；全国一般公共预算支出102864亿元，同口径增长13.5%，其中地方一般公共预算支出10745亿元，同口径增长23.16%。

　　从结构上看，全国政府性基金预算收入占政府总收入的近二成，其中土地出让金占全国政府性基金预算收入的七成多。

　　土地出让金是地方本级公共预算收入的三倍多，可见地方政府高度依赖卖地款。地方公共预算支出总额比收入总额多了一倍多，严重入不敷出。

　　从增幅上看，地方政府公共预算支出增幅是收入增幅的10倍！加之地方政府性基金预算收入大降三成多，其中土地出让金大降近四成，地方政府的日子实在难过。

　　进入本世纪以来，我国房地产市场经历了飞跃式发展，土地出让金也呈暴发式增长，从2001年的1295亿元，持续增长至2014年的42606亿元，暴增32倍，年均复合增长率约25%。

　　随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。

　　也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。

　　从地方债务对土地财政依赖程度来推测，从长期看地方有可能在商品住房上达到双极限：

　　即一方面有可能将地价房价抬高到极限，另一方面又有可能将居住用地的供应源源不断地维持到极限。从种种迹象看，特别是从住房库存数据看，这个双极限或许正在逼近。

　　此外，那些目前全国经济发达的地区，持续吸引外来人口流入，是促使房价不断走高的主要因素之一。

　　但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移，经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势。

　　2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头，预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势，一线人口的负增长会导致房屋需求减少，进而促使房价走疲、甚至下降。

　　从海外众多国家房产价格历史走势和减息周期（释放流动性）的关系来看，可以得出这样的结论：

　　如果房价处于历史高位，且房屋空置率居高不下（创新高）、租金回报低（创新低），交易量锐减的情况下进行市场救市，如降息，恰恰是为了规避市场的硬着陆、市场转向甚至是价格剧烈下挫的开始。

　　综上所述，由之前大规模资本去追求高增长的房产，应该转向了资本合理分流，追求回报周期稳定，回报率稳定的投资产品。

 

 

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