阳光城首次进京 外地房企逆市进京的图谋

　　“入沪进京”几乎是每一家渴望“做大”的异地房企展现其野心的必由之路。继世茂、香江国际、泰禾、冠城之后，又一家福建开发商——阳光城进京开疆拓土。日前，经过28轮竞价，阳光城以18.73亿元，折合楼面价3.8万元/平方米拿下该地块，这是阳光城首次在京拿地。但此时地价高企、央企盘踞，外地房企进京成本堪称史上最高。错过了时机的外地房企正面临“越拿越贵、越贵越拿”的窘境。

　　进京“赶考”

　　11月13日，阳光城以18.73亿元、配建1.2万平方米限价房代价，竞得北京通州台湖镇地块。该项目折合楼面价3.8万元/平方米，按照地块2.8的容积率，未来房价至少达到8万元/平方米，成为台湖片区新晋“地王”。由此，阳光城成为又一家新进驻北京的地产开发商。

　　统计显示，目前通州台湖区域在售项目众多，包括首开万科城市之光、泰禾台湖一号街区、东亚尚品台湖、东亚环球国际、东亚印象台湖、台铭国际企业花园等，区域均价约2.5万元/平方米左右。台湖区域目前项目仅以刚需为主，未来能否成为高端区域仍未知，而且通州限购政策的出台不支持区域房价的快速上涨。从某种意义上说，与未来项目利润空间相比，阳光城取得该地块的企业战略意义重大。

　　“外地房企绝大多数都在追求规模的‘路上’发力，进军北京是‘全国化’的标志性动作。”业内人士表示，这样也让一些有野心的房企，成为各大城市土地市场“地王”的制造者。

　　“现在再不抢地，企业未来‘进京’的成本可能更高。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，市场周期的因素与全国化战略驱动，应该是房企“入沪进京”寻求规模发展背后的主因。更多的企业依旧渴望以规模寻求发展。企业土地储备不会有持续性增长，这样从战略发展角度来说，没有足够的土地储备，发展很容易受到制约和限制，很快就会被市场淘汰。

　　浮沉并现

　　实际上，作为异地房企，粤系和闽系开发商向来有“进京”的传统。一位北京楼市长期观察者回忆，粤系房企中，合生珠江万科进京相对早一些，之后富力跟进，近年来恒大后来居上，而合生则停滞不前甚至年初陷入裁员危机。同样，闽系房企在京的表现也浮沉并现。

　　业内人士介绍，闽系房企历来有“入沪进京”的发展思路。截至目前，包括世茂、冠城、泰禾、旭辉等闽系开发商不断在北京开疆拓土。其中，泰禾、旭辉近来在北京楼市更是风生水起。旭辉在今年上半年夺下北京6幅地块，2014、2015两年间，该公司在寸土寸金的北京土地市场已夺下10幅地块，目前在京已有八盘在手联动开发。旭辉此前高调表示，已提前锁定2015年销售目标，并将实现同比高增长，未来将冲刺北京十强。

　　泰禾在北京势头更猛。据统计，2013年泰禾竞得12幅地块，总金额近200亿元，其中很大一部分位于北京、上海。泰禾在北京的院子系列也成为豪宅的代名词。与此同时，最早“进京”的四大闽企在北京表现似乎正在日益陷入平庸，项目及土地资源愈加匮乏。

　　世茂地产除世茂工三仍有位于房山的世茂维拉项目，以及部分房源在售之外，在北京几乎再无新项目面世。即便是位于“大北京”范围内的三河大厂的项目——世茂萨拉曼卡也只是因为业主维权被世人所知；冠城大通(9.14,-0.01,-0.11%)在太阳星城之后也少有知名楼盘，目前仅有冠城大通百旺府一个项目在售。

　　随着2015年市场的回暖，曾经熟悉的闽系房企身影又会频频出现在土地市场。阳光城此前通过收购或参与招拍挂的形式获得了位于上海、杭州、福建等多地的9宗地块。预计未来在北京市场上还会有所表现。

　　资金能力比拼

　　“外地房企能否在北京立稳脚跟关键还是看资金实力。”一位房地产公司人士表示，放眼北京土地市场，几乎已经都是央企、国企的天下。即便是万科这样的龙头公司也几乎完全放弃独立拿地，转而采取联合形式参与北京楼市的游戏规则。阳光城以及同样近来首次在北京拿地的华侨城、碧桂园的经历可以给准备进军北京的外地开发商带来借鉴意义。

　　不久前，华侨城、华润、招商联合体以总价83.4亿元取得北京丰台地块，但传言另外两家企业因价格超出授权考虑退出，而华侨城则明确表示时隔多年再次在北京拿地，对企业战略意义重大，宁愿单独开发。

　　碧桂园则在外界感叹它终于完成“进京大业”的同时，突然宣布退出与金茂联合取得的地块开发，只因地价过高。

　　“现在进京时机绝对算不上好。”业内人士分析，年初楼市低迷，地价也处于抑制状态，当初拿地的企业现在都增值了，目前北京土地市场正处于上升通道。以丰台板块地王频出为代表的土地市场的火焰正在向北京周边区域蔓延。顺义、常营板块又刚创下楼面价新纪录。

 

 

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