“要买房，死守北上广。”
尽管2017年楼市严打基调不变，还是有“行家”任性地认为，相较二、三线城市，上海等一线楼市依旧有“冲劲”，买房“不会吃亏”。
事实真的如此么？
《国际金融报》记者从土地拍卖、房企推楼盘的节奏、购房者情绪，以及楼市政策等方面进行调查，市郊的唐镇、市区的大宁、市中心的新天地等板块均有下降，但是，宝山、人民广场等区域房价依然坚挺。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《国际金融报》记者，上海等一线城市只要有供应量，房价依旧会有所上升的，“目前上海还是存在日光盘的现象，从实际情况看，只要新房供应增加，量就会增加，价格也会随之反弹。”
相较于房产分析师的乐观，房地产企业更谨慎。一家知名房企高管在接受《国际金融报》记者采访时表示，“楼盘卖不动，你只能降价。”
楼市：
政策面数据面不乐观
从政策面看，中国楼市可能进入最艰难的一年。
开年以来，央行不间断地“变相加息”，各地楼市调控政策跟进。郑州土地出让新规防恶意竞价，接近综合房价均值者得；上海严格审核住房公积金提取操作，依法处罚骗套取行为；广州发布公租房新政，将成年未婚孤儿及养老护理员纳入配租对象。
商业银行信贷政策出现“刹车”，房贷发放节奏明显放缓，部分城市甚至停贷。天津、广州、青岛等热点城市，部分商业银行已相继出台房贷收紧措施，比如北京首套房贷利率优惠提至九折，二套房贷不超过25年。
从数据上分析，楼市行情也不容乐观。
先看土地成交量。
记者从克而瑞研究中心了解到，春节过后，重点城市土地成交量仍处于“严寒”期。今年第七周，北京、广州、深圳、南京、成都、杭州的土地成交量为0，上海、武汉、重庆的土地成交量分别为39.16万、180.82万、31.76万平方米。
再看房屋成交量。
1月以来，各大城市成交量均有所下滑。公开数据显示，春节假期后首周，北京新建商品住宅（不含保障房与自住房）共成交758套，成交面积8.06万平方米，这一成交量相比2016年春节后首周分别下滑10%、1%。
房贷数据也出现下滑。
2月14日，中国人民银行公布的《2017年1月金融统计数据报告》显示，1月末，人民币贷款增加2.03万亿元。以房贷为主的中长期贷款增加6293亿元，在新增贷款中占比31%，较上月大幅下降9.55个百分点。
对于房贷占比的下滑，严跃进认为，去年四季度以来，房地产调控加强，楼市销量开始下降，商业银行发放房贷的节奏自然“慢下来”。此外，中金公司发布研报，1月份全国楼市销售面积同比下降10.3%，环比下降24.7%，预计未来3个月，楼市销售增速将趋势性放缓。
业内分析认为，在各热点城市限购、限贷政策出台后，住房贷款的申请难度增加，房贷规模只减不增意料之中，当然，信贷管控效果日益显效，这也是房贷占比降低的重要原因。
购房者：
只打听房价不下手买
记者从我爱我家几家门店中了解到，目前，上海外环周边刚需区域来客量只有去年同期的三四成，中心区域来客量更少。
一家闵行区门店的工作人员告诉记者，“大部分来看房的，只是打听一下房价是否有松动，真正要买房的很少。”
记者调查发现，从成交价格和所属板块的交易情况来看，上海部分二手房价格确实出现松动。从网上挂牌价格上看，市郊的唐镇、市区的大宁、市中心的新天地等板块均有下降。
但是，热点区块价格依然坚挺。
家住宝山区，工作地点在人民广场的小陈和丈夫，想在人民广场附近买套二手房。
“房价没怎么跌。”小陈对《国际金融报》记者抱怨，看中的房子至少9万/平方米，“这还是最老旧的小区，有的感觉每平方米比去年还上浮了5000元/平方米，看来我还是天真了。”
