所谓楼市拐点 跟降房价其实是两回事

　　最近各种各样的重磅、惊闻，都指向了亿个话题，楼市的拐点来了，大家拿出的数据是统计局1-6月份，全国房地产开发投资同比名义增长6.1%，增速比1-5月份回落0.9个百分点。商品房销售面积同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。其中，住宅销售面积增长28.6%。商品房销售额增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%。6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.40，比5月份回落0.08点。

　　但是看着这样的一组数据，能说明什么？房地产就拐点了？这显然不可能，以上数据只能证明房地产增速下滑，但从销售来说，房子还是卖的越来越好的。至于投资增速，确实已经在4月过了高点，但其下滑的速度也并不明显。

　　虽然我一直觉得，现在的房价冰火两重天，一边是北上深的宇宙大泡沫，另一边是三四线的世界大库存，这两个问题互相拉扯，让整个的房地产已经拧巴在了一起，而如此奇葩的现象，也必然面临巨大的调整。特别是一线大城市和一些二线城市，如此高的价格已经严重脱离了购买力。恐怕维持不了多久。随着经济下行，居民实际收入也会出现问题，再加上房产税的预期，很有可能让房子不再是资产而成为一种负债。未来房价必有一次大幅的调整。而这次调整的损失应该不亚于股灾。可能让十几年来靠房子发家致富的人，财富全部归零甚至为负，可以参考一下煤老板的案例，这就是一个财富再平衡的过程。

　　但这是一个未来3-5年的预期，也是建立在持续的经济下行和房产税的预期基础上的假设，即使我这么看空房地产的人，都不敢想象，今年下半年房地产就会有拐点？借用抗战的一句名言，说这是一场持久战，速胜论和亡国论都是不正确的。应该看到房价的畸形，以及与实体经济和资金流向的背离，但同时也要看到，目前持有房子还是没有成本，买的人少了，卖的人也不多，所以房价短期内不会降，顶多就是成交量萎缩，买方和卖方干耗着，而这种有价无市的对立，我们已经出现过很多次了，特别是08年之后，几乎每个房地产小阳春之后，都会出现一个有价无市的对峙。

　　所以，从成交来看，下半年越来越冷这应该是可以预见的，而投资回落盖房拿地的少了，可能也会出现，但房价肯定不会降，因为没有道理。卖家仍然还有惯性思维，房子不涨价他宁可不卖，放在手里反正也没成本。卖盘迅速萎缩，会令市场陷入一个地成交量的再平衡之中，中介生意不好干了，地产商其实不怕，因为他们的房子本来就不是卖的，更多都拿出去抵押了，所以他不敢降价，一旦降价，抵押物价值就缩水了，反而套出来的钱就会变少。所以他也不急。房东不急、开发商也不急，买房的急你就加价买，否则就继续耗着。可以说只要房地产仍然是低持有成本，那么房价就不是很容易跌。因为卖盘出不来，怎么才能逼出卖盘呢？增加持有成本是一个手段，还有就是人民币快速贬值，大量资金撤离中国，第三是人口逆向流动。这三个因素在未来的3-5年，都会发生在北上深等一线大城市，让我们拭目以待吧。

 

 

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