近日，我国第一部规范住房租赁的法规，《住房租赁和销售管理条例》（简称《条例》）公开征求意见，这标志着我国住房进入租赁时代。据统计，目前我国约1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，未来还将新增2亿人进入租房市场。《条例》发布既是形势倒逼，也恰逢其时。《条例》近一半篇幅放在保障承租人权利上，当然也维护出租人权益，激励供应端，确保租赁责权利平衡。同时，也规定政府将监管重点从新房转向存量房，如信息披露、秩序规范、租金管理等。立法只是第一步，基础秩序的构建亟待展开。发达国家（地区）长期租赁人口占比50%左右、租赁关系稳定，租赁秩序规范，值得我们借鉴。
德国以居民偏好租房、秩序井然、低租金称著于世。目前，德国住房自有率仅43%，租赁占57%的份额。首先，住房供应上租赁优先。德国新建房屋必须在一定期限内让给政府出租，或按管制租金出租，过了限期才能按市场租金出租。因此，德国租赁房源充足。“二战”以来，德国共建设1000多万套社会住房，可供3000万人居住，多数为租赁住房，而德国人口仅8100万。其次，机构租赁起到“压舱石”的作用。中低收入者租赁需求更大，租赁是公共产品。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房（450万套）占24%，私人机构房（410万套）占22%。再次，采取近乎苛刻的租金管制。一战时，德国就将租金管制写进民法典，并设单章规定住房租赁。二战后，面对住房短缺，德国每一个地区制定固定的房租价格表，禁止提高房屋租金。上世纪60年代后，房屋短缺局面缓解，缺房率3%以下城市取消房租限制。欧债危机后，发达经济体量化宽松，楼价上涨史无前例。2012年12月，德国议会通过更严格的涨租限制，各州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%，房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。最后，德国租赁权益保障也很细致，如建立安全与健康标准评估体系，确保“可居性”；中介费和房屋修缮费等全部由房主承担；租房和买房享有等同的公共权益，只要居民合法纳税，就可享有本地公共服务。
日本与我国一样，受儒家文化熏陶，崇尚置业才能安定，人多地少，但住房问题并不突出，这与二战后开启的租赁房屋建设“三支箭”密切相关。1951年，日本发布了《公营住宅法》，由中央向地方补助，修建出租住房，覆盖地区月收入倒数25%的家庭。凡符合住房困难或收入限制的人均可申请，租金为同区域商品房租金的四分之一至三分之一。截至2003年，公营住宅共建设218万套。1955年，日本颁布《住宅公团法》，国家出资75%、地方出资25%设立公团，在住房严重不足的大城市兴建公寓。上世纪60年代城市化高速推进期，公团实施了两个“5年计划”，共建设了63.4万套住房，70%为出租住房。租赁房屋的最后一支箭是非营利机构住房。为稳定雇佣关系，上世纪60-70年代，很多企业开始拥有社宅和宿舍。据2007年调查，提供补贴或租金的企业占48.4%、提供社宅和宿舍的占35%。1945-1977年，日本共新建2854万套住宅，公营、公团、非盈利企业占40%。
自1934年《国民住宅法》出台，美国就强调租赁公平、可负担的原则。首先，租赁房源稳定可靠。2015年，全国120万户低收入家庭入住廉租公寓。租赁房源中，71%来源于个人并交于专业租赁机构管理，20%来源于公司或非政府组织。其次，住房法规定，业主不得以承租者种族、性别等而歧视，房主提供适合居住的设备，接受政府监督。只要身份合法，租房与购房在子女入学、社会福利等方面无差异。再次，规范租赁管理，租赁机构、房源、补贴标准及联系方式全部公开。最后，联邦住房与城市发展部每年对530个大城市、2045个县房价进行评估，发布租金参考价。
香港租赁市场的特点是中介服务和监管明晰。一方面，中介服务在前端信息匹配，供需匹配成功后，中介对物业查册，核对房屋基本信息；另一方面，签约过程中中介给业主、租客提供信用保证，如为租客出具《出租资料表》，对按揭、用途、出租限制等作背书。1997年，香港发布《地产代理条例》，规定地产中介从业资格、权利和义务。2004年，香港发布《业主与租客条例》，确保租赁双方责权利平衡，如租客未在规定期限后15天交租，擅自改变房屋结构和用途，业主有权收回房屋；2个月不交租，业主有权拍卖屋内物品；租期超过3年，须以契据订立租约，在土地注册处注册，此后业主售房，须征得租客同意。
发达国家和地区的经验表明，发展租赁市场，一是要将租赁作为政府供给公共服务的内容，加强公共财政建设，将新移民、新就业大学生租房需求视为公共产品，甚至是保障的一部分，纳入公共财政。这样，才能为增加租赁供应、打造低租金环境、加强中介监管，让租房享有同等公共服务创造环境；二是壮大政府公租，稳定租赁关系和市场秩序。目前，我国公租房占比太低，90%的可出租房屋来自私人住宅；三是发展机构租赁。机构租赁是长期经营，非“一锤子买卖”，机构租赁多了，秩序就规范了。我国机构租赁滞后有两大原因，公租房供应少，带头作用不足，地价和财务成本高，相比开发和销售，租赁收益的吸引力并不大；四是加强市场秩序建设。目前，政府管理重点在新房，存量房特别是租赁房一直是空白。整体来看，租赁权益保障、租赁服务标准、投诉处理、政府职责等方面的秩序还亟待规范，要以落实条例对于出租人、承租人、中介机构、地方政府等责权利，作为市场秩序建设的目标。
