万达商业私有化大棋：轻资产下短期阵痛 谋多元化布局

　　万达商业上市，王健林成为亚洲顶级富豪；万达商业退市，王健林或成世界顶级富豪！

　　近日，万达商业发布公告称，公司控股股东大连万达集团股份有限公司正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。如经落实，将可能导致公司私有化以及于联交所除牌。作为2014年港股最大规模IPO上市的万达商业，至这次发布私有化公告仅仅过去了15个月，那么王健林到底在下一盘怎样的棋呢？

　　业绩：“壮士断腕”般的“自我革命”

　　万达商业合同销售下滑，直接掉出房企10强

　　2015年，万达集团总收入2901.6亿元，同比增长19.1%，完成了年度目标的109.3%。其中万达商业地产的总收入为1904.5亿元，合同销售额1640.8亿元，同比增长2.5%。

　　然而，真正引发广泛关注的，是万达集团收入目标向下调整为2543亿元，同比2015年下调12%；而万达商业将2016年销售目标下调640亿至1000亿元。从今年销售来看，这家商业地产的龙头房企在一季度的销售额仅为157亿元，下降7个名次直接掉出房企10强。?

　　万达商业贡献度持续下降，今年或将低于40%

　　如此大幅下降的销售业绩表现实在差强人意，而这背后隐藏的却是“壮士断腕”般自我革命的决心。在今年年初万达集团工作会议上，王健林表示，房地产万达还会一直做下去，只是把收入规模稳定在千亿左右，不再扩大规模，增长主要靠其它产业。

　　从近三年的收入情况来看，2015年万达商业地产的销售收入占集团总收入的56.5%，对比2014年同比减少了近10个百分点。虽然近3年销售占比呈现出逐年下降的态势，但其贡献率一直都保持在一半以上。2016年万达目标总收入2543亿元，商业地产销售目标1000亿元，这一占比在今年有望大幅下降至40%以下。

　　转型：轻资产下短期内的“阵痛”

　　万达集团多元化布局，四大板块同步发力

　　万达并非退出房地产，只是不再把它作为主导产业，不再作为万达收入和利润增长的主要来源。未来房地产还会一直做下去，只是把收入规模稳定在千亿左右，不再扩大规模，靠其它产业来带动增长。

　　在过去一年中，万达逐步调整集团格局。根据万达公布数据显示，在过去一年之中，万达集团收入从2424.8亿元上升至2901.6亿元，其中万达商业地产板块的收入在整个集团的占比由75%下降至66%，减少了近10个百分点，万达旗下文化、百货、金融等板块发展迅猛。

　　2016年开始，万达明显加快了转型节奏。过去由于房地产市场大环境的变化，房企纷纷多元化布局，如果把行业的转型速度比作汽车，那么今年以来万达的转型速度就是“火箭式”的了，房地产收入直接下调40%，将金融、体育、主题乐园等业务的地位进一步拔高。随后，投资数百亿在印度、法国造城，先后收购美国传奇影业、卡麦克、赞助国际足联等一系列全球的资源整合。相信今年万达商业地产对于整个集团收入的贡献将降至一半以下。

　　商业地产转型，坚持轻资产战略

　　大力发展轻资产战略。万达的轻资产路线将彻底改变传统房地产企业的重资产模式，是由合作方出地出资金来投资建设万达广场，万达对项目负责选址、设计、建造、招商和管理等一系列的资产运营管理，只有长期经营管理权，且不可撤销，收取30%服务费。

　　城市布局方面，万达商业总土地储备中一二线城市的占比超过51%，同时考虑到三四线城市的经济形势及去库存的压力，目前万达已停止了在三四线城市销售物业的拿地，未来将在一线和重点二线城市发展销售物业，逐渐提升非销售物业的收入比重，同时加上发展投资性物业。

　　根据2015年报表显示，商业地产收入结构方面，投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块，占比分别为10.94%、82.54%和4%。其中物业销售收入1025.15亿元，占比由2014年的85.05%下降至82.54%，虽然仍是主要收入来源，但整体结构占比减少了2.51个百分点。同时投资物业租赁及物业管理及酒店经营的收入增速明显加快，分别为物业销售的3倍和2倍。

　　经历数次转型的万达，已然从一家地方房地产开发商变为国内商业地产的龙头。那么随着房地产告别黄金十年进入“白银时代”，利润率下滑、库存高企、城市市场分化，房企纷纷开始寻求新的利润增长点，谋划多元化的发展模式，在这当中，万达来的特别猛烈。

　　退市：收回拳头是为了更有力地出击

　　简单来说，私有化的主因就是股价过低。3月30日晚间，万达商业发布公告称，控股股东万达集团正考虑进行一项全面收购要约，可能导致公司私有化并于联交所除牌，收购价格不低于每H股48港元现金。

　　非A+H，而是退H回A。由于在几个月前，证监会就披露了万达商业的A股招股书，拟发行数量不超过2.5亿股新股，预计筹集资金不超过120亿元。因此，这次公告使万达商业回A的战略方向正式浮出水面，说明万达商业并未准备搭建A+H融资平台，而是彻底转回A股。

　　截至4月8日收盘，万达商业股价46.4港元，市盈率5.96，依然低于48港元的每股发行价和47.6港元的每股净资产。因此，我们认为，万达商业此次私有化退市后转回A股，主要是由于香港资本市场对房地产企业估值偏低的原因。

　　香港上市之旅并非无息贷款。同时，本次万达商业的私有化很容易让人联想到曾经的“阿里巴巴香港之旅”，2007年阿里巴巴在香港IPO，4年后再以发行价格将全部股份回收完成私有化退市，等于是套取了一个4年的无息贷款。而万达商业本次仅仅上市15个月，所节省下的利息资金有限，显然很难覆盖上市与退市的各种发行、法律、会计等成本。

　　按照48港元/股的私有化价格，总股本65254.76万港股来计算，万达集团总共需付出313.22亿港元即可完成万达商业的私有化，折合人民币约261亿元（以中国银行3月31日外汇牌价0.8333计算）。然而，如果把这些股份原封不动的拿到A股上市将价值多少呢？

　　目前A股上市的典型房企平均市盈率22.51，根据万达商业2015年报表显示其每股盈利6.62元计算，该部分股票价值将高达972.4亿元！万达商业此次私有化后如能成功上市A股，这波绝对不亏。

　　此时，万达商业总市值将超过6746亿元，集团整体估值得到全面提升。

　　更重要的是，从万达集团掌门人王健林个人资产来看，其直接及间接持有万达商业约53.68%的股权，按照上述的计算方法，仅万达商业一项就将为其贡献3621.5亿元的财富，折合约559.45亿美元（以中国银行4月8日外汇牌价6.4733计算），再结合电影、体育、金融、百货等万达多板块资源，将很有可能超过2016年福布斯富豪榜排名第三位沃伦?巴菲特的608亿美元，晋升为世界级富豪。

　　因此，万达商业的私有化仅仅是这盘大棋的开始，随着万达院线、影院、文化、金融等各大板块整合全球资源的发力，未来我们看到将不仅仅是一个全新的万达，王健林先生很有可能成为第一位与比尔?盖茨、巴菲特等比肩的华人富豪，相信这将是大概率事件！

 

 

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