记者了解到，确实有一部分购房者抱着“天真”的态度，希望在政策收紧，楼市冷淡时期，房价能有所下调，解决“刚需”问题。
金女士近期也在看房，两周后，她决定再等等，“松江九亭，一套房子近期还涨了25万。”
房企：
推新盘动作谨慎
一位知名房企的高管对《国际金融报》记者直言，政策收紧后，都在观望，“房企边看边等，寻找好的入市机会。楼盘卖不动，你只能降价”。
根据以往经验，如果有新盘推出，同一个项目第二批比第一批成交价明显提升，而现在，新推的一手房成交价维持在区域平均价格的空间内。不但价格推不上去，量也推不上去。
从春节前后，“房企推盘动作谨慎，很多房企都是先推一百来套，试探市场。”上文中的房企高管告诉记者，“如果这个新盘很受欢迎，甚至有些供不应求的情况，那么就可以继续推个一百来套，这样的情况在近两个月特别明显。”
他告诉记者，这个时候可能会出现一种情况，就是“房企降价”，“至于房企降价的动作，有多种可能，比如免一段时期物业费，送点住房面积，这些都是常见的优惠手段。只有到交易量在低谷，没有办法的时候，开发商才会真考虑到降房价的问题。不过这样的情况出现，对于购房者是有利的。一旦一家开始真正的降价，那么处于竞争其他开发商也会跟随，甚至更大力度的降价。不过，目前看来，这样的情况会在三四线出现”。
土拍：
临港房价真是上去了
据《国际金融报》记者了解，2月17日上午结束的上海临港土地拍卖，三块住宅地楼板价格均在2万/平方米以上，这意味着临港未来一手房价格将在3万/平方米以上，甚至可能突破4万/平方米的价格。
“临港都突破了3万/平方米，上海其他地方怎么可能跌？”参与拍卖的一位业内人士对记者感叹，“开发商们拍卖的时候表现理智，但是结果说明，临港的房价也真的是上去了。”
许之静对此并不意外，“去年万科金域澜湾首次开盘，442套房源在数小时内被一抢而空，均价已经达到28000-30000元/平方米左右。去年底，碧桂园在临港的全新楼盘碧桂园浦东星作开盘，同样很快成为区域内销售冠军，当前在售的108-126平方米3房2厅3卫叠墅总价约350万-440万元。这些数据都能看出，非中心市区的房价正在保持增长趋势，临港未来房价过三万，并不奇怪。”
交易：
买方和卖方都相对理智
数据显示，2017年1月，上海市二手房成交9100余套，环比下跌30.3%，为60个月以来月度最低值。上海二手房指数为3968点，环比下降28点，跌幅环比扩大0.5个百分点。截至2017年1月31日，全市二手住宅挂牌量为168963套，较前一个月下降1.38%。
据悉，上海商品住宅网签量继续下滑，1月仅去化38.87万平方米，环比下滑40%，同比下滑70%，是2015年2月以来的最低位；供应量为37.10万平方米，环比、同比分别下滑45%、14%。
《国际金融报》记者从同策咨询研究中心获悉，从成交结构来看，上海90平方米以下和90-120平方米的刚需房源仍是市场主流，去化（销售量）489套，占全市逾七成的份额。从总价上看，300万-500万元的房源市场占比42.56%。
一位房地产相关业内人士告诉《国际金融报》记者，根据数据，上海前期刚需人群成交集中，市场上的成交结构有所改变，刚需类的总量明显减少，而高端产品按照原有节奏每周20至30套在继续成交，因此带动成交均价上涨。
有房产中介人士对记者透露，有些板块二手房价格松动，有些区块还很坚挺，“相对去年初，目前，整体上，上海楼市买方和卖方都相对理智”。
严跃进认为，从几个一线城市中可以看出，上海楼市的波动性相对比较大，这说明上海在实施比较严厉的价格管控做法，“但是反弹的动力又是比较强的，购房者其实还是很认可上海地产的投资的。从数据上看，短期数据有所波动，但中长期看并没有明显的下行态势，总体积极向上。”
