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说重庆楼市是全国的榜样?别逗了

建筑房产  2016-5-25 9:24:01  中国产业信息研究网  http://www.china1baogao.com/

核心提示:当楼市迎来“政策牛市”之后,重庆又被各种自媒体力捧为新的样板。原因很简单,贵为直辖市,重庆房价没有怎么涨。尤其是不像深圳、上海那样,简直是不靠谱。

 

  民间的舆论,如同山间的野风,捉摸不定。

  去年年初,坊间突然刮起一股盛赞深圳之风。一时间深圳被夸得头昏眼黑,直呼“想静静”。随后,深圳房价飙升,巨大的点赞瞬间变成了热钱的狂飙突进。随即,“盛赞深圳之风”就变成了“警告深圳之风”。比如昨天,自媒体上“深圳,别让华为跑了”就刷了一天的屏。

  当楼市迎来“政策牛市”之后,重庆又被各种自媒体力捧为新的样板。原因很简单,贵为直辖市,重庆房价没有怎么涨。尤其是不像深圳、上海那样,简直是不靠谱。

  好了,现在问题来了。重庆真的可以成为中国楼市的样板吗?它真的破解了中国大城市的房价飙升之谜吗?我们还是数据说话,通过大城市之间的比较来研究一下这个问题吧。

  一、重庆的高增长,靠的是天量投资,其量之大前无古人、后无来者

  大家都知道,最近几年来重庆的GDP增长非常快,增速上基本上保持了全国城市第一的位置。这种成绩是怎么来的?秘诀只有一个:超高强度、超大规模的投资。

  事实上,重庆的投资规模之大,在中国城市建设史上是史无前例的。下面这个表格,反映的是四大一线城市和天津重庆最近三年的固定资产投资情况,以及占GDP比重。

  通过上面表格我们可以看出,在6大城市里最近3年投资率(“三年固定资产投资总额”占“三年GDP之和”的比例)最高的就是重庆,接近100%。最低的是深圳,只有17%。过去3年,重庆花在固定资产投资上的钱,几乎是深圳的5倍,广州的3倍,或者相当于“北京+上海”。

  还记得BBC前年给武汉做的一集节目吗?这些没有见过世面的老外,对武汉的建设规模大呼小叫,以为看到了第二个太阳。其实武汉的固定资产投资规模,只有重庆的一半而已。

  也许你会说,重庆实际上相当于一个省,面积达8万平方公里。但事实上,重庆的人口只有3000万,而北上广深的人口都超过了2000万。如果按照人均固定资产投资额考察,重庆也可以达到深圳的3.3倍,广州的2倍。

  如果从每一块钱“固定资产投资”获得的GDP产出看,重庆的生产效率只有深圳的5分之一,或者上海的四分之一。所以,从发展阶段上看,重庆仍然处于粗放型增长期。

  二、重庆经济对房地产高度依赖,房屋建设规模巨大

  先看一个表格,这里对比的10大城市商品房开工、竣工情况,以及房地产依赖度(当年商品房投资额占GDP比重)。

  从上述表格可以看出,重庆和杭州、郑州一样,其经济对房地产依赖度非常高,依赖度均达到或超过了24%。这显示出重庆等城市的经济发展仍然处于“起吊机阶段”,未来存在转型的风险。如果转型不成功,将来会比较麻烦。深圳、广州对房地产依赖度最低,特别是深圳,只有重庆的三分之一。

  从房屋供应量上看,重庆一马当先,堪称海量,超过了“上海+深圳+广州”。但实际生活人口,重庆只有3016万,大约是深圳或广州的1.5倍,北京或者上海的1.37到1.25倍。所以,重庆无论是房屋在建面积和竣工面积,都明显偏高。2015年重庆人均竣工的商品住宅面积,大概是深圳的10倍,是广州的2倍,是北京的1.65倍。

  考虑到人口因素,深圳住宅供应量是最小的,小得非常极端。其次,广州、北京、上海人均住宅供应量也比较低。

  三、重庆人口竞争力非常弱,在10大城市里几乎是最低的

  这里我仍然使用“小学生人数”作为考察人口增长状况的指标,下面的表格反映的是2010年到2015年10大城市小学生人数变动情况,其中沈阳的数据分别是2009年和2014年的。

  从上述表格可以看出,过去5年最具人口竞争力的城市是苏州、深圳、北京、郑州和南京。苏州在2015年之前没有统计民办学校的小学生,所以增幅在2015年出现了“跳涨”。同口径下,人口增长的冠军应该是深圳。

  相比较而言,杭州、上海、广州的增速一般。人口竞争力最差的是沈阳和重庆。重庆小学生人数的绝对量远远超过北上广深,这是因为重庆是传统的人口输出地区,人口外流的一般规律是青壮年男性先出去打工,然后青壮年女性跟上,绝大多数儿童是留守在家的,只有少数儿童可以跟随父母到城市里生活。

  四、重庆吸纳的资金量仍然有限

  最近几年来,由于重庆进入大建设时期,固定资产投资惊人,所以金融体系里吸纳的资金量也快速增长。但即便如此,重庆的“金融机构本外币各项存款余额”(以下简称资金总量)仍然不高,甚至一直被成都压了一头。

  根据各大城市2015年统计公报,北京的资金总量是最高的,达到12.86万亿人民币,上海为10.38万亿,深圳为5.78万亿,广州为4.28万亿,杭州为2.98万亿,成都为2.95万亿,重庆为2.88万亿,天津2.81万亿,苏州为2.37万亿。

  这个资金排行榜在2015年最大的变化是(2015年统计口径有所拓宽),深圳把广州甩开了;而杭州一举越过了天津、重庆和成都,成为内地的资金第五城。从资金总量上看,重庆只有大约深圳的一半,上海的四分之一,北京的五分之一。

  五、结论

  如果综合经济发展模式、对房地产依赖度、房屋供应量,以及人口、资金增长情况来看,中国一线城市和强二线城市里,重庆楼市可能是最麻烦的。这种天量的供应,最终将造成大量的空置和浪费。再过几年,这种结果将逐步显现出来。当然,眼前的好处就是房价涨不动了。

  事实上,现在房价涨不动的城市比比皆是,绝大多数三四线城市都是这样,至于东北、山西、内蒙的很多大城市也是这样。难道我们能说,这些城市都成功地控制了房价,都值得一线城市学习吗?

  写这篇文章,无意于否定重庆这些年取得的经济发展成绩,深圳、上海这些对房地产依赖度低的城市,当年也都是从“起吊机经济”转型过来的。正是因为后来他们转型升级了,所以才吸引了巨量人口和资金的流入,加上土地有限,最终出现了房价的飙升(上海、深圳历史上都搞过购房入户,可见当时人气不旺)。

  所以,用重庆的药方给北、上、深看病,完全是搞错了年代和发展顺序。

 

 

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责任编辑:S161

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