警惕楼市波动对实体经济的冲击

　　近日，苏州、厦门、合肥、南京、郑州、杭州等二线城市纷纷围绕限购、限贷出台楼市调控政策，以应对其已呈脱缰之势的房价上涨，对此，坊间舆论普遍认为，之所以二线城市普遍重启限购，意味着楼市风险已然到了必须由政策层面采取干预措施的境地，楼市风险当引起各方重视。尤为值得一提的是，围绕此轮房价暴涨和限购重启，坊间就楼市资产泡沫的担忧也再度浮出水面，其间，认为中国楼市资产泡沫风险积聚待破的观点引来高度关注。
　　
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受中国经济时报记者专访时认为，中国楼市资产泡沫长期积累集聚，一线城市的限购不放松让二线城市获得了投机资本“垂青”，致使部分二线城市的楼市资产泡沫继续膨胀。他认为，应警惕当前楼市资产泡沫存在的破裂风险，防止对金融乃至经济带来冲击。
　　
　　房价普涨背后酝酿风险
　　
　　在尹伯成看来，当前全国房价出现普涨虽然有着一定的人口和经济因素作用，但其背后更多是受到了投机资本逐利的推动。“中央提出供给侧改革，方向很正确，其中明确要实现创新驱动，需要一定过程，但资本特别是投机资本追逐短期利益，我们的创新驱动和转型发展则需要长期过程。”尹伯成说，由此，市场上的资金有着一股脑进入楼市的迹象。这一点早已从一线城市开始向二线城市扩散，甚至有的投机资本已经瞄准了三四线城市。
　　
　　尽管有观点认为，此轮房价上涨契合了国人买涨不买跌的心理，也的确带来了成交量的上涨，继而间接对去库存的任务部署有所贡献，但尹伯成认为，本质而言，仍可将其视为泡沫风险积累的又一表现。
　　
　　正如尹伯成所言，今年以来，全国各地楼市普遍火爆，成交量的不断上涨的确带来了房价的普涨。根据国家统计局9月19日发布的《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与上月相比，8月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个，分别比上月增加13个和6个；持平的城市分别有2个和4个，分别比上月减少1个和3个；下降的城市分别有4个和9个。新建商品住宅价格环比上涨的64个城市中，比上月涨幅扩大的城市有31个，涨幅在1%以上的城市有25个；二手住宅价格环比上涨的57个城市中，比上月涨幅扩大的城市有30个，涨幅在1%以上的城市有18个，最高涨幅为4．5%。
　　
　　尹伯成认为，房价的大幅上涨的确难言健康。“这是当前中国经济一种不健康的、畸形的表现，如此下去对于实体经济伤害将很大。”尹伯成说，一旦资金都进入楼市，则不利于实体经济发展。现在的楼市已经积聚了很大风险，其间酝酿的金融、经济风险都应该引起重视。
　　
　　他强调，民间资本进入楼市，都是基于楼市一味地不间断上涨的假设，但这并不符合经济学的基本逻辑，如此则极易将中国楼市打造成“击鼓传花”的游戏，“但泡沫始终是要破裂的，泡沫积聚越多，未来对中国经济的伤害就会越大。”
　　
　　让民间资本脱虚入实
　　
　　尽管房地产市场是看得见、摸得着的实体行业，但就某种意义而言，中国的楼市已然具备了资本证券化的属性。投机资本的大量涌入也让楼市脱离了原本单纯满足居住属性的商品特征。尹伯成说，民间资本特别是投机资本希望借助楼市在短期内实现资本的积累和大幅升值，这正是受到当前民间投资渠道较窄、股市等资本市场表现疲弱等多重因素共同作用所致。
　　
　　“但必须认清的是，在当前供给侧结构性改革的大背景下，政府更多地希望实体经济实现转型，实现创新驱动，同样也希望资金应该进入新产业、新产品、新业态之中，而不是进入资产泡沫之中。”尹伯成说，我国各地房地产价格已经普遍超出了民众的购买能力。这样的楼市疯狂，不是决策层所希望的，因此，调控一定会进一步收紧，否则，任由楼市疯狂下去，则很难避免一些发达国家曾经出现的房地产泡沫带来的经济崩溃现象。
　　
　　尹伯成认为，作为治本之策，当属尽快为民间资本找到入口，比如积极引导民间资本进入实体经济，在转型和创新驱动方面发挥作用。而与学界普遍持有的观点一致，尹伯成也认为，当务之急是要让民间资本认为进入实体经济有利可图，否则，民间资本的短期逐利属性将驱使其进入下一个“楼市”，乃至海外市场。
　　
　　“今年上半年以来的民间投资增速断崖式下跌其实已经给出了重要信号。”尹伯成说，之所以民间投资增速持续下滑，其间既有对未来经济预期不足的影响，也有当前客观原因以及一系列制度性约束和阻碍形成的屏障因素。比如劳动力成本的上升、生产率提升速度不够快等，加上民间资本禁止进入的领域逐渐放开但仍不够等，更为重要的是，我国的金融部门和实体经济的分离程度还十分明显。
　　
　　尹伯成强调，要确保实体经济有钱可赚，就要优先解决金融部门和实体经济的衔接问题。确保一、二、三产业都有平均的收益率，通过进一步减税、降低负债率等具体措施，确保实体企业保有应有利润。
　　
　　未来国家层面调控或发力
　　
　　对于此轮二线城市重启限购，且限购队伍日益壮大，有观点认为，不断加码的限购或将让投资需求引向三四线城市，亦不乏担忧者认为，国内多地楼市的限购将让本就贫瘠的国内投资市场彻底关闭，继而或将导致国内资金大规模流向海外。
　　
　　对于炒作资金涌入三四线城市的担忧，尹伯成认为，并不能排除这一可能，但至少可以肯定的是，未来三四线城市不会再出现此轮二线城市的楼市疯狂。
　　
　　尹伯成说，今年以来，一线城市的限购并没有放松，但炒作资金一直无孔不入，比如通过假离婚等获得购房资格。而在二线城市限购后，一部分资金会向三四线城市流入，但不会形成大规模，毕竟三四线城市缺少产业布局和人口流入，资金一旦进入则很容易套牢。但尹伯成提醒，如果出现三四线城市楼市火爆的现象，表面上看是有利于三四线城市消化库存，但实质上是在积累风险，且将风险进一步扩散至三四线城市。
　　
　　而对于资金流向海外的担忧，尹伯成则表示，没有必要，一旦中国炒作资金进入海外，也会受到限制，比如收取空置税，或者在交易环节加收税赋等等。“国外的房地产市场相较于我国更为成熟和健康，因此一定会采取措施预防中国的炒作资金伤害其本国楼市。”尹伯成说，这也意味着，资金涌向海外不会像资金从一线城市向二线城市流动那样容易。
　　
　　而对于未来的楼市调控，国家层面会如何进一步收紧楼市调控的政策倾向，尹伯成认为，首先，会进一步严格现有的限购政策不放松，释放国家从严对待楼市高热的政策信号；其次，不排除进一步提高首付比例的可能；再次，在房贷方面收紧政策，比如提高贷款利率，比如对待用于贷款购房的利率予以提高，而对于实体经济如企业贷款适当降低贷款利率，释放鼓励引导资金进入实体经济的积极信号；最后，会逐步加强房产税的准备工作，不能总是“只听楼梯响，不见人下来”，房产税是平衡房地产投机属性的有力措施，对楼市调控和房地产健康发展有更为长效的作用。

 

 

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