后市：
上海房价还有“冲劲”
许之静认为，上海的房价目前确实还有“冲劲”，“房价的决定因素，一方面是土地价格，一方面市场供需来决定，只要供应量小于需求量，房价就会挺住。”
“按照3个月移动存销比来计算，截至2017年1月底，上海市场去化周期已经大幅扩大至12-24个月。”许之静指出，“预计2月份市场供应量依旧难以提升，成交方面也不会放量，而这种局面将在3月份‘小阳春’出现后缓解。”
有业内观点认为，如果想在上海买房，还是要早点出手，“不排除房企在今年二季度可能出现跑量的情况，购房者可以选择入市，不必等到下半年，若二季度价格真的有下降，可以选择出手”。
严跃进预计，今年房地产市场整体走势体现为上半年冷下半年热的态势，如果市场交易非常低迷，不排除下半年还是会有收紧的趋势，“但是从经济发展角度看，市场交易太糟糕不好”。
对于上海房地产交易市场，严跃进表示，上海下半年预计量和价格都会有所反弹，“上海实际上还是存在日光盘的现象，而且近期数据也表明正在朝5万元的均价上演进，只要新房供应增加，量就会增加，价格也会随之反弹”。
对于上海土地市场的发展，严跃进总结了四个特点，“第一是限制酒店式公寓用地的供应；第二是大力发展租赁市场和自持型的住宅物业；第三是适当压缩类似工业用地和耕地，进而增加建设用地；第四是重点发展四个副中心的土地市场。”
尽管2017年楼市严打基调不变，还是有“行家”任性地认为，相较二、三线城市，上海等一线楼市依旧有“冲劲”，买房“不会吃亏”。
事实真的如此么？
《国际金融报》记者从土地拍卖、房企推楼盘的节奏、购房者情绪，以及楼市政策等方面进行调查，市郊的唐镇、市区的大宁、市中心的新天地等板块均有下降，但是，宝山、人民广场等区域房价依然坚挺。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《国际金融报》记者，上海等一线城市只要有供应量，房价依旧会有所上升的，“目前上海还是存在日光盘的现象，从实际情况看，只要新房供应增加，量就会增加，价格也会随之反弹。”
相较于房产分析师的乐观，房地产企业更谨慎。一家知名房企高管在接受《国际金融报》记者采访时表示，“楼盘卖不动，你只能降价。”
楼市：
政策面数据面不乐观
从政策面看，中国楼市可能进入最艰难的一年。
开年以来，央行不间断地“变相加息”，各地楼市调控政策跟进。郑州土地出让新规防恶意竞价，接近综合房价均值者得；上海严格审核住房公积金提取操作，依法处罚骗套取行为；广州发布公租房新政，将成年未婚孤儿及养老护理员纳入配租对象。
商业银行信贷政策出现“刹车”，房贷发放节奏明显放缓，部分城市甚至停贷。天津、广州、青岛等热点城市，部分商业银行已相继出台房贷收紧措施，比如北京首套房贷利率优惠提至九折，二套房贷不超过25年。
从数据上分析，楼市行情也不容乐观。
先看土地成交量。
记者从克而瑞研究中心了解到，春节过后，重点城市土地成交量仍处于“严寒”期。今年第七周，北京、广州、深圳、南京、成都、杭州的土地成交量为0，上海、武汉、重庆的土地成交量分别为39.16万、180.82万、31.76万平方米。
再看房屋成交量。
1月以来，各大城市成交量均有所下滑。公开数据显示，春节假期后首周，北京新建商品住宅（不含保障房与自住房）共成交758套，成交面积8.06万平方米，这一成交量相比2016年春节后首周分别下滑10%、1%。
房贷数据也出现下滑。
