12月深圳将迎来土地供应盛宴 新地王呼之欲出

　　虽然此次尖岗山宅地拍卖起始价尚未公布，但根据竞买保证金的估算，预计楼面单价将超越2.6万元/平方米，有望成为最新住宅单价地王。

　　为完成全年的供地任务，深圳12月将迎来土地供应盛宴。根据深圳市土地房产交易中心信息显示，2015年12月全市公开拍卖土地达26幅，总用地面积约196万平方米，总价值超百亿元。

　　从供地结构来看，此次坪山新区和龙岗的工业用地占供地总量的三成；商业用地分别位于坪山新区、宝安、盐田，其中宝安区占比约三成；居住用地方面，3宗地块皆为近两年市场上稀缺的纯住宅用地，分别位于坪山新区中山大道以南、振环路以西以及宝安区尖岗山片区，总建筑面积高达25.81万平方米。

　　值得注意的是，尖岗山片区周边项目曦城别墅区的尾盘均价已高达9万元/平方米，该区域项目中海九号公馆地块也是当年住宅地王。因此虽然此次尖岗山宅地拍卖起始价尚未公布，但根据竞买保证金的估算，预计楼面单价将超越2.6万元/平方米，有望超越去年龙光地产竞得的白石龙地块楼面价，成为最新住宅单价地王。

　　7宗商业用地、3宗纯居住用地、2宗大体量综合用地的推出，将直接导致12月成为深圳2015年单月供应土地最多的月份。稀缺的居住用地与商业用地的推出，也将打破深圳土地市场持续9个多月的沉默，打破去年全年的土地供应面积及卖地收入。

　　深圳中原地产研究中心的报告指出，深圳土地市场整年成交规模远远不及北上广等其他一线城市，年底扩大供应量可为土地市场解渴。当然，如此大的供应与地价，部分开发商亦可能因为资金压力或其他因素持相对谨慎的态度。

　　也有接近深圳市规划和国土委员会的市场人士告诉界面新闻，在房价暴涨的背景下，深圳市政府已感到诸多舆论压力，甚至“约谈”了为开盘大肆造势的某开发商。当然，在土地市场上，市政府亦不愿意看到太多地王的诞生，继续刺激房价。

　　前海土地的出让进度，或能佐证上述说法。今年年初，前海管理局曾对外宣称今年将公开出让产业用地10多宗，占地面积达25万平方米，建筑面积达260万平方米，并同时计划向本土港企出让3-5宗土地。事实上，前海在前11个月中仅出让两宗土地，其中1宗还是为弥补此前房企竞得地块规划改变而减少的建筑面积。对比明显的是，前海去年共推出9宗地块，面积14.9万平方米，成交金额高达229亿元，占深圳去年土地出让金的41%。

　　按照深圳市政府年初的规划，2015年计划安排新增建设用地430万平方米。而前11个月中，深圳通过协议和招拍挂总出让地块面积仅约274万平方米，加上12月即将推出的196万平方米的供地面积，方能完成年初制定的目标。

　　土地出让金方面，2014年深圳新出让土地地价收入365.73亿元，其中经招拍挂程序的土地出让收入为226.01亿元，占比61%；而截止到11月底，深圳卖地总收入约为361.4元，其中招拍挂程序的土地出让收入227.4亿元，占比约63%，协议出让土地的方式仍占一大部分比例。

　　前11月365.73亿元的卖地收入中，居住与商业用地的价值高达301.4亿元，其中经过招拍挂程序出让的土地仅有8宗，总价值约为190亿元。这意味着，虽然深圳土地稀缺，新增土地几乎“断粮”，但通过城市更新后协议出让的土地占比变得越来越大。

　　按照《广东省土地利用总体规划（2006-2020年）》下达给深圳的控制目标数，到2020年，深圳建设用地规模应控制在976平方公里，依此目标，深圳仅有769万平方米净增建设用地指标。按照目前深圳土地市场的出让速度，769万平方米的指标只能支撑两年，因此诸多房地产企业被迫向城市更新要土地。

　　官方资料显示，鸿荣源实业有限公司与中粮地产成为2015年深圳协议出让地块的最大赢家，前者通过协议出让方式获得土地20.5万平方米，土地出让金仅为22.93亿元，折合土地单价为1.1万元/平方米，上述地块即是位于龙华的鸿荣源·壹城中心项目，首次开盘均价约为4.3万元/平方米。

　　中粮地产则成为宝安区的城市更新大赢家，其通过协议出让方式获得土地12.4万平方米，付出土地出让金为21.8亿元，折合土地单价为1.76万元/平方米。城市更新让中粮地产在深圳未来将有中粮凤凰里、中粮紫云、中粮祥云国际、中粮云景国际、以及宝安69区旧改等众多项目的推出，而规划为深圳中粮大悦城的宝安25区旧改尚处于拆迁谈判阶段。

 

 

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