分析：取消限购是大势所趋 不会引起房价上涨

　　一、市场聚焦

　　限购“松绑”预期加强房价会再度上涨

　　受成交持续低迷影响，近期，楼市限购“松绑”预期不断升温，除北上广深一线城市外，其他城市楼市限购放松已成市场达成共识的预期。不过，如果非一线城市集体放松“限购”，是否意味着地方政府“救市”将导致房价再度上涨？

　　不必担忧地方政府“救市”

　　中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市有6个，最新的传言是天津市将放开第三套房的购买限制。业界人士称，在房地产市场持续降温的情况下，预计全国有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。

　　业内人士分析称，当年佛山、芜湖等地出手救市即被叫停，让许多地方心有余悸不敢再轻举妄动。而事实上，今年全国两会政府工作报告“针对不同城市情况分类调控”的表述，已表明房地产调控将由过去的“一刀切”转向“分类施策”，这其实已为地方主导楼市调控提供了政策依据。

　　日前，住建部法规司副司长徐宗威接受媒体采访时也表示，目前国务院并没有新的楼市调控政策。他个人判断认为，全国制定统一调控政策不利于房地产发展，各地可根据自己实际，结合中央宏观政策，制定符合当地实际的政策维护市场稳定。

　　房地产专家章林晓认为，房地产市场是个区域性极强的市场，相对中央政府来说，地方政府对当地房地产市场更加熟悉，由地方主导分类调控应该更加有利。退一步讲，即便地方政府真的想不择手段地救楼市，在中央政府“保持定力”的背景下，恐怕也不是那么容易得逞的。

　　章林晓表示，在房地产泡沫膨胀的宏观基础和微观基础都不复存在的背景下，地方政府即便想不负责任、不择手段地救市，恐怕也没那么容易了。当然，市场更有理由相信，在新形势下地方在房地产调控上是能真正分清类型，调对方向的。他认为，不必担忧地方政府救市。

　　限购松绑会否刺激房价上涨

　　非一线城市限购松绑预期不断升温，也引发了“救市”将促使房价再度上涨的担忧，不过多位专家表示，在市场作用日益凸显的新形势下，政策的局部调整挽救疲软楼市的作用比较有限，今后房价大起大落的可能性不大。

　　分析人士认为，救房价，需要银行充分贷款和价格上涨引发赚钱效应，缺一不可。这需要当局再次大规模放水(小规模没用)，并引发货币贬值预期，但是这次贬值预期未必都会实现在房价上。

　　房地产评论人陈虎则表示，取消限购，不仅不会引发房价大涨，还会推助房价下跌，它会破掉幻觉。他认为，以目前房地产形势，除北京外，全国所有城市都应立即取消限购，北京因有其特殊性，面临城市功能疏解的紧迫任务，限购在一定时期的存在，有相当的必要性。其它所有城市，限购作用已名存实亡，房地产商则屡次拿此说事，认为限购是政府干预市场经济的典型行政手段，限购淡出正好也解除了这个让人病垢的口实。

　　分析人士认为，房地产限购本来就说是临时性阶段性举措，目的是避免大涨。逻辑上说，一旦房价趋稳，停止限购就是必然的。

　　二、机构视点

　　李克强总理在内蒙考察时指出：当前经济总体运行平稳，但下行压力仍然较大。国泰君安认为，因经济下行压力较大，未来货币政策仍存在预调微调空间，底线思维或将再次发挥作用。国泰君安并不认为货币政策短期内会出现全面的转向，但是目前观察到的种种迹象均表明未来货币政策存在预调微调的空间：4月22日央行[微博]定向降准是针对县域农商行和农村合作银行；本次总理讲话主要是针对实体经济资金紧张和小微企业。此外，历次政策调整的经验表明，货币政策从定向宽松到全面宽松一般都有一个过程，因而认为，总理此次讲话将打开市场对政策进一步微调的想象空间。流动性拐点或已到来，虽然目前房地产市场基本面仍在下行通道，但货币环境及按揭贷款环境的边际改善对缓解地产销售下滑具有积极作用。

　　海通证券：4月新开工增速反弹，房价环比涨幅继续缩小：4月购地、销售和新开工分别累计同比降7.9%，降6.9%和降22.1%。4月百城住宅平均价格11013元/平，同比增9.06%，比上月降0.98个百分点；环比增0.1%，增幅有所缩小。基本面向下，政策面向上，当前地产PE对A股PE溢价率仅1.87%，板块后期下行风险不大。

　　三、成交及房价走势情况

　　成交情况

　　相比3、4月份，进入5月开始有越来越多的城市加入降价行列，参与降价的项目也更多。在价格调整和政策转向的预期刺激下，5月部分城市需求短时间得以释放，成交量跌幅较3、4月份有所收窄。

　　另据数据显示，5月前21天，上海新房市场成交量仅有36.7万平方米，环比下降25.56%，同比骤降34.86%。

　　房价走势

　　券商评级

　　四、券商评级

　　买入，5个；增持，6个；中性，3个。

　　五、名人观点

　　朱大鸣：中国楼市将走向崩溃还是继续坚挺。资深财经评论人朱大鸣撰文称，中国是否能够摆脱房地产经济的困扰，这是横在中国人面前的重要问题。问题的关键是我们是否能够改变投资驱动经济增长的模式，地方政府之所以依赖房地产市场创造财富，一个重要原因是土地出让金一下子就能让地方政府口袋鼓鼓，烂帐得以抹平，这也促进了地方官员的短视行为。如果这一思路没能改变，中国房地产市场信贷之手也因此难以改变，中国楼市出现局部性崩溃还是很有可能的，但难以改变房价继续坚挺的基本格局。

　　马跃成(财苑)：中国楼市正经历革命性调整。地产评论家马跃成撰文指出，中国楼市正在发生深刻的革命性变化，这点很多人还不愿意看到。这个制度一定是要保障人民的基本住房需求，也就是说保障性住房会普遍化，房价高到几代人买一套房，一辈子收入买不起一套房的局面一定会彻底改变。当然，也不能否认，某些房型的价格会上涨，甚至是快速上涨，但是，这一定是改善型住房，和奢华型住房，而不是基本住房。让富人的房子价格高一些，并不不当，甚至是住房制度的普遍原则。