广深房企抢先“商改住” 报规申请有“高招”

　　“商改住”的政策等于给各大开发商的高库存商用物业签下“放行条”。

　　自6月初，国务院发布允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房等相关政策后，由于此前政策落实部门尚不清晰，市场操作细则尚缺乏，现在广深的各大开发团队开始争抢商住的头啖汤。

　　“很多开发团队之前都在观望，因为政策并没有具体的执行方向，现在有初步的方案已经在实施了。”华南开发团队的负责人指出。

　　抢鲜改造

　　据上述开发团队负责人描述，众多开发人士都在期待或观望这一利好政策，但又担心“商改住”无法落实到具体申报方案中，政策成为“一纸空文”，此外，也担心“自己比政策走快一步”，以致发生问题，无法从该政策中得利。

　　正在大家都观望的同时，业内传闻，某广州本土房企已率先申报成功。

　　据了解，该房企申报的标的是市中心的住宅群下夹层裙楼，原属于商业性质，现在已经成功将该标的的土地用途调整为居住用地，并且附带了包括学位在内的教育资源。

　　在房地产人士眼中，广州市中心学位资源尤其紧缺，“商改住”对于开发商而言，其中比较理想的一块“肥肉”则是在改变性质的同时一定要增加教育资源配套，如果能达到这样的配备，则住宅性质最终能否成功更改也不是太重要。

　　6月3日，国务院发布《办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见意见》”)，该意见指出，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

　　分析指出，“商改住”是指用地单位为了规避风险，将依批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，如常见的商业房改为住宅。

　　据悉，该房企在申报过程中做了比较详细的报规申请，且详尽地解释物业所具备的居住属性。

　　“在申报中重点提示该片区住宅需求旺盛但不能完全被满足，而商业库存大量存在的事实，这正切中了政策层对去库存的最初诉求。”据该房企一位项目负责人透露。

　　难关重重

　　虽然广州第一个案已经申报成功，但“商改住”仍然面对不少难题。

　　此前有专家分析，在房地产当下商业库存激增的特殊时期，通过“商改住”政策的释放，给了处在困境期的开发商一个更加灵活的掉头机会，有助于消化目前市场的库存，而对于北上广深等一线城市来讲，“商改住”政策也有助于缓解住宅市场紧张的供求关系。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志(微博 博客)指出，商业用房改居住是国家层面的政策，更多是为了去商业库存，盘活商业地产。而住宅能够工商登记，是广州的政策，事实上广州的住宅目前并不需要政策支持去库存，政府更多是从扶持大众创业的角度出发。广州很多商业公寓就是按照住宅设计的，为了弥补住宅的供应不足，现在两者这样调整之后，彼此间的界限将更加模糊。

　　但是，是否能真正达到去库存的效果，业内不少人士持谨慎的态度。在他们看来，商住性质打通，其实也会影响市场上的供求关系，且在价格上可能会促使相关片区的住宅房会提高价格，这在一定程度上会影响去库存的效果。

　　此外，有分析指出，商业用房改成居住性质，按照规定只能作为租赁住房，不能销售，更像是“不能卖的住宅”。而“商改住”的住宅在公司注册主体上有更多的限制，像是“受限制的公寓”。

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