【专辑】叶檀：我眼中最有前途的十个卫星城 三

　　我写过中国最有前景的十个城市，以及最没有前景的十个城市，各种议论“排山倒海”。

　　写这些文章与当下经济发展阶段相契合，既点出了未来投资重点区域，也希望这些暂时落入低谷的城市能够填平洼地顺利发展。

　　2008年以后中国经济转型，投资回报率到达临界点，制造业必须转型，固定资产投资顺理成章带动了城市化进程。

　　中国正在形成大大小小的城市群，这些城市群有各自的经济特色，也有各自的发展阶段。目前，中国正在形成三大国际级城市群，长三角、珠三角较为成熟，而内部落差最大的城市群京津冀，终于在中央的关心下，有形成城市群的趋势。

　　
　　城市群形成，就有核心城市，就有卫星城，我们分析了核心城市之后，进一步分析哪些卫星城比较靠谱。

　　在筛选卫星城的标准上，我们团队挖掘了统计公报、城市规划中与卫星城发展密切相关的数据。

　　首先，卫星城在核心城市200公里范围以内，利用轨道交通在90分钟以内可以到达。卫星城有自己的独立基因，但没有强大到像天津、杭州、苏州这样不可能成为其他城市卫星城的地步。

　　其次，所谓的核心城市必须已经有溢出效应，卫星城才能成为承接地。以前北京有灯下黑效应，华北所有的资源都往北京集聚，现在北京受制于自然资源等因素，资源必然向周边溢出，才可能在北京周边形成一圈卫星城。

　　换句话说，只有有资源溢出效应的大城市才有卫星城，其他城市再重要也无法形成卫星城。从这个角度出发，只有北上广深有卫星城，而武汉、郑州还像20年前的北京一样，不断向外拓展城市边界，周边城市的资源在向武汉、郑州集聚，不可能形成卫星城。

　　第三，承接核心城溢出，卫星城必须有区隔于卫星城的行政区划，有经济基础，既有资源又有人才又有文化特色，不会被核心城市这个黑洞所吸附。

　　根据上述几个条件，我们将三大城市群的所有卫星群筛选了一遍，筛选出了十大最有前景的卫星城，如大家所料，也有我们不看好的卫星城。

　　必须强调的是，城市排名不分先后，不是第一个写的城市就最好，最后一个写的最糟糕。

　　第三篇开启京津冀城市群。

　　京津冀城市群中，北京是毫无争议的核心城市。根据北京市总体规划，其定位是中华人民共和国首都，全国政治中心、文化中心，是世界著名古都和现代国际城市。交通方面，京津冀城市群以京津为主轴，辅以石家庄、秦皇岛为两翼区域快速铁路网构架，覆盖京津冀地区主要城市，形成以北京、天津为中心的两小时交通圈。

　　
　　一直以来，北京是一个资源聚拢型城市，俗称“灯下黑”，周边城市资源都被北京这个巨大的吸尘器吸走，石家庄、天津与长三角、珠三角的城市比，存在感并不那么强。但是现在，北京再也装不下太多的资源了，周边重工业围绕、空气质量下降，京津冀城市群被提上前所未有的重要位置。资源开始向周边城市溢出，卫星城熠熠闪光，从周边城市的房价就开始看出这一点。

　　即使如此，从数据看，北京的卫星城发展仍然没有长三角、珠三角健康。单看北京，人均本外币存款其发是一线城市中最高的，给人一种“北京甚至比上海、深圳更好的感觉”。但如果挖掘其周边城市数据，会发现想多找几个出色的卫星城十分困难。

　　天津过于独立，而石家庄、张家口和秦皇岛等地距离北京太过于遥远，北漂在奋斗多年之后，买房买车以及养育后代，几乎不可能定居生活在这么远的城市。而通州和燕郊隶属于北京管辖，成了北漂们的“睡城”，不符合我们的卫星城必须有独立行政区划的原则。北京卫星城县级市过多，此处以地级市为筛选范围，因此最终筛选结果很明确，入选城市非常稀少。