2月14日，中国人民银行公布的《2017年1月金融统计数据报告》显示，1月末，人民币贷款增加2.03万亿元。以房贷为主的中长期贷款增加6293亿元，在新增贷款中占比31%，较上月大幅下降9.55个百分点。
对于房贷占比的下滑，严跃进认为，去年四季度以来，房地产调控加强，楼市销量开始下降，商业银行发放房贷的节奏自然“慢下来”。此外，中金公司发布研报，1月份全国楼市销售面积同比下降10.3%，环比下降24.7%，预计未来3个月，楼市销售增速将趋势性放缓。
业内分析认为，在各热点城市限购、限贷政策出台后，住房贷款的申请难度增加，房贷规模只减不增意料之中，当然，信贷管控效果日益显效，这也是房贷占比降低的重要原因。
购房者：
只打听房价不下手买
记者从我爱我家几家门店中了解到，目前，上海外环周边刚需区域来客量只有去年同期的三四成，中心区域来客量更少。
一家闵行区门店的工作人员告诉记者，“大部分来看房的，只是打听一下房价是否有松动，真正要买房的很少。”
记者调查发现，从成交价格和所属板块的交易情况来看，上海部分二手房价格确实出现松动。从网上挂牌价格上看，市郊的唐镇、市区的大宁、市中心的新天地等板块均有下降。
但是，热点区块价格依然坚挺。
家住宝山区，工作地点在人民广场的小陈和丈夫，想在人民广场附近买套二手房。
“房价没怎么跌。”小陈对《国际金融报》记者抱怨，看中的房子至少9万/平方米，“这还是最老旧的小区，有的感觉每平方米比去年还上浮了5000元/平方米，看来我还是天真了。”
记者了解到，确实有一部分购房者抱着“天真”的态度，希望在政策收紧，楼市冷淡时期，房价能有所下调，解决“刚需”问题。
金女士近期也在看房，两周后，她决定再等等，“松江九亭，一套房子近期还涨了25万。”
房企：
推新盘动作谨慎
一位知名房企的高管对《国际金融报》记者直言，政策收紧后，都在观望，“房企边看边等，寻找好的入市机会。楼盘卖不动，你只能降价”。
根据以往经验，如果有新盘推出，同一个项目第二批比第一批成交价明显提升，而现在，新推的一手房成交价维持在区域平均价格的空间内。不但价格推不上去，量也推不上去。
从春节前后，“房企推盘动作谨慎，很多房企都是先推一百来套，试探市场。”上文中的房企高管告诉记者，“如果这个新盘很受欢迎，甚至有些供不应求的情况，那么就可以继续推个一百来套，这样的情况在近两个月特别明显。”
他告诉记者，这个时候可能会出现一种情况，就是“房企降价”，“至于房企降价的动作，有多种可能，比如免一段时期物业费，送点住房面积，这些都是常见的优惠手段。只有到交易量在低谷，没有办法的时候，开发商才会真考虑到降房价的问题。不过这样的情况出现，对于购房者是有利的。一旦一家开始真正的降价，那么处于竞争其他开发商也会跟随，甚至更大力度的降价。不过，目前看来，这样的情况会在三四线出现”。
土拍：
临港房价真是上去了
据《国际金融报》记者了解，2月17日上午结束的上海临港土地拍卖，三块住宅地楼板价格均在2万/平方米以上，这意味着临港未来一手房价格将在3万/平方米以上，甚至可能突破4万/平方米的价格。
“临港都突破了3万/平方米，上海其他地方怎么可能跌？”参与拍卖的一位业内人士对记者感叹，“开发商们拍卖的时候表现理智，但是结果说明，临港的房价也真的是上去了。”
许之静对此并不意外，“去年万科金域澜湾首次开盘，442套房源在数小时内被一抢而空，均价已经达到28000-30000元/平方米左右。去年底，碧桂园在临港的全新楼盘碧桂园浦东星作开盘，同样很快成为区域内销售冠军，当前在售的108-126平方米3房2厅3卫叠墅总价约350万-440万元。这些数据都能看出，非中心市区的房价正在保持增长趋势，临港未来房价过三万，并不奇怪。”
