今年仍有约7宗土地待售 北京土地成交额破2000亿无悬念

　　随着天恒、中粮联合体以近70亿元的价格摘得房山区阎村镇和长阳镇两宗涉住宅性质用地，今年北京土地市场经营性土地项目总成交额也达到了1920.77亿元，正式打破了去年全年创造的历史最高纪录。

　　未来，北京还有约7宗土地待售，底价近70亿元，成交破百亿几成定局。业界预计，今年全年北京经营性土地项目总成交额破2000亿元可能性非常大。

　　一线土地市场持续“发烧”

　　昨日的北京市土地交易市场人声鼎沸，房山区阎村镇和长阳镇两宗地块共吸引万科、首开保利、中铁建等多家房企参与竞价。

　　经过多轮鏖战后，中粮天恒联合体以26.6亿元和42.03亿元并配建2.2万元/平方米限价房的价格包揽两地块，据测算，两宗土地的楼面价分别为1.85万元和2.95万元。

　　今年以来，全国一线城市的土地价格持续走高。最新数据显示，截至11月6日，上海年内土地出让金已经达到1006亿元，较去年同期大涨8.9%。而慢热了大半年的广州土地市场也在进入四季度后逐渐发力，昨日出让的番禺市桥南地块被时代地产以24.7亿元夺得，再次刷新了单价纪录。尽管缺乏重磅地块的深圳尚未走出成交低谷，但随着年底土地集中供应期的到来，业内均对深圳土地市场的回温抱以期待。

　　当然，今年全国土地市场的焦点还是北京。截至最新成交的房山两宗地块，今年北京共出让100宗土地，市场成交总金额已达1920.77亿元，超过去年同期65.43亿元，并提前1个多月打破了去年全年的土地出让金纪录。

　　公开信息显示，今年成功在京拿地的房企中，甚至不乏碧桂园、绿城等初次进京的标杆企业，北京宅地对房企的吸引力可见一斑。其实，梳理各城市的土地成交记录不难发现，在三四线城市出现房地产库存积压的预警下，不少重点房企已经全面回归一线城市，即使是在楼市低迷的“金九银十”期间，20大标杆房企在一线城市的土地成交额也突破了840亿元，市场占比也超过四成。

　　提前一个月打破纪录

　　早在今年上半年，北京土地供应节奏有意放慢时，多位业内专家就曾预测，愈发稀缺的北上广深住宅土地资源将备受房企热捧，即使是前几年相对被冷落的地区、类型地块，可能也会拍出高出预期的价格。

　　当时，中原地产首席分析师张大伟就表示，在一系列房地产政策宽松后，房企再次开启“不差钱”模式只是时间问题。

　　对于临近年末，各地不断被刷新的土地成交纪录，业内人士普遍表示这并不稀奇。有观点认为，从全国房地产的开发节奏看，楼市分化越来越明显，三四线由于库存压力依然比较大，未来一段时间仍需积极去库存，因此，部分原本以三四线城市为大本营的房企都逐渐走向一线城市，僧多粥少的情况下重点城市土地资源又十分有限，尤其是北上广深势必会成为全国开发商的必争之地。

　　另一方面，也有专家分析称，天价地在北京等城市出现的愈发频繁也是房地产行业资金堆积的结果。该专家表示，公司债券全面“开闸”向开发商倾斜等现象，让房地产企业成为了资金宽松的最大受益者。

　　截至10月，公司债发行同比翻4倍，房企占60%，发行利率在5%左右，龙头房企发债利率降至3%-4%，比2011-2014年降低两个百分点。

　　豪宅定义或被改写

　　仔细观察不难发现，近期，在标杆房企的激烈争抢下，不少一线城市已经普遍出现了楼面价超过当地房价的现象。“虽然目前成交的土地要到一两年以后才会真正投入到楼市中，但是土地高价成交还是会拉高即将开盘新房的价格预期。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈保存表示，在近期土地市场火爆的助推下，北京不少新楼盘已经出现了价格翻两番三番的“跳涨”现象。有业内人士向北京商报记者举例称，北京南四环超过4万元/平方米的某楼盘突然遭遇抢购，不少消费者都直言是受到了项目周边土地已拍到4万元/平方米影响。

　　由于近期北京土地市场成交了一大批“面粉”价格高于“面包”的地块，陈保存预测，未来北京房地产市场上，售价10万元/平方米左右楼盘将会成拨出现。“现在六环附近的普通住宅价格已经涨至6万元/平方米，已经逼近了所谓"豪宅"的价格，随着今年成交的高价地对楼市形成有效供应，北京豪宅的定义将被改写，售价10万元/平方米项目分布区域将明显向郊区延伸，未来五环以内的楼盘或将实现完全豪宅化。”陈保存表示。

　　然而，也有分析人士担忧地表示，眼下一线城市不能速销的楼盘基本都是豪宅与改善楼盘，后期存在不小的库存压力，其中，北京豪宅市场供应量更是成倍增长，明年单价超过10万元的楼盘或将超过50个，大量持有高价盘一方面会令开发商面临巨大资金回笼压力，另一方面也增加了企业的去库存负担。

　　

 

 

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