房地产行业暖风频吹 去库存缓慢城市已做好政策储备

　　过去一个月间，高层罕见地密集提及房地产。而这背后，是房地产数据已经接近“警戒线”。多位业内人士在向南都记者分析时认为，下一轮宽松已经不远，对于一些去库存缓慢的二三四线城市，甚至很可能已经做好政策储备，很快会推出。

　　而在未来调控方向上，多家观点认为二三四线陆续放开有关条款势在必行。中原地产首席市场分析师张大伟接受南都记者采访认为，“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，这几个字意义很大，去库存很容易理解，释放政策红利即可。而为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。

　　宽松或已不远

　　从全国各地情况看，库存情况堪忧。

　　在中原地产监测的21个重点城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市超过一年，另有三成城市消化周期仅为半年。

　　“之所以会有鼓励住房消费的政策导向，不仅是从宏观经济角度考量，也要看到楼市面临艰难的去库存，一方面要启动需求，同时也要消除有关风险。”同策咨询研究总监张宏伟接受南都记者采访分析，中央政府一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化。

　　中国指数研究院研究总监蒋云峰向南都记者表示，330新政、降准降息等政策刺激楼市，也给了楼市“吹暖风”的明显信号，事实上国内房地产市场需求明显回暖，逐渐提振了企业拿地投资信心，但不容忽视的是，行业整体环境已然发生变化，普通住宅物业的市场需求逐渐趋于饱和。

　　另外还值得担忧的是，由于房地产市场销售情况不乐观，开发商资金链不甚宽松，新开工情况也不太乐观，房地产开发投资增速进一步回落，而且分化严重。

　　分地区来看，东中西部存在一定差异。西部地区表现最弱，前三季度房地产开发投资增长2.1%，住宅投资下降0.3%。而东部地区表现相对较好，这主要由于东部地区房地产销售情况明显好于中西部地区。

　　多项政策储备

　　那么未来的政策储备可能有哪些“招数”？

　　事实上，高层决策在多次重大会议中有露端倪。2015年“两会”政府工作报告已经明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。同时，在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造。

　　据中原地产统计，过去两年已实现改造各类棚户区820万套、农村危房532万户，可见此次三年计划的改造规模空前。加大棚改力度无疑将在一定程度对冲房地产投资下滑对上下游产业以及宏观经济带来的负面影响。

　　最值得购房者关注的是信贷政策会否继续宽松。这也被视为宽松招数中最直截了当的一招。降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息购房按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。不排除未来还有继续降低的可能。商业贷款首付也有望降低。

　　地方已经各出奇招

　　户籍改革，降低工作居住证转户难度，这是在一些一二线城市可以采取的措施。即使在限购执行严格的城市，工作居住证的办理难度也有望降低。在未来以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化。

　　另外还有一些地方政府直接购房减免税费加补贴。比如郑州市政府宣布，相关家庭若自愿放弃保障房购房资格，转而购买普通商品住房，将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴。长沙市政府发文称，购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅，按60元/平米获得补贴。不少机构分析，同类型政策还会继续出台。

　　“其他招数还包括降低房企融资难度，仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿，其中包括荣盛、北京城建、华夏幸福、金地、旭辉、金隅、远洋、泰禾等多家知名房企。”张大伟如是分析。

 

 

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