交易：
买方和卖方都相对理智
数据显示，2017年1月，上海市二手房成交9100余套，环比下跌30.3%，为60个月以来月度最低值。上海二手房指数为3968点，环比下降28点，跌幅环比扩大0.5个百分点。截至2017年1月31日，全市二手住宅挂牌量为168963套，较前一个月下降1.38%。
据悉，上海商品住宅网签量继续下滑，1月仅去化38.87万平方米，环比下滑40%，同比下滑70%，是2015年2月以来的最低位；供应量为37.10万平方米，环比、同比分别下滑45%、14%。
《国际金融报》记者从同策咨询研究中心获悉，从成交结构来看，上海90平方米以下和90-120平方米的刚需房源仍是市场主流，去化（销售量）489套，占全市逾七成的份额。从总价上看，300万-500万元的房源市场占比42.56%。
一位房地产相关业内人士告诉《国际金融报》记者，根据数据，上海前期刚需人群成交集中，市场上的成交结构有所改变，刚需类的总量明显减少，而高端产品按照原有节奏每周20至30套在继续成交，因此带动成交均价上涨。
有房产中介人士对记者透露，有些板块二手房价格松动，有些区块还很坚挺，“相对去年初，目前，整体上，上海楼市买方和卖方都相对理智”。
严跃进认为，从几个一线城市中可以看出，上海楼市的波动性相对比较大，这说明上海在实施比较严厉的价格管控做法，“但是反弹的动力又是比较强的，购房者其实还是很认可上海地产的投资的。从数据上看，短期数据有所波动，但中长期看并没有明显的下行态势，总体积极向上。”
后市：
上海房价还有“冲劲”
许之静认为，上海的房价目前确实还有“冲劲”，“房价的决定因素，一方面是土地价格，一方面市场供需来决定，只要供应量小于需求量，房价就会挺住。”
“按照3个月移动存销比来计算，截至2017年1月底，上海市场去化周期已经大幅扩大至12-24个月。”许之静指出，“预计2月份市场供应量依旧难以提升，成交方面也不会放量，而这种局面将在3月份‘小阳春’出现后缓解。”
有业内观点认为，如果想在上海买房，还是要早点出手，“不排除房企在今年二季度可能出现跑量的情况，购房者可以选择入市，不必等到下半年，若二季度价格真的有下降，可以选择出手”。
严跃进预计，今年房地产市场整体走势体现为上半年冷下半年热的态势，如果市场交易非常低迷，不排除下半年还是会有收紧的趋势，“但是从经济发展角度看，市场交易太糟糕不好”。
对于上海房地产交易市场，严跃进表示，上海下半年预计量和价格都会有所反弹，“上海实际上还是存在日光盘的现象，而且近期数据也表明正在朝5万元的均价上演进，只要新房供应增加，量就会增加，价格也会随之反弹”。
对于上海土地市场的发展，严跃进总结了四个特点，“第一是限制酒店式公寓用地的供应；第二是大力发展租赁市场和自持型的住宅物业；第三是适当压缩类似工业用地和耕地，进而增加建设用地；第四是重点发展四个副中心的土地市场。”
返回网站首页>>
免责声明：
1、本网转载文章目的在于传递更多信息，我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。本文仅代表作者本人观点，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
2、中国产业信息研究网一贯高度重视知识产权保护并遵守中国各项知识产权法律。如涉及作品内容、版权和其它问题，请马上与本网联系更正或删除，可在线反馈、可电邮（link@china1baogao.com)、可电话（0755-28749841）。
