2017年房企并购大戏进入高潮 两极分化加剧

 

　　高压难解，房企竞争愈烈。随着调控的深入，楼市下行趋势愈加明显，与之形成鲜明对比的是，土地市场热潮不断，竞争未见缓和。

　　近日举行的中央经济工作会议再提加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，2017年甚至未来几年的房地产发展就此定调，“着力振兴实体经济，避免房地产金融过度繁荣；从刺激房地产到建立长效机制，限制投机性需求，增加土地供给，发展大都市圈。”

　　长效机制下，自今年10月开始的行政高压干预楼市的态势能否得以松动？2017年的楼市格局又将如何影响着房企们的战略？

　　房产税法理概念有待理清

　　一场调控，房企进退两难。

　　一方面，政策收紧特别是对房源定价的直接干预，挤压着房企的利润空间；另一方面，楼市高压何时松动尚无定论，牺牲利润换取业绩还是坐等政策松动，实现长远发展成为房企必须面对的问题。

　　一家业绩冲击千亿房企的内部人士向《每日经济新闻》记者透露，政府对预售价格的控制，压缩了企业的利润空间。在业绩压力面前，公司内部不得不考虑“牺牲”哪一个或几个项目，以完成业绩。

　　2017年市场会多大程度地反弹？亿翰智库研究总监张化东对政府的干预给出了积极的评价，房价的快速上涨累积的风险较大，政府的干预拉长整个行业周期，且使其更加平缓。

　　同时，调控政策的效果已经开始显现。统计局数据显示，2016年前11个月，商品房销售面积和销售额同比增速明显放缓，房地产开发投资增速也为4个月来首次放缓。

　　中国指数研究院方面认为，从需求端来看，重点城市住宅成交量继续呈现环比下行态势，部分城市降幅扩大；从供给端来看，房企推盘规模也有所减少，新推项目定价继续低于预期水平；从价格来看，11月百城整体价格环比涨幅回落至0.88%，多数城市价格更趋平稳。

　　“稳中求进”被认为2017年整个经济工作的总基调，楼市亦然。张化东认为，2017年楼市政策很难有大的转向，会维持目前的政策。

　　新城集团副总裁欧阳杰表示，抑制资产泡沫是既定方针，如果房价持续上涨，将带来资产泡沫破裂、冲击金融体系的巨大危险，虽然限房价是“扭曲动作”，但依然非常必要。欧阳杰还认为，2017年住宅楼市的特点是，三四线城市继续去库存，热点一二线城市继续控房价。

　　行政干预短期内稳定了楼市，而长效机制何时才能兑现？

　　张化东认为，高层“加快制定长效机制”背后是已储备的长期调控机制，并非仅局限于当下的限购、限贷，会依楼市的表现因势推出。

　　但也存在业内人士持不同的观点。在12月11日举办的“2016央视财经论坛”上，交通银行首席经济学家连平表示，应该加快房地产税的落实，但当下应先理清房地产税是持有税还是消费税等法理概念。保利地产董事长宋广菊更是直言，当前楼市处于波动期并不适宜推行房地产税，应该理清其中的法理。

　　房企的判断还直接体现在政府执行层面。有金地集团内部人士向《每日经济新闻》记者透露，其所在区域公司讨论得出政府对土地财政的依赖并不会长久，且已经有迹象表明政府已经在做替代性的事情的结论。

　　2016年以来，上海在部分住宅用地出让中增加15%的自持部分用于出租，同时，北京尝试通过限制土地价格增加企业自持用于出租，均被认为是政府正在转变单纯获得土地出让金的“一锤子买卖”模式，进而转向可持续性租赁收入及更深层次房地产税的探索 。

　　上述金地集团内部人士称，目前全国正在大规模的进行不动产登记，以及今年国考中的大规模招聘税务条线的公务员，均可看出政府在做长效机制改革的准备。该人士同时透露，其所在的区域将会依据对政策的判断，调整投资布局甚至是增加新的组织部门。

　　外溢区域备受房企关注

　　土地拓展已关乎房企“生死存亡”。随着越来越多房企的加入，公开招拍挂市场竞争愈加激烈，更多的房企将注意力转向了城市更新、项目甚至公司并购等方向。一二线热点城市之外，大城市的外溢区域也正在被越来越多的房企关注。

　　前述金地集团内部人士坦言，其所在公司对一线城市的投资拓展不再限于公开的招拍挂市场、传统的热点区域，智慧型拿地将是发展方向。比如国企改革下，很多优质项目通过产权交易所挂牌出让，或是一些法院拍卖项目，渠道相对公开市场而言较小众，能较低价获取土地。

　　对于未来，该人士则表示，在项目类型上，不排斥持有回收期较长的住宅以及商办项目；对于热点二线城市，因市场波动较大，会更加注重拿地时点的选择，对城市圈外溢区域也会适当布局。

　　有鑫苑置业的内部人士表示，一线城市的调控已是常态，政府已不可能大规模供地，未来对土地限制将会增加，企业必须研究城市更新，以及向一线城市周边的外溢区域拓展。

　　上述鑫苑置业内部人士还表示，随着城市更新，二线城市的进入门槛正在提高，对开发能力的要求也在提高。前述金地集团内部人士也坦言，直接瞄准土地和项目，有能力的企业正向产业和区域规划方面外延。

　　例如，产业园运营启动较早的华夏幸福，凭借产业园规划获取了大连的住宅项目开发；而近两年，房企又将注意力转向轨交，绿地集团、华夏幸福成立轨交公司试图以此获取轨交周边的土地。

　　总之，获取土地方式的升级和改变，对仅关注公开土地市场和习惯拿地、卖房的中小型企业而言，变得更加专业和艰难。

　　房企两极分化趋势凸显

　　近来，越来越多的迹象表明，中小房企正在被大的地产公司并购，甚至是退出房地产业，多位业内认为，明年这一形势将会加剧。

　　除获取土地难度增加之外，监管层对资金的收紧也加快着中小企业的转型和退出。监管层对房企公司债发行门槛标准的调整则是最好的例证。

　　在新的发行标准里，房企的资产额度、在一二线城市的土地储备等均成新的门槛，这导致许多小型企业失去发债资格。

　　张化东认为，随着资金变化，房地产行业的集中度增加，小企业将面临更艰难的处境，会通过资产处理或销售的方式逐步转型或退出。

　　欧阳杰表示，随着政策层面的收紧，大型房企也面临着资金成本的上升，但其融资渠道更多，更容易获得金融机构的信任，目前房企两极分化趋势已愈渐明显。但中小房企或已错失最好的退出机会。中小房企处境越来越艰难的原因之一是，其更多地布局在三四线城市，欧阳杰表示，2016年是一二线城市中小房企最好的溢价退出机会，但这个机会正在逐渐远去。房企并购仍在，但溢价空间越来越小了。

　　前述金地集团人士同样表示，2016年市场升温之后，待价而沽的小房企未能于政策收紧前退出的，在面对不确定的未来时，正在近期集中入市。

 

 

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