　　廊坊

　　从整体规划和地理位置来看，京北地区地广人稀，可能以生态旅游等特色服务业为主，京西地区则偏向于养老、商务休闲等产业，京东南地区则成为未来经济发展的重点。唐山曾经大力推进曹妃甸工业区，但无奈的是发展不如预期，并且体量大到不可能成为北京的卫星城。天津也一度大力推进滨海新区，而后及时转向，目前中心还是转向了西北面，武清区等地成为主要受益者，总之一句话，先全力对接北京，在资源、交通、政策方面多多交流，享受京城资源溢出。

　　地处北京和天津中间的廊坊，将成为最快崛起的卫星城之一。
　　　　
　　首先，从交通方面来看，廊坊占据优越的“地利”，恰好位于京津之间，离北京驾车距离仅60公里不到，距离天津驾车约85公里，距离首都和天津机场约70公里。高铁方面，京唐城际、京滨城际已在2015年内开工，廊涿城际以及联络线也有望2016年开工。其实目前开通的高铁已十分便利，2011年6月30日通车的京沪高铁贯穿廊坊，每天约43个车次，到达北京仅需20分钟，南往天津也仅需20分钟，实现了京津一小时生活圈。廊坊还立项对接北京的轻轨延长线，起点为亦庄轻轨站，未来可直达廊坊城区。在北京上班，生活在廊坊，依赖高铁通勤，实际上已经成为许多北漂的日常之一，地铁的开通无疑会进一步降低通行成本。

　　尤其值得关注的是正在建设的北京大兴国际机场，尽管正式名称未定，但带来的空港经济圈效应不容忽视。大兴机场一半建在大兴区，另一半在廊坊市广阳区。新机场一期将建设4条跑道以及1条军民两用跑道。其位于廊坊市的面积占三分之一，建成后预计年吞吐量4500万人次，远期吞吐量1.2亿人次，成为亚洲最大机场，预计2019年7月启用。廊坊经济已经融进北京的血液里。

　　
　　对于北京新机场空港经济区来说，固安、永清和廊坊广阳区是直接受益者。根据《廊坊市空港新区概念性规划》，空港新区包括廊坊西部的大万庄、固安县和永清县的部分区域。临空经济区的会展、物流和高端制造业，将大幅度带动当地就业。有数据预计，5年后固安人口将突破100万，为北京市带来80万以上就业，直接带动区域就业30万人。

　　其次是产业结构，廊坊融入北京之心十分迫切，也同样具有实力对接。近年主动引进了一批优秀项目，包括精雕数控机床、华创天元、久智光电子和东芝避雷器等。截止至2016年6月，全市规模以上高新技术领域企业274家，增加值82.1亿，同比增长12.6%，比全省高1.1%。形成电子信息和高端制造业产业集群。据《人民日报》报道，2015年京津冀产业转移对接活动上，廊坊共签约37个项目。

　　政策资源的倾斜、便利的通勤、以及明显低于北京的生活成本，足以吸引大量的北漂。最有说服力的当然是房价。根据安居客《2016国民安居报告》，廊坊二手房价格同比涨幅高达103%，一举成为2016年最大黑马，涨幅位列全国第一。我们在此前的文章中已经提到过，有些北漂无法在当地定居，转向一线城市的卫星城，开始提前布局，而北漂买房首选廊坊。最近收到了一则短信，有朋友想在北京卫星城安家落户，他犹豫了半年，房价已经节节上升。

　　2月28日《北京青年报》报道了一则故事，家住廊坊的郝云峰和妻子，每日乘坐高铁通勤，往返于北京上班，每月成本为2600元，远低于他们在北京五环外租房的成本，廊坊买的新房条件也远强于北京。郝云峰在北京的收入是廊坊当地的三倍，并且所做工业在廊坊并没有产业。“双城族”似乎在用实际行动，向那些鼓吹逃离北上广，或者返回北上广的言论证明，逃离和返回都不存在，关键看如何选择。

　　保定

　　与廊坊相比，保定距离北京较远，保定在北京与石家庄之间。从大京津冀来看，保定恰好与北京、天津形成等边三角形。尽管距离北京距离不占太大优势，但在产业基础、人才储备和承接北京城市功能方面，没有逊色太多，并且可以承接京津两地的溢出资源。

