龙头房企4月业绩飘红 二线城市成拿地热点

　　近期沪深及部分二线城市楼市在调控组合拳之下有所降温，但2016年前四个月各家房企的业绩仍然火热。数据显示，龙头房企四月同比保持较快增长，从拿地情况来看，二线城市正成为各大房企的争夺重点。

　　4月龙头房企持续强势

　　今年一季度，受益于较宽松的货币政策和去库存的利好等因素推动，北京、上海、深圳三大重点城市销售量量价齐升，上市龙头房企一季报整体表现强势。尽管部分城市交易情况在调控政策下环比有所降温，但4月份龙头房企仍然延续强势增长。

　　从4月成交数据来看，沪深等重点调控城市成交数据在调控出台后“应声而落”。新建住宅方面，中原监测的40个城市数据显示，4月新建住宅成交面积环比下降12%，其中一线、二线、三四线降幅分别为20%、11%、3%。具体来看，3月末限购收紧的深圳、上海，4月新房成交量分别环比下降44%、32%，此外无锡、佛山、苏州等地降幅也较大。4月成交情况较好的城市有厦门、大连、天津、泉州等地，其中厦门环比增幅达到六成。

　　二手房方面，各地二手住宅成交量较3月也明显回落，但表现仍优于去年同期的平均水平。中原监测的21个城市数据显示，4月二手住宅成交面积环比下降28%，但较去年的月均值水平上升25%。然而，政策从紧的沪深两地不仅环比下降，且较去年月均值分别下降66%、31%。此外，中原二手住宅价格指数显示，上海4月指数环比上涨1.87%，涨幅大幅收窄6.2个百分点；深圳4月房价环比下跌2.39%，结束了持续18个月的上涨行情。目前沪深的中原报价指数约在30%，中原经理指数约在45%，均处于历史较低水平，中原研究人士表示，预计沪深两地市场将迎来一轮量缩价跌的周期性调整。

　　单个公司方面，如业界所料，万科今年前四个月销售规模即已突破千亿大关。万科4月销售数据显示，4月实现销售面积264.2万平方米，同比增长80.6%；销售金额356.5亿元，同比翻倍。今年1—4月份累计实现销售面积809.9万平方米，销售金额1108.9亿元，较去年同期数据分别同比增长49.4%和73.0%。保利地产公告显示，4月实现签约面积141.59万平方米，同比增长44.22%；实现签约金额200.61亿元，同比增长50.24%。1-4月，公司实现签约面积485.12万平方米，同比增长89.24%；实现签约金额651.86亿元，同比增长98.39%。

　　二线拿地谨慎与激进并存

　　二线城市受益于一线城市的溢出效应，成为近期土地拍卖的热点，部分城市甚至呈现抢地高潮，地价频创新高。

　　4月底的数据显示，4月来已经成交的165宗住宅用地中，二线城市平均溢价率高达72%，刷新了历史纪录，成交平均楼板价也达到了4519元/平，同比涨幅高达183%。

　　其中，厦门、苏州、杭州、南京、合肥等二线城市都出现了地王扎堆的现象。其中，以苏州为例，从4月7日开始成交的13块土地，有12块地价比起始价翻倍，最高溢价率为318.85%。这意味着，4月苏州的土地收入达到250亿元，已经达到去年总数的一半。

　　在各大房企动作方面，目前二线城市已经成为标杆房企拿地的重点战场，但从拿地风格来看，可谓是谨慎与激进并存。

　　万科A 近期公告显示，4月公司新增项目均落子二线城市，但从项目数量来看，则较为谨慎。万科四月新增项目共四个，分别位于杭州、济南、长春以及成都。项目占地面积共计24.6万平方米，计容规划建面共计44.8万平方米，权益建面共计38.4万平方米。 长江证券 认为，从前述项目来看，无论是新增项目的数量还是面积，均创近一年来新低，但本月拿地权益比例有所提升，其中杭州、长春、成都的项目均是独立取得。公司谨慎拿地有利于确保未来项目利润水平。与万科类似的还有 泰禾集团 ，公司调整了此前深耕一线城市的策略，4月以来已经在苏州和佛山各拿下一块地块。

　　而华润置地风格则较为激进，华润置地近期发布的公告显示，公司前四月已经拿下11个地块，投入资金141.93亿元，投入资金达到过去一年总额的近一半，而与去年不同，今年前四月拿地项目中，除一块位于上海静安苏河湾项目外，其余项目全部集中于二线城市，二线城市投入的资金和土地储备比重相较于2015年都有较大程度的增长。

　　分析人士指出，众多房企集体加码二线城市并非表示战略发生巨大转变，而与一二线城市的供地节奏有直接关系，今年前四月北京仅有3块经营性土地出让，上海仅有一块。在一线土地供应量减少和地价飙升的背景下，承接一线城市的传导效应并对三四线城市具备，不过二线热点城市的楼市快速升温或将对未来涨幅产生透支。

　　强者恒强将持续

　　近期，亿翰智库发布的《2016年1-4月中国典型房企销售业绩排行榜TOP150》（后简称为《排行榜》）显示，前四月的销售中，万科以绝对优势高居榜首，恒大以900亿居次，保利650亿排第三。而在销售面积方面，恒大则以1093.2万平方米超过碧桂园和万科。除此之外，前4月房企的业绩门槛值也稳步上升，同比增加均超50%。TOP10已达到275亿，同比增加67%；TOP30的业绩门槛值破百亿，同比增长87%，增长速度较为稳定；TOP50的门槛值也有近一倍的增幅。

　　整体来看，强者恒强的格局依然持续。千亿以上销售规模房企的业绩同比增幅达81%，继续保持快速增长态势。而在此次的榜单中，万达跌出前十，再一次印证其不再追求业绩规模并逐渐往轻资产方向转变的趋势。

　　同时值得注意的是，《排行榜》同时显示，2016年1-4月，45家典型企业中有近一半的房企完成年度销售业绩目标的三分之一。其中美的、首开、恒大、深业、旭辉、越秀、融创、鲁能及华发表现较好，已经完成全年业绩目标的40%以上。美的地产、 首开股份 和恒大地产前四月分别完成销售金额61亿元、123亿元和907亿元，分别完成50%、48%和45%。

 

 

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