北京11月6豪宅项目入市 2016年顶豪市场将迎激战

　　临近年底，北京单价在10万元左右的顶豪项目，正呈现加速入市的局面。据北京市住建委网站消息，截至24日，11月已有6个单价在10万元左右的新盘项目领证，再加上10月的6个项目，最近不足两个月时间内领证的顶豪项目已达12个，与今年前9个月的总量持平。与此同时，随着这两年迭出的高价地块的入市，业内人士预计明年顶豪市场将迎来更激烈的竞争。据中原地产数据，明年北京待售的单价在10万元以上的顶豪项目将达到50个，供应套数将超过3000套。显然，继今年顶豪井喷入市之后，明年顶豪市场将迎来前所未有的激战。

　　扎堆领证

　　住建委网站信息显示，11月20日，位于石景山区的远洋春秋嘉园72套房源获取预售许可证，拟售均价在106863元/平方米-142909元/平方米之间；

　　同日，位于朝阳区霄云路的新燕都家园(合生·霄云路8号)108套房源领证，拟售均价139800元/平方米；

　　11月15日，位于朝阳区东坝的恒大水岸嘉园领取预售许可证，预计12月1日开盘，批准销售套数为550套，拟售均价为97621元/平方米-103845元/平方米；

　　11月13日，位于朝阳区孙河板块的首开琅樾家园28套房源领证，拟售均价52182元/平方米-87335元/平方米，最高的两套房源售价为99861元/平方米和99917元/平方米。

　　11月5日，位于朝阳区南皋乡的东方贝弗利花园8套房源领证，拟售均价112000元/平方米-130700元/平方米；

　　11月1日，位于海淀区西北旺镇的如缘居北里的105套房源领证入市，最高售价接近9万元/平方米。

　　此外，位于朝阳区东坝的天璞家园，200余套自住型商品房在11月15日领证入市，其商品房的售价也将在10万元/平方米左右。

　　据中原地产统计，在此之前的10月，有6个单价10万元左右项目开盘，再加上11月已经领证的项目，不足两个月内累计已有12个顶豪项目领证开盘，这与今年前9个月的开盘顶豪项目数量持平。

　　去化加速

　　豪宅供应持续火爆，需求也在集中释放。在地王出现单价7.5万元/平方米的历史新高后，借着“高价地”的东风，前任地王陆续解套，豪宅签约上涨，去化呈加速之势。

　　以位于丰台西四环畔的紫辰院为例，据悉，截至目前，紫辰院认购额已高达21亿元，在此之前，紫辰院在2015年上半年的4个单月及1-6月连续实现北京豪宅销冠。近期，随着紫辰院首创“全生命周期、全社交模式、全功能体系”的三全居住模式，其产品力得到提升，目前售价7万元/平方米。据该项目销售负责人介绍，未来楼王售价预计会达到10万元/平方米。

　　另一个高端项目，位于西三环的龙湖西宸原著，继今年6月开盘两小时售罄30套别墅新品创10亿元佳绩之后，10月24日，其平层产品西宸原著·玉府，在蓄客仅1个月后开盘，又创造了10亿元的销售业绩。

　　有媒体援引西宸原著项目负责人的话称，樊家村地王的产生，对西宸原著的销售已经起到直接的促进作用，使客户更加认可西三环的区域和产品价值。2014年2月龙湖刚拿到丰台西局地块时，业内普遍认为这个地块很贵，但是今年的两次开盘，产品和板块都得到了市场普遍认可，去化的速度明显提升。

　　据中原地产研究部统计数据显示，今年北京10万元/平方米以上顶豪成交爆发，截至11月10日，整体签约套数达到了创历史纪录的203套，即使剔除年初盘古集中签约的96套，也达到了107套的历史最高纪录，是之前历史最高成交年份28套的3倍多。中原地产预计，今年全年北京10万元/平方米以上签约数量有望达到250套的爆棚成交量。

　　抢客升级

　　目前正扎堆入市的这些豪宅项目，主要是去年成交的地块，而今年新产生的高价地，还将在明年继续形成新一轮的庞大供应。

　　以北京为代表的一线城市，正上演着愈演愈烈的土地抢夺战。据中原地产统计，截至11月23日，北京土地市场成交额已经高达1852.14亿元，年内待售经营性土地还有9宗，这9宗地起价达115亿元，按照正常溢价率计算成交额将突破150亿元，因此预计北京全年土地市场成交额会突破2000亿元，超过去年的1916.9亿元，再创历史最高纪录。

　　在整体成交创新高之外，单个地块的楼面价也屡破纪录。据亚豪机构统计数据显示，截至10月底，在已出让的29宗宅地当中，实际楼面价超过3万元/平方米的达13宗，加上正在出让的土地，2015年土地楼面价超过3万元/平方米的宅地将达到18宗以上。这18宗地块项目未来售价均将超过6万元，其中纯商品住宅部分的可售面积为110万平方米左右，而在2015年截至目前，北京纯商住宅市场成交价在6万元/平方米以上的高端住宅产品仅成交了不到30万平方米。

　　“2015年最后两个月，虽然土地价格对房价影响已经趋弱，但依然会释放促涨影响，房价有可能出现继续上涨”，中原地产首席分析师张大伟表示，未来新上市的商品房定价仍会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的板块也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。

　　张大伟预计，明年北京待售的单价在10万元以上的顶豪项目将达到50个，供应套数将超过3000套。巨大的供应压力将使得豪宅市场出现非常严重的分化，“50个顶豪项目中，活得滋润的可能只有10个，另外10-20个能够勉强活着，更多的可能将遇到非常大的风险”。

　　谁来接盘

　　越来越多的高端项目入市，谁来接盘呢？

　　“随着土地价格的上涨，越来越多的企业在拿地之后走最高端的市场，超大户型、千万级房源的供应量霎时放大，但购买力却一直被限购等因素捆绑，使得供需在非常狭小的市场里受到非常大的挑战。”华润置地副总裁、华润置地北京大区总经理蒋智生此前在接受记者采访时表示，在这样的背景下，华润的几个新品项目，会通过控制总价和规模来避免这种直接的竞争。

　　据其介绍，白盆窑项目华润城将主打135平米以下3居产品，销售总价在700万-900万元之间，而亚林西项目昆仑域则主打130-170平米3-4居，总价在1000万-1500万元。

　　“北京的住宅市场越来越像一个金字塔，越高的总价就意味着越小的市场，所以我们会尽量往下沉。”蒋智生认为，对于整个西南城区板块来说，多年来市场的新增供应乏善可陈，但是当地的升级改善性需求却十分旺盛，华润的两个新品将主要面向这部分客群。在这些客群里，有相当一部分是通过置换掉手中80-100平米两到三居进行升级改善，所以华润的户型和总价刚好能满足这部分需求。

　　据记者了解，目前市场上不少豪宅开发商，都是采取这种方式来控制总价，使产品的接受度更高。而客户的构成里，这种地缘性客群占比通常很大，朝阳区东坝板块某豪宅项目营销负责人就告诉记者，项目的客群主要来自项目周边15公里范围以内，产品的打造也在很大程度上是为满足这部分客群的置业需求。

 

 

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