　　
　　交通规划方面，保定同样具有融入“京津冀半小时交通圈”的潜力。

　　目前北京到保定已有高铁动车，平均5到15分钟一班，平均历时为50分钟，是北京到廊坊的两倍。另外，保定市政府在2016年工作报告中提出，重点推进“京津保城际铁路环线”和保五忻专线、保沧铁路等建设。未来津保铁路开通后，将串起10大铁路线，使保定成为京南铁路最重要交通枢纽。

　　保五忻客运专线始于保定市，保定段约154公里，将有效改善京津冀地区铁路网格局，承接部分北京交通枢纽功能，分流京西、京南过境交通压力。

　　疏解北京交通压力，只是未来保定的规划之一。根据城市总体规划，保定定位于先进制造业和服务业为主的京津冀地区中心城市之一，承接京津项目扩散和科技成果转化，建设京津绿色农副产品供应基地。保定定位是产业转移，侧重于承接新能源、装备制造以及电子信息产业。

　　对接北京物流与农贸产业，是保定的特色之一。早在2010年4月，北京新发地与高碑店市人民政府就签订《北京新发地高碑店农产品物流园区项目协议书》。据河北新发地农副产品公司数据，截止至2017年2月，高碑店新发地入住商户达8600户，80%来自北京，每日成交额1.15亿元。每日减少进京车辆2000余辆，全年减少进京车辆接近80万辆，疏解外来在京人口2万人。

　　另外保定产业结构三十年来也发生了很大变化。比如汽车以及零部件产业，保定拥有国内名声极响的民营汽车制造企业长城汽车，国产的SUV在县城到处都是，还是中国皮卡、经济型SUV产销、皮卡出口第一城。纺织服装已经形成了一带（东部纺织服装产业带）、四城（高碑店白沟箱包城、容城服装城、高阳纺织城、蠡县皮毛城等四大产业名城）、十园（容城大河服装、高阳宏润等十大产业园区）。主攻的食品加工业，已签约多个项目，与国内名企联手，围绕农业办工业，已经有汇源果汁二期、定兴喜之郎一期和伊利二期等建设项目。

　　光是有好的产业结构，以及便利的交通，是无法吸引大量企业安家落户的。但如果同时具有人才储备优势，那就另当别论了，甚至能再提升一个档次。根据官方数据，保定现有16所高校，在校大学生25万人，各类科研院所140多所，高校数量在全国地级市中位列第一。保定人民政府2017年2月消息称，保定现有各级各类学校4989所，在校学生198万人，教职工13万人。

　　两地医疗资源也在不断对接，根据官方消息，2016全年，北京儿童医院共派出专家85人，至保定医院共计586人次，看诊患者2378人次，由保定儿童医院转诊至北京儿童医院的患儿226例。全年医院门急诊患者343754人次，较前一年年增长34.89%；手术2254人次，增长20%。

　　但保定也有问题，产业重，污染重，虽然华电等大学在保定，但老师对于北京、保定两地跑深恶痛绝。因此北漂为了下一代，可能在保定与北京接壤处安家，比如涿州市，而不是直接跑到保定市去。因此，保定这个卫星城只能说是半个卫星城，就是保定北京的涿州一带。

　　便利的交通、高校资源和医疗保障，令保定房价受益颇多。根据中国房地产指数百城价格指数，2010年保定均在3732元/平米，而2016年跳涨到7260元/平米，涨幅接近一倍。但7260这个数字现在来看已经偏低，尤其其2016年前4个月，其主城区均价已超过9000元/平米，涿州多个楼盘价格破万，这显然与当地收入不符，而是北京财富的功劳。3月1日，河北涿州发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出对非本市户籍居民且连续缴纳社会保险或个人所得税一年（含）以上证明家庭，限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%；对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。小喇叭广播了，涿州也限购了，虽然比较温和。

　　考虑到通勤成本，目前北漂还无法完成“北京上班，在保定买房定居”的小目标。 但至少涿州这样的卫星城，已经进入北漂们的候选目标。其城市价值，也会在京津冀一体化的光环之下，不断上升。

　　京津冀第三个卫星城下周一揭晓，同时开启珠三角之旅。

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