楼市接力还不到最后一棒

　　“未来部分城市成交下滑是大概率事件”
　　
　　夏天已经过去，但楼市似乎还未“换季”。8月份全国100个城市新建住宅均价继续上涨，库存量连续下跌超过10个月。高烧的“楼市”，不仅仅是改善型需求的支撑，也与经济转型时期投资回报率下降、大量资金涌入楼市有关。对于后市，专家认为，部分城市成交下滑是大概率事件，但不会出现断崖式下跌，价格总体上会继续上涨。
　　
　　楼市热度向杭州武汉传导
　　
　　“9月18日杭州某楼盘开盘，300多套房源引来2000人争抢。”楼市热度已经从一线城市传递到南京、苏州、厦门、合肥这楼市“四小龙”，现在又开始向杭州、武汉等二线城市传导。
　　
　　中国指数研究院对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，8月全国100个城市(新建)住宅平均价格为12270元/平方米，环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点。同比上涨13.75%，涨幅亦扩大1.36个百分点。
　　
　　房价持续上涨，库存量却在连续下跌。截至2016年8月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24256万平方米，环比减少0.9%，同比减少5.7%。今年前8月，全国35个城市新建商品住宅库存总体处于下滑态势，若从同比增幅看，已出现连续13个月的库存同比下跌。
　　
　　而一线城市新房库存不足的风险，已开始传导到二手房市场中，进而使得二手房的价格也呈现出快速上涨的态势。不过，三线城市的去库存任务依然艰巨。
　　
　　购房者“有被裹挟的感觉”
　　
　　“你买的时候帮我买一套就行，我就不用专门跑一趟了。”挂完一位重庆朋友的电话，文宇(化名)又计算了一遍，如果买一套朋友口中的公寓，租金回报率大约能在5%左右，“现在买理财产品回报率能到5%就不错了，何况房子还可能保值增值。”经过今年上半年的疯涨，文宇已经尝到了买房的甜头，她在合肥购买的房子，价格涨幅已经超过50%，“股市行情不好，就把钱撤出来了。北京的房价太贵，就跟着朋友去二线城市买。”文宇再三表示，自己并非投资客，只是跟随着周围人的脚步在买买买，“有一种被裹挟的感觉。”
　　
　　虽然文宇一再与投资客撇清关系，但她实际上已经是名副其实的投资客，她的心态，也是部分投资客的心态。宽松的货币环境、银行信贷政策对楼市的支持、股市和债市的不稳定等，导致资本进入上涨预期较强的楼市。经济学家马光远也认为，民间投资可选择的投资领域越来越少，从而出现了企业和居民纷纷杀入房地产避险的状况。
　　
　　房价上涨可能引发资源配置不当
　　
　　今年房地产市场的表现与2009年有相似之处，都是货币政策宽松、在政策的刺激下，房地产很快回暖。但也有很大的不同，2009年房地产市场没有如今的库存问题，且从房价的绝对值来看，很多城市房价在经历了2008年的调整之后基本处在合理区间。而今年的市场是，一线城市限购带动了热点二线城市，热点二线城市的升温正逐渐传导给其他二线城市，而真正需要去库存的三四线城市却并没有想象中的火热。“热传递”能否把二线城市的热量传到三四线城市，还尚未可知。
　　
　　房价的过快上涨，也可能引起市场的不良反应。有业内人士认为，房价持续、过快上涨，可能引发资源配置不当，同时高房价会挤压当地居民其它领域的消费支出，进而影响相关实体经济产业的正常发展。中原地产首席分析师张大伟表示，房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，“信贷不能只投入到房地产，要有政策约束；房地产去库存也不能只去一二线城市，银行对三四线城市应该增加利率优惠。”
　　
　　“价格下滑的可能性不大”
　　
