中小型房企调控周期生态：错区域扩张保资金安全

　　不想在调控周期内被大房企并购整合，中小房企只有先发力做大，增强调控抵抗力。

　　21世纪经济报道记者对多家中小型房企调研发现，调控背景下，销售规模在100亿-200亿规模的房企，为了摆脱扩张瓶颈与被兼并收购风险，除了逆周期拿地扩张，在销售方面也迅速做出了相应调整。

　　历史经验表明，每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场，行业并购整合也会频繁发生。在此背景之下，行业排名20-30位的房企正在悄然进行扩张，迎接新一轮行业洗牌。

　　以近期频频拿地的中梁地产为例。从去年开始，中梁地产就将战略版图扩展至宁波、丽水、金华和台州等地，2015年共拿下21宗地块，拿地金额达93亿元，预计今年拿地金额为250亿元。

　　截至目前，中梁地产今年已在诸暨、温州、台州、衢州、张家港、嘉兴、甪直、海宁等23个城市获取48个项目，投资拿地超170亿元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房企此前积极拿地，可以看作是一种无奈。因为此前供地节奏不快，房企也没有太多选择。而地方政府恰是在市场销售比较热的时候进行卖地，其实也吻合了房企的资金状况和补库存需求。显然一拥而上拿地容易人为抬高土地成本，这对房企经营将带来极大考验。

　　错区域扩张？

　　中梁地产深耕长三角区域，尤其重仓浙江区域。一名知情人士透露，该公司目前已经在上海看地，但会很谨慎地做选择。

　　在过去六个多月，中梁地产不仅完成了集团总部搬迁至上海的动作，而且在浙江和江苏一连拿下25宗地块，总地价超百亿元。上述知情人士认为，闽系房企泰禾、正荣、融信、三盛、阳光城等在经过这种模式扩张之后，实现了从几十亿到百亿级的跨越，不难想见，中梁也有这一愿景。

　　中梁地产2021年销售目标是1000亿，计划跻身中国房地产前30位。

　　但面对调控周期，“中梁”们如何应对？对此中梁地产集团北区域公司董事长顾继伟称，中梁地产将布局重心放在了三四线城市，错开与国企和央企的拿地大战。

　　值得注意的是，中梁地产看好的三四线城市是有特定限制的，这些地块均位于浙江和江苏省的百强县，以及一些具有旅游资源的古镇和港湾。

　　“如果布局全国一二线城市是开奔驰，布局三四线城市就是开宝马mini。那么，你开5辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是有很大机会的。”中梁地产董事长杨剑这样表达对长三角区域三四线城市的看好。

　　严跃进分析，这类三四线城市后续可能成为长三角经济圈中的热点城市，且此类城市的土地价格相对较低，房企投资积极性会提高，对于财务成本等可能不会有过多担心。

　　2015年销售额大约220亿元的金辉地产，调控之后就明确，在重点调控地区比如长三角，产品注重提升品质，即将开盘的金辉海上铭着就是其高端产品系列的首发。在福州、重庆、西安等调控辐射有限的城市，金辉的销售额也在提升，此前几年的布局开始发力。

　　而小房企也逐渐开始选择合作拿地方式规避资金风险。红星地产近期就联手金华本土小型房企厚朴置业竞得一幅地块。厚朴置业相关人士透露，在三四线城市，房企也将会越来越注重资金链安全问题，合作开发不失为一个比较好的模式。
　　
　　把握资金命脉

　　据不完全统计，自2014年以来，包括上市房企在内，至少30家房企明确退出房地产行业，或将房地产业务收入占比调低于50%。其中至少15家房企计划或已经实现彻底转型，如上海新梅、浙江广厦、华丽家族、银润投资、铁岭新城、莱茵置业等；市北高新、海泰发展、中南建设、陆家嘴、亚通股份等公司的房地产主营收入占比已经低于本公司营业收入的50%。

　　因此，严跃进认为，从实际情况看，像中梁地产这样的房企属于有很强的扩张态势，但是压力在于，后续政策拐点是否可以保持足够强劲的市场销售。严跃进认为这是需要警惕的，因此积极拓宽融资渠道非常有必要。因为各类融资渠道收紧后，维系资金链的安全或稳定就应该提到第一要务上，这个时候很多房企会暂停或放缓拿地节奏，而在寻找资金和项目联合开发方面会有新的动作。

　　摆在这些中小房企面前的问题是，抓住机会和保证资金安全，两者缺一不可。

　　截至目前，中梁地产先后与浦发银行、中国银行、民生银行、平安银行等20余家金融机构建立了合作关系，意向授信额度800亿元。

　　中梁地产也已发行逾十三亿公募债，与鼎信长城、温商基金各搭建了五十亿投资规模的股权性房地产基金，还有其他平台类合作补充资金来源。

　　此外，中梁地产已提出“地产+金融”双轮驱动战略，成立旗下首家资本运作子公司、私募基金管理公司——梁商资本，以私募股权投资母基金、房地产私募基金、创新互联网金融为核心业务，并提供资产管理服务。

　　发家于温州的中梁地产，秉承了浙商资金运作的灵活性，在极力拓宽融资渠道。但知情人士指出，中梁也有短板，虽然民生银行、中信银行确认提供大额授权贷款额度，但这还只能算是很初级的融资，地产基金平台目前也是象征意义大于实际效用。

 

 

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