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华万之争背后的房地产行业变局

建筑房产  2016-6-29 10:24:02  中国产业信息研究网  http://www.china1baogao.com/

核心提示:万科控制权争夺的最终结局,无非是管理层“内部人控制”终结。与地方政府更深层次合作,承担更多社会责任,将是继续留在这个领域开发商的最终取向。

 

  万科控制权争夺的最终结局,无非是管理层“内部人控制”终结。与地方政府更深层次合作,承担更多社会责任,将是继续留在这个领域开发商的最终取向。

  围绕对万科控制权的争夺,从宝能系、华润到以王石为首的万科管理层,上演了一部波谲云诡的商斗大片,剧情一波三折。然而,透过复杂纷纭的资本争斗,从另一个角度观察,这也是我国房地产业大变局的缩影。万科控制权之争并非偶然孤立事件,结局也基本没有悬念。

  万科的治理结构在我国资本市场可谓绝无仅有,这是出于偶然、管理层的独特魅力还是历史的必然?一般认为,万科股权较为分散,大股东基本不插手公司重大决策,企业控制权实际上落在以王石为首的职业经理人手里。换句话说,至少从表面上看,万科并没有真正的老板。事实果真如此吗?

  我国开发商并非纯粹的商业企业,尽管形式各不相同,但本质上仍是地方政府与银行的联合派出机构。除购房者外,我国房地产市场的几个主角,分别是中央和地方政府、银行(或资本市场)、开发商。其功能定位分别是:地方政府通过拍卖土地获得土地出让金,再利用土地出让金弥补地方公共发展资金的不足;银行既借款给开发商购地建房,也给购房者提供按揭贷款以促成交易,从中稳赚不菲的利息收益,房贷成为银行最重要的优质资产;开发商从银行借款向地方政府购地,再盖房卖给购房者,利用资金杠杆实现滚动开发,成为财富新宠。从这个利益链上看,地方政府控制地根,银行控制银根,是房地产业的真正操盘者。开发商并无独占性资源,其核心竞争力,主要表现为协调政商关系与银商关系的能力。从这个角度看,每个成功开发商背后的真正老板都是地方政府与银行,万科也莫能例外。如果万科与深圳(楼盘)地铁的重组案成功,深圳市政府实际上仅拿出两块地,就将获得这个世界上最大房企第一大股东的地位。这也从侧面表明,政府若真想控股万科,在任何时候都绝非难事。

  但政府并不愿意直接参与房地产开发。无论是政府还是银行,都不愿背负炒高房价的骂名。2010年国资委还曾向78家不以房地产为主业的央企下达“房地产清退令”,要求他们退出房地产业。万科作为我国房地产市场的标杆龙头,更没有哪级政府有充分动力公开将其纳入国企系列。于是,在商业化大开发时代,房地产业的基本格局大致如此:开发商名义上脱离政府与银行的控制成为独立商业企业,长袖善舞,借钱买地盖房空手套白狼,充当政府与银行在楼市吸金的白手套,各方互不越界。看万科的案例,大型央企、万科大股东华润,实际上为万科快速壮大立下汗马功勋,却深藏功与名,甘当万科的“财务投资者”十余年。其间虽然有过几次控股万科的动议,但都不了了之。这说明华润并没有充分动力成为万科的公开老板。万科在上市后的10年间,通过增发、配股,所获资本仅16亿。而1993年才由一家集体所有制企业改造为股份制企业的北京(楼盘)房企华远因有华润背景,仅4年就获融资33亿。这促使王石下决心“卖掉”原大股东深特发,迎来华润作为新东家。所以,若不是借助华润的实力与信用打开融资通道,就没有今天的万科。

  随着住房商业化大开发时代的终结,房地产业原有的分工格局将被打破。这主要表现为以下两点:地方政府更深入参与房地产供给中,开发商不再具有相对独立地位。一方面,多数中小城市住房严重过剩,开发商深套其中无法获利,只能从中逐步撤出;另一方面,大城市虽然市场行情看好,但土地紧缺,开发商要获得优质土地,就必须与地方政府形成更深层次的合作。

  中央政府为逐步加大对房地产市场控制,在必要时可能借助央企直接参与其中。虽然地方政府借地生财能解决其短期的财政困难,但这一模式所累积的负面效应也很可观。房价十余年的持续上涨,已形成了较大的泡沫,楼市高库存、高房价与高杠杆并存。如果房地产泡沫引发金融风险及社会动荡,最终仍需中央政府兜底。为经济安全计,中央政府对房地产龙头企业国有化将是个合理选择。考虑到华润本已经持有万科15.29%的股份,救市“国家队”手上也有约9%的股份,只要稍作整合,就总计持有24.29%的股份,超过宝能系的24.26%。宝能系作为社会金融资本管理人,对政治经济动向的把握应较为精准,顺水推舟支持华润入主是其不二选择。在新的历史背景下,如果华润再继续甘当纯财务投资人,主动放弃其应有的大股东权利,将有悖于其身为央企的基本职能,甚至还有公开徇私之嫌,这是其管理层所不可承受的。因此,这部商斗大片的最终结局,无非是万科管理层“内部人控制”终结。与地方政府展开更深层次合作,同时承担更多的社会责任,将是继续留在这个领域的开发商的最终取向。

 

 

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