百联集团72.6亿出让上海三项目 资产价值飙升数倍

　　上海百货巨头百联集团正在对旗下零售物业进行新一轮的资产腾挪。
　　
　　日前，百联集团全资控股的三个项目正在上海联合产权交易所公开挂牌出让，其中，上海兴力达商业广场有限公司(下称“兴力达公司”)100%股权及债权挂牌价格为16.5亿元，上海建配龙房地产有限公司(下称“建配龙公司”)100%股权及债权挂牌价格为31.5亿元，上海濠泉房地产有限公司(下称“濠泉公司”)100%股权及债权挂牌价格为24.6亿元。
　　
　　其中，兴力达公司的资产主要是刚建好但尚未开业的酒店式公寓和写字楼，建配龙公司的主要资产也是在建的写字楼，濠泉公司的主要资产系百联集团于2012年底以12.42亿元拿下的徐汇区286B-3地块，三个项目合计挂牌价格为72.6亿元。
　　
　　一些迹象表明，百联此次出售的兴力达公司和建配龙公司并非“优质资产”或许是为了推进这两个项目的出让，百联集团将位于徐汇滨江的一幅优质土地与这两个公司捆绑出售。根据出让公告，兴力达公司和建配龙公司被要求“捆绑转让”。兴力达公司受托机构的一位内部人士告诉记者：“参与受让濠泉公司的前提条件是参与另外两个项目的受让，但购买兴力达公司和建配龙公司不需要参与濠泉公司的竞买。”
　　
　　曾经的烂尾楼再被抛售
　　
　　转让公告显示，兴力达公司主要资产系普陀区真光路1228、1258号，曹安路163号的部分办公用房和真光路1388号、曹安路179号酒店；建配龙公司是开发位于上海市普陀区长征镇407街坊1/3丘“建配龙中环生活广场”而成立的项目公司。
　　
　　从两家公司的主要资产位置看，两者应是紧邻百联中环购物中心的物业。百联集团一位不愿透露姓名的知情人士对《第一财经日报》记者称：“被出售公司涉及的项目历史渊源非常复杂，最终由于种种原因，百联系接盘买下，但当时并非‘心甘情愿’。百联系并非这几家公司的最原始开发商，你看‘建配龙’这个名字就可以想象到最初该公司计划主做建材，而不是商业零售业态。”
　　
　　百联中环购物广场位于上海市普陀区、沪宁高速公路与真北路中环线交汇处，占地10万平方米，建筑面积43万平方米。其中商业建筑面积近25万平方米，曾是长三角地区最大的购物广场。
　　
　　百联中环购物广场的前身为上海兴力达商业广场，一度是上海最著名的烂尾楼之一，其复杂的身世堪称一部精彩的商业大片。
　　
　　2001年，四川绵阳商人张钧控制的四川兴力达集团开始和上海普陀区长征镇接触，双方计划合作建设一个大型购物中心。2002年9月，负责开发该项目的兴力达公司正式成立，资料显示，该项目由兴力达集团、上海裕都房地产有限公司、上海新长征集团有限公司共同出资组建。张钧是兴力达集团和上海裕都的法定代表人，新长征集团的背景则是普陀区长征镇政府。
　　
　　但该项目因为各方面原因一直进展不顺，其间甚至几度传出停工的消息。2005年8月，兴力达集团将其持有的兴力达公司70%的股权以3.925亿元出售给新长征集团，彻底退出这个项目。
　　
　　在张钧退出后，上海“神秘富豪”颜立燕很快从新长征集团手中全盘接手了兴力达公司。之后，又经过几次腾挪，百联集团100%控股的上海百联商业连锁有限公司完成了对兴力达公司的全资收购。
　　
　　《百联集团2010年度第一期中期票据募集说明书》显示，百联集团2007年度增加合并报表范围的企业有五家，其中就包括建配龙公司(股权购入)和上海百联商业连锁有限公司。
　　
　　“原本百联计划将‘建配龙’做成一个大型商业娱乐项目，且由于与百联中环购物中心很近，甚至规划过将两者通过一个街心广场相连，但之后并未做成。”知情人士表示，经过百联集团策略调整和旗下友谊股份(12.98,-0.04,-0.31%)的运作后，业绩良好的百联中环购物中心已经从兴力达公司中独立出来，因此现在的兴力达公司旗下只有刚刚建好还未开业的酒店式公寓和写字楼项目，已经没有百联中环购物中心了。
　　
　　《百联集团主体信用评级报告(2013年)》显示，百联中环购物广场的建筑面积为24.37万平方米，规模居公司旗下购物中心第一位，是排名第二的百联又一城购物中心的两倍。物业来源为“收购”，2011年营业收入为8.62亿元，2012年为8.75亿元，2013年上半年为5.58亿元。
　　
　　资产价值飙升数倍
　　
　　资料显示，兴力达公司和建配龙公司分别成立于2002及2003年，从评估结果看，这些资产升值可谓迅猛。根据评估报告，兴力达公司的账面净资产为1.84亿元，评估价值为10.2亿元，加上部分债权，整个项目的挂牌价格为16.5亿元；建配龙公司账面净资产为-15.53亿元，评估价值为2.4亿元，加上部分债权，整个项目的挂牌价格为31.5亿元。经过十余年的折腾，兴力达公司和建配龙公司的资产均已增值数倍。
　　
　　历史相对简单的濠泉公司，其资产更是在一年半内便实现翻倍。公司的主要资产是一幅至今仍未动工的地块。根据评估报告，濠泉公司的账面资产为14.22亿元，账面净资产为7.6亿元，资产评估价值为24.33亿元，净资产评估价值为17.72亿元，加上部分债权，挂牌价格为24.6亿元。
　　
　　挂牌公告显示，濠泉公司的核心资产系地处徐汇区286B-3地块的土地使用权，土地面积为48389.7平方米，土地用途为商住办；根据国有土地出让合同约定，该项目原约定应于2014年1月31日前开工，至本次股权转让基准日尚未开工，标的公司正在办理有效期延期手续。
　　
　　2012年12月17日，上海市规划和国土资源管理局网站发布的一则成交公告(邀标)显示，徐汇区WS5单元286B-3地块以12.422亿元成交，折合楼板价1.17万元/平方米，竞得人是百联集团置业有限公司。由于濠泉公司的核心资产即为这幅土地，初步估算，百联集团手捂这幅土地约一年半的时间，资产价值已经实现翻倍。
　　
　　“三家被出售股权的公司旗下基本都没有成熟的已开业项目，因此挂牌总价合计72.6亿元，假如业绩较好的百联中环购物中心也算在内，那就根本不止这个价格。”上述知情人士表示，百联此番出售上述几家公司股权，主要原因是这几家公司目前涉及的业态并非百联的主业，现在百联很强调商业零售主业概念，且这几家公司当年接盘时就带有种种复杂原因，目前又没有太成熟的项目在运营，所以全部出售非常符合百联的商业逻辑。