　　楼市高烧会延续多久？这是众人最为关心的话题。美国评级机构标准普尔日前发布报告指出，由于政策的支持作用递减、比较基础较高以及土地价格上涨，未来12个月内中国房地产业增速将放缓。
　　
　　记者采访时表示，部分城市成交下滑是大概率事件，“即便是成交量下滑，但价格下滑的可能性是不大的。市场交易不会出现断崖式的下跌，价格总体上会继续上涨。部分投资客也会对房价上涨带来的盈利空间扩大有更大的市场信心。”
　　
　　马光远则认为，凡是土地供应充足，房地产开发投资增速快，新房开工面积大的城市，未来房价趋稳是大概率，“比如合肥、郑州、武汉等城市，尽管目前房价表现抢眼，但在未来供应没有问题的情况下，这三个城市的房价已经走到了尽头。”
　　
　　“未来，无论是股市还是债市，大家能做的，应该是降低预期，保持一个良好心态。”早在9月初，深圳某基金公司的投资总监就曾在小范围内表示，在全球资产荒大背景下，A股未必能独善其身。
　　
　　投资总监谨慎的言语中，透露着些许的悲观。但综观今年以来的A股市场，又有多少投资者享受到了赚钱的快感？截至上周收盘，上证综指从年初的3539.18点一路震荡至3002.85点，今年以来累计跌幅15.15%。这还不算年初股指曾最低见2687.98点。
　　
　　深圳市场也是一样。深成指从年初的12664.89点，最低见8986.52点，累计跌幅17.45%。尽管市场中也有股票创出历史新高，但更多的个股却在不断试探投资者的底线。“大半年的时间都在补年初的巨亏。”一位职业股民这样说。
　　
　　“老百姓根本不看基金，比1000点那会儿还难卖！”中秋节期间，一位基金公司销售人员对北京晨报记者表示，过去一年，市场经历了三次大幅调整。许多投资者谈股色变，不愿意再买股票和基金，尤其是股票型基金。
　　
　　怎样能让投资者的资产保值增值？公募基金们也是绞尽了脑汁。今年下半年以来，一批财富管理公司掀起一轮定投热。据不完全统计，今年以来参与基金智能定投的财富管理公司已经超过120家。
　　
　　“定投的最大好处是摊薄投资成本，避免择时风险，帮助投资者穿越牛熊。”天相投资研究中心经理贾志表示，投资者在投资时最大的困惑就是何时买？买什么？何时卖？“聪明的基金定投策略，能帮助投资者弱化买点，能摊薄成本。”不过，业内人士也表示，智能定投若想成功，必须立足于一个完整的牛熊周期。从A股的经验来看，至少持有5年至7年。
　　
　　网贷（P2P）行业泥沙俱下的时代仍在继续：不仅因为整个行业已经进入洗牌时期，更因为监管部门已经下发了正式的监管细则。尽管距离监管的真正落地尚有一年的时间，但行业内“网贷已死”的言论不绝于耳。大浪淘沙下，P2P是否还能承受得起投资的重担呢？
　　
　　“资金必须在银行存管、取得ICP牌照、个人在单个平台和所有平台贷款数分别不超过20万和100万，这三条新规已经成了P2P行业最起码的门槛。”一位P2P业内人士坦言，8月份监管层下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》算得上是“史上最严”监管细则，这将会加剧P2P行业洗牌。更有业内人士认为，未来P2P行业可能只剩下十几家平台。
　　
　　P2P行业洗牌并非新规出台才出现。据第三方机构统计，在新规出台前，P2P平台就已经从最高峰的7000多家，下降至今年8月底的2235家。倒闭的理由则从“诈骗、跑路”变为“经营不善”。
　　
　　不过，这并不意味着P2P理财已经丧失了投资价值。在盈灿咨询分析师张叶霞看来，如果选择相对稳定的平台，相对于银行等理财渠道，P2P理财仍可达到财富增值的目的。“有显赫股东背景的、已经做大的品牌相对稳定。”张叶霞表示，普通投资者可将P2P作为资产配置中的一部分，根据自身风险承受能力来决定配比。“P2P平台总体风险还是比股市要小一些。”
　　
　　据了解，目前大型P2P平台的收益率普遍在7%到8%之间。

 

 

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