连续四周成交“过山车” 商住房供需下降

　　根据亚豪君岳会统计数据显示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2077套，成交面积20.18万平方米，环比之前一周分别减少52%、44%。与此同时，上周商品住宅成交均价35585元/平方米，环比上涨7%。

　　从最近四周市场表现来看，市场成交呈现“过山车式”的冷热强烈交替，6月第三周与7月首周均冲上周度4,5000套的高峰，而6月第四周与7月第二周则均回落至2000余套。而在这其中，商住占比趋势变化也与整体成交走势一致，6月第三周与7月首周均在70%以上，而6月第四周与7月第二周则均跌落至50%。

　　亚豪分析师认为，从上述两个变化趋势也可以看出，目前商住成交量的变动仍然主导着整体成交量的走势。不过受到商住调控预期的影响，6月中下旬商住项目大量入市并集中成交，使得这类产品需求几近被“透支”，因此进入7月之后商住项目入市量迅速萎缩，7月上旬仅3个商住类项目入市。

　　亚豪方面指出，与商住类产品的小户型、低总价不同，受到土地成本的制约，普宅市场已经逐渐进入高单价、大户型的时代，总价普遍偏高，根据亚豪君岳会数据统计，今年普宅套均成交价已高达517万元，而去年这一数字仅为377万元。

　　“新房成本的飙涨一方面使得部分需求被迫转移至二手市场，另一方面客户资金到位情况也使得项目签约周期被迫拉长。受此影响，即便普宅项目入市节奏明显加快，但仍难以支撑成交的继续上行，商住供需的逐渐萎缩，也将终结这轮成交快速上涨，预计7月整体市场成交将出现环比下滑。”

　　此外，亚豪分析师还表示，受到土地成本上行的拉动，住宅市场价格一路走高，并且从目前政策形势来看，房价并不具备下行动力。首先，虽然今年高层制定了“分城调控”的主导方针，要求一线城市继续加紧调控，但是北京截止目前仅在部分出让土地地块中再度执行“90/70”政策，而这也并不能抵消由于供应不足所带来的土地成本的攀升；

　　另外，在住建部2016年工作部署中，大力发展租房市场已经成为解决住房问题的一大重点方向，而近期火热的商住调控传言据传即是为此铺路，因此对于普宅市场继续收紧调控的可能性较小。受到政策预期的影响，虽然入市项目价格持续上涨，但需求量仍较为强劲。

 

 

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