德国以居民偏好租房、秩序井然、低租金称著于世。目前，德国住房自有率仅43%，租赁占57%的份额。首先，住房供应上租赁优先。德国新建房屋必须在一定期限内让给政府出租，或按管制租金出租，过了限期才能按市场租金出租。因此，德国租赁房源充足。“二战”以来，德国共建设1000多万套社会住房，可供3000万人居住，多数为租赁住房，而德国人口仅8100万。其次，机构租赁起到“压舱石”的作用。中低收入者租赁需求更大，租赁是公共产品。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房（450万套）占24%，私人机构房（410万套）占22%。再次，采取近乎苛刻的租金管制。一战时，德国就将租金管制写进民法典，并设单章规定住房租赁。二战后，面对住房短缺，德国每一个地区制定固定的房租价格表，禁止提高房屋租金。上世纪60年代后，房屋短缺局面缓解，缺房率3%以下城市取消房租限制。欧债危机后，发达经济体量化宽松，楼价上涨史无前例。2012年12月，德国议会通过更严格的涨租限制，各州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%，房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。最后，德国租赁权益保障也很细致，如建立安全与健康标准评估体系，确保“可居性”；中介费和房屋修缮费等全部由房主承担；租房和买房享有等同的公共权益，只要居民合法纳税，就可享有本地公共服务。
日本与我国一样，受儒家文化熏陶，崇尚置业才能安定，人多地少，但住房问题并不突出，这与二战后开启的租赁房屋建设“三支箭”密切相关。1951年，日本发布了《公营住宅法》，由中央向地方补助，修建出租住房，覆盖地区月收入倒数25%的家庭。凡符合住房困难或收入限制的人均可申请，租金为同区域商品房租金的四分之一至三分之一。截至2003年，公营住宅共建设218万套。1955年，日本颁布《住宅公团法》，国家出资75%、地方出资25%设立公团，在住房严重不足的大城市兴建公寓。上世纪60年代城市化高速推进期，公团实施了两个“5年计划”，共建设了63.4万套住房，70%为出租住房。租赁房屋的最后一支箭是非营利机构住房。为稳定雇佣关系，上世纪60-70年代，很多企业开始拥有社宅和宿舍。据2007年调查，提供补贴或租金的企业占48.4%、提供社宅和宿舍的占35%。1945-1977年，日本共新建2854万套住宅，公营、公团、非盈利企业占40%。
自1934年《国民住宅法》出台，美国就强调租赁公平、可负担的原则。首先，租赁房源稳定可靠。2015年，全国120万户低收入家庭入住廉租公寓。租赁房源中，71%来源于个人并交于专业租赁机构管理，20%来源于公司或非政府组织。其次，住房法规定，业主不得以承租者种族、性别等而歧视，房主提供适合居住的设备，接受政府监督。只要身份合法，租房与购房在子女入学、社会福利等方面无差异。再次，规范租赁管理，租赁机构、房源、补贴标准及联系方式全部公开。最后，联邦住房与城市发展部每年对530个大城市、2045个县房价进行评估，发布租金参考价。
香港租赁市场的特点是中介服务和监管明晰。一方面，中介服务在前端信息匹配，供需匹配成功后，中介对物业查册，核对房屋基本信息；另一方面，签约过程中中介给业主、租客提供信用保证，如为租客出具《出租资料表》，对按揭、用途、出租限制等作背书。1997年，香港发布《地产代理条例》，规定地产中介从业资格、权利和义务。2004年，香港发布《业主与租客条例》，确保租赁双方责权利平衡，如租客未在规定期限后15天交租，擅自改变房屋结构和用途，业主有权收回房屋；2个月不交租，业主有权拍卖屋内物品；租期超过3年，须以契据订立租约，在土地注册处注册，此后业主售房，须征得租客同意。
发达国家和地区的经验表明，发展租赁市场，一是要将租赁作为政府供给公共服务的内容，加强公共财政建设，将新移民、新就业大学生租房需求视为公共产品，甚至是保障的一部分，纳入公共财政。这样，才能为增加租赁供应、打造低租金环境、加强中介监管，让租房享有同等公共服务创造环境；二是壮大政府公租，稳定租赁关系和市场秩序。目前，我国公租房占比太低，90%的可出租房屋来自私人住宅；三是发展机构租赁。机构租赁是长期经营，非“一锤子买卖”，机构租赁多了，秩序就规范了。我国机构租赁滞后有两大原因，公租房供应少，带头作用不足，地价和财务成本高，相比开发和销售，租赁收益的吸引力并不大；四是加强市场秩序建设。目前，政府管理重点在新房，存量房特别是租赁房一直是空白。整体来看，租赁权益保障、租赁服务标准、投诉处理、政府职责等方面的秩序还亟待规范，要以落实条例对于出租人、承租人、中介机构、地方政府等责权利，作为市场秩序建设的目标。
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