我国地产行业失速下行 机构预计政策拐点已到

　　伴随各地楼盘降价消息增多，地方政府也纷纷松绑楼市调控，房地产股在多空消息夹击下，股价走势强于指数表现。5月中旬以来，纳入《东地产财经周刊》统计的12家主流机构中，8家机构“看多”，4家机构“中性”，暂无机构“看空”。值得关注的是，有多家研究机构预计政策已经转向，地产股估值修复值行情可期。

　　政策已经转向

　　近期，央行[微博]召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。海通证券判断：房贷政策拐点已到。考虑到会议在满足首套房贷款需求、合理确定首套房利率水平和及时审批发放住房贷款等方面做出明确要求。该机构认为本次会议是对后一阶段房地产信贷政策的明确表态。当前房地产景气度下滑已经造成地产投资下滑明显，并进一步影响经济健康程度。后期房地产信贷政策易松难紧，房地产信贷的政策拐点已经到来。

　　中信建投证券认为，2014年以来共有10个二三线城市出台文件或正酝酿微调政策，与我们之前的判断一致。同时，制约目前行业发展最大问题是流动性趋势问题。该机构认为当前杭州、青岛、福州、宁波等城市去化压力较大且均为区域经济要地，不排除当地政府出台政策微调的可能性，将为行业基本面带来边际改善。

　　并购成焦点

　　对于近日绿城被融创并购事件，机构也持正面积极态度。

　　海通证券认为，行业下半场使得A股上市地产公司估值不断下移，并购机会增多。

　　截至2014年5月15日，A股龙头上市地产公司(招保万金)的PE估值和PB估值分别为5.89倍和1.08倍，远小于2009年以来A股龙头上市地产公司的PE估值均值14.93倍和PB估值均值2.13倍。

　　截至2014年5月15日，H股龙头上市地产公司(中海外、华润、富力、龙湖、碧桂园)的PE估值和PB估值分别为6.42倍和1.29倍，远小于2009年以来H股龙头上市地产公司的PE估值均值13.58倍和PB估值均值2.16倍。

　　估值修复行情

　　安信证券认为，央行官方版本比市场之前所传版本要略超预期，尤其是要求优先满足首套房贷款。对地产股的观点短期转向偏乐观，认为地产股会有阶段性反弹。

　　广发证券也表示乐观。该机构认为，四月份基本面继续维持低迷，库存水平在开发商推盘逐步提高的情况下持续走高，在供给端的压力下，房价逐步进入下降轨道。进入二季度，随着传统旺季到来，基本面上的压力将会进一步加大，房企推盘规模以及销售力度都会有所提高。按揭方面，开发商层面回款周期较一季度有所改善，而央行会议上也表明了对于按揭贷款的支持，未来在信贷整体放宽以及长端资金成本下调的情况下，销售有望逐步回暖。

　　具体的投资策略上，机构仍普遍看好“万保招金”为代表的龙头房地产企业。