杭州土地市场成交量创新高 去库存仍是主基调

　　历经59轮鏖战，杭州城北的拱宸桥单元40号宅地，23日最终被大家房产竞得，成交总价27.51亿元，楼面地价高达20409元/㎡，刷新了拱宸桥区域的宅地楼面地价。

　　值得关注的是，该地块楼面地价相当于周边在售房源价格，北面中国铁建国际城今年成交均价为20385元/㎡。南面的远洋公馆售价稍高，今年成交均价为29669元/㎡。对此，不少业内人士不禁感叹，杭州的土地市场又疯了。

　　有业界人士测算，如果按照3500元/㎡的建安成本、10%的财务成本和1500元/㎡的各类税费来算，拱宸桥单元40号宅地项目的最低成本不会低于27500元/㎡；若做成高端项目，项目售价预计不会低于35000元/㎡。

　　在杭州，楼面地价超过20000元/㎡，可谓是顶级宅地的分界线。最近短短一个月时间，杭州有3宗宅地突破了这个天际线，开发商的拿地热情犹如回到2013年。

　　在地价上涨背后，是今年杭州商品房交易量有些火爆。

　　据浙报传媒地产研究院数据，今年1月~10月，杭州市区商品房成交量已近10万套，这样的成绩仅次于市场最为疯狂的2009年。进入11月份，成交火热的情形还在延续，在滨江三天内两次刷新地王价后，不少开发商也开始涨价开卖，而且市场上买涨的还大有人在。

　　与此同时，杭州可售房源也达到历史高位。来自透明售房网的一组数据，截至11月10日晚，杭州市区可售商品房达16.6万套，处于历史最高位，其中住宅库存量为9.6万套，主城区住宅库存为3.9万套。而反过来看2009年同期的杭州市场，当时主城区住宅库存仅在2.1万套左右。

　　这意味着，今年杭州虽然卖了不少房子，但同样有差不多数量的甚至更多数量的房源推向市场。据不完全统计，仅10月份，杭州市场即有35个项目推出了新房源，其中首次开盘项目约有10个，而11月份估计也有30余个项目开盘。

　　尽管如此，去库存仍是今年杭州房地产市场的主基调之一。

　　从10月1日起，杭州开始正式实行预售新规。按照新规，10月1日后拿地的项目，要达到预售条件，需符合以下规定：商品房地上建筑为10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工；11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层；100米以上的超高层建筑，已完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50米。这意味着以后杭州商品房的开发周期将加长，也有利于消化市场库存。

　　此外，杭州一些区域在尝试去商品房库存。以余杭区首批试点的星桥区域为例，在回迁安置方式中提出了“房票安置”的模式。即选择这一模式的拆迁户，核定的安置金额为单价5500元/㎡，在购买由开发商开发的参与房票安置的商品房房源时，还可享受相关奖励政策。根据目前的商品房均价，置换成星桥区域的普通商品房几乎不用自己出资。

　　一些去化较为困难或市场关注度不高的项目，开发商开始采取“以价换量”销售策略。如拿地三年才面市的东晖·龙悦湾，最近对外爆出销售均价4000元/㎡，创下杭州最低商品房价格。

 

 

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