房地产税改革与城市住房价格的关系

　　现实中的房价是多因素合力的结果，并不直接表明某一特定因素与房价的关系。因此，简单地说房地产税的开征能够导致现实中的房价下降或者上涨是不科学的。

　　经过一轮快速上涨之后，随着国家宏观调控的出台，2016年各大城市房地产市场呈现量跌价滞的局面，甚至个别城市房价出现小幅下降，2016年年底国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》(以下简称“指导意见”)，其中提到“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市惩金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”，指导意见一出，房地产税便引起高度关注，房地产税改革对房价的影响成为讨论的焦点。

　　影响城市住房价格的因素众多

　　从理论上来讲，影响房价的因素有很多，包括收入、人口、利率、税收政策、建筑成本、土地供给等基础性因素，也包括房地产投机、购买方的消费习惯、国家的财政体制和制度因素、国家土地政策、房地产市场管理等非基础性因素。导致住房价格变化的原因也是多方面的、复杂的，由于国情的不同，各个国家住房价格变化的原因会有所不同，甚至在同一个国家的不同时期，造成住房价格变动的原因也存在差异。但是从众多的实证研究结果来看，长期的、影响房价的因素主要包括居民的可支配收入、利率、人口和建筑成本。

　　纵观中国近30年的经济发展和人口变迁，城市人口的收入快速增长、城市化进程加快导致城市人口的膨胀、住房信贷制度的完善等等都成为住房价格稳定上涨的基础性、决定性因素，其他因素则是在基础性因素之外推波助澜，造成房价的较大波动。因此，将中国城市住房价格的较快上涨过多地归结于体制和制度等非基础性因素是不合理的。

　　现实中的房价是多因素合力的结果，并不直接表明某一特定因素与房价的关系。

　　不同因素与房价的关系或为正向、或为负向。这种正向或者负向的关系，是在假定其他因素不发生变化的情况下，某一特定因素会导致房价上涨或者下跌。而在经济现实中，影响房价的诸多因素同时在发生变化，同时对房价产生影响，或正或负。某一因素与房价的基础性关系在现实中可能被其他因素的影响中和而未有显现。

　　因此，简单地说房地产税的开征能够导致现实中的房价下降或者上涨是不科学的，但是这并不影响房地产税与房价的基础性关系。

　　房地产税与城市住房价格的关系

　　理论上以资本资产定价模型为基础，以DeniseDiPasquale和WilliamC. Wheaton1995年提出的四象限来分析房地产保有环节对房地产价格的影响，房地产税与城市住房价格是负相关的关系。房地产保有环节的税收对房地产价格的影响，主要是通过影响租金收益资本化率来实现的，资本化率是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来，确定资本化率需要考虑四个方面的因素：经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和房地产税收政策。具体到税收政策上，如果政府减少保有环节的税负，为了获得社会平均的税后投资回报，投资者对于房地产投资的收益要求会降低，当期房地产价格就会因此提高，即房地产保有环节的税负变动与房地产价格的变动呈现负相关关系。体现在四象限模型上，当房地产保有环节的税负减少时，第二象限内反映租金收益和房地产价格的射线会逆时针旋转，房地产价格上涨，带动房地产相关的市场相应变化，直至达到新的均衡状态，在新的均衡状态下，房地产价格上涨。反之，如果保有环节的税负增加，最后会导致住房价格降低。

　　房地产税改革的目标是多维的，不简单以房价为导向

　　房地产税改革的目标是多维的。在上海和重庆两地开始房地产税改革试点之初，财政部和国家税务总局对房地产税改革的目标有明确的说明，财政部和税务总局2010年9月对房产税改革试点的解释是，“改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费。从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应该对个人所有的住房普遍征收。但考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国”。由此可见，对个人住房恢复征收房产税目的包括：一是调节居民收入和财富分配；二是有利于健全地方税体系；三是促进经济结构调整及土地节约集约利用；四是引导个人合理住房消费。抑制投机需求，合理调节收入分配，促进社会公平是房地产税改革的目标之一。

　　而且，房地产税不是简单地不允许房价上涨。作为房地产市场国家调控的重要手段之一，房地产税改革的目标之一是要防止以投机需求推动的城市房地产价格的非理性、过快上涨。由于其他合理因素导致的房价稳定上涨是允许的。

　　多维目标下未来房地产税改革的基本思路

　　房地产税改革早在2004年就已经开始，当时提出的物业税改革试点空转就开始了房地产税改革的探索，至2011年在上海和重庆两地进行房产税改革试点，开始在居民住宅保有环节征收房产税，标志着房地产税改革迈出了实质性的一步，时至今日5年之久，有关房地产税立法的改革思路在改革试点中愈来愈清晰，笔者认为，未来房地产税改革可以从五个方面展开：

　　第一，可以考虑合并房地产保有环节开征的房产税和城镇土地使用税，根据房地产税立法的原则，应合并目前在保有环节征收的房产税和城镇土地使用税，在房地产保有环节仅保留一个税种，而合并所立之新税种，无论其名称如何，其征收范围应包含房产和地产、经营性房地产和自住性房地产。理由如下：从历史资料来看，在房地产保有环节同时开征房产税和城镇土地使用税的初衷是要对房产和地产分开征缴税收，其税基也分别对应为房产的购买原值和土地使用面积。但是时至今日，这种房产和地产分别征缴税收的初衷与实际情况并不相符。目前在保有环节征收的房产税税基，并不是简单意义上的地上建筑物的价值，而是房产和地产价值的合计。另一方面，目前我国开征的土地使用税的税基为占用城市土地的面积，对住宅用途的土地实行免征，税制设计落后于房地产市场的发展，其收入和调控功能都受到限制。基于此，笔者认为，应考虑合并现行房产税和土地使用税，在房地产保有环节仅保留一个税种。

　　第二，将房地产的评估价值作为房地产税的税基。以房地产的评估价值作为征税的依据，不仅可以体现税负的公平原则，而且可以保障地方财政收入的稳定增长。

　　第三，房地产税的征收不能过多地增加居民的税收负担。

　　第四，针对不同性质房地产设置差别化税率。

　　第五，建立并完善相关的配套制度，保障房地产税改革顺利实施。

 

 

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