二线城市房价大幅大涨缺乏支撑

　　5月二线城市房价领涨全国并非偶发孤立事件。年初一线城市楼市高温遭遇政策调控升级，验证了“资产荒”下加配热点城市住宅不动产的逻辑，进一步激发市场对相似基本面二线城市住宅的热烈追捧。但二线城市基本面整体弱于一线城市，房价运行将更多地受到本地家庭收入状况的制约，并不支持房价短期内大幅上扬。因此，当前二线城市特别是“四小龙”房价的大涨，恐将引发未来市场供求错位风险。

　　二线城市楼市启动与一线城市同步。2016年2月末，南京、合肥的新建商品住宅价格环比涨幅分别为2.6%、2.3%，虽然低于深圳3.5%的环比涨幅，但与同期北京、上海涨幅基本持平。4月，一线城市楼市高温遭遇政策调控升级后，二线城市房地产市场，因其独特的地区经济金融中心位置、人口流入压力、相对完善的基础设施和良好的教育医疗环境等，进一步凸显住宅不动产配置的优势，呈现出高温不退现象。

　　据国家统计局发布的全国70个大中城市销售价格变动数据，5月，厦门新建商品住宅价格环比上涨5.5%，合肥、南京、天津、杭州、武汉、福州、无锡、南昌等城市环比涨幅均超过1%。厦门、南京和合肥等城市新建商品住宅价格同比涨幅均超过20%，赶超北京、广州。据机构统计，热点二线城市土地市场持续高温，出现了29个总价地王和69个楼面价地王。

　　但二线城市房地产基本面明显弱于一线城市，不支持房价短期内大幅上涨。从城市定位看，一线城市定位于国际大都市，住宅不动产纳入全球资产配置网，而二线城市定位于区域经济金融中心，住宅供求大体仅限于区域相对狭小辐射范围。从人口流入分析，二线城市人口规模接近千万人，基本接近区域经济金融中心所能承受的极限，而一线城市人口需要动用行政手段控制人口无序增长。从房价支撑力看，一线城市房价比肩国际大都市，呈现出“泛豪宅化”，与本地居民平均收入整体相关性较校而二线城市住宅需求主要稳定在本地居民，势必更多地受到地方居民家庭收入状况制约。从住宅流动性看，一线城市住宅流动性远远超过二线城市，今年前四个月，北京、上海、深圳等一线城市二手房成交面积约为新房的两倍以上。虽然二线城市存量房交易量也超过新房，但流动性明显弱于一线城市。

　　从城市居民收入状况分析，2015年，我国一二线热点城市居民年个人可支配收入均在5万元左右，部分二线城市房价和库存水平均处于相对低位，年初以来住宅投资投机性需求回潮，打破了此前住宅供求弱平衡状态，导致房价快速上涨，但还没有全面脱离合理区间。但近期房地产企业在二线城市非理性竞地，导致地价溢价率成倍上升，部分地王项目预期售价远远高于在售楼盘价格，恐怕会过度背离城市居民家庭收入增长前景，导致未来住宅供求关系明显错位。

　　房价泡沫“起于青萍之末”，势必“止于草莽之间”。虽然资金面宽松和资金成本低位是房价上涨的逻辑起点，但房价过快上涨和房价总额过度膨胀，势必脱离居民家庭财务负担的引力，导致房价高位运行存在脆弱性。应该看到，房地产市场运行关系到实体经济消费与投资，二线城市房价短期内过快上涨，恐不利于地方经济健康增长和区域金融稳定。

 

 

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