房地产投资十二五过山车：从峰顶到谷底

　　1月19日，国家统计局发布2015年度房地产数据。数据显示，2015年商品房销售面积同比增长6.5%；商品房销售额增长14.4%。相比之下，2014年上述两个数据分别为同比下降7.6%和下降6.3%，在一系列稳楼市新政之下，2015年的房地产销售面积、销售额等主要指标由负转正，大幅好转。

　　但是，房地产投资数据的持续回落和楼市库存数据的一路攀升，也显现出房地产市场的隐忧。2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%，增速比1-11月份回落0.3个百分点。这也是2014年以来，房地产开发投资连续第23个月下滑。

　　与此同时，房地产待售面积也在2015年11月的基础上再度攀升，高达71853万平方米，再创历史新高。

　　房地产投资下滑明显

　　根据国家统计局的数据，2015年度的GDP为6.9%，创25年新低。

　　一直以来，房地产开发投资增速被认为是影响GDP增长的重要因素，中国房地产业协会副会长任志强更是公开表态称，GDP下降是因为房地产投资下降。房地产投资的下降会带动其它的一些指标下降，比如房地产上游的钢铁、玻璃、水泥工业等。可能还会涉及到房地产下游的家具、建材、家装、彩电业等等。

　　根据国家统计局数据，2015年，全国固定资产投资（不含农户）551590亿元，比上年名义增长10%（扣除价格因素，实际增长12%），增速比1-11月份回落0.2个百分点。相比之下，房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%。相差明显，其中东北地区房地产投资尤其值得关注，同比下降28.5%。

　　不过，1月19日，国家统计局局长王保安介绍2015年国民经济运行情况时表示，GDP核算是依据交易量，虽然2015年的房地产投资增速在回落，但销售面积和销售金额相比2014年是正增长，从这个角度来看，交易量的增加就是正贡献，综合对GDP影响不大。

　　2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，销售金额同比增长14.4%。

　　“GDP的测算不管是基于房地产投资数据还是交易数据，都只是一个核算口径问题。”北京荣邦瑞明总经理陈民告诉21世纪经济报道记者，不容忽视的是，房地产投资下滑对于宏观经济的增长将会产生一系列的负面效益，比如房地产投资下滑映射的是，房地产上下游产业链以及房企开工、拿地等数据的持续下滑，也将直接影响地方政府的财务状况等。

　　高库存影响投资数据回暖

　　“‘十二五’对房地产来说是值得记住的5年，2010年是”十二五“的第一年，房地产开发投资增速33%，处于历史最高点；‘十二五’最后一年的2015年却是房地产市场年度增速的最低点。”住建部政策中心主任秦虹说。

　　商品房待售面积也在“十二五”期间完成反转，截止到2010年6月底，全国商品房待售面积1.92亿平方米。

　　但截止到2015年末，商品房待售面积71853万平方米，再创楼市库存新高，相比2010年6月底的数据上涨了375%。

　　“房地产由增量转向存量市场的拐点明显，”在秦虹看来，楼市库存高企之下，2016年房地产投资数据也不会好看，但她同时表示，在供给侧改革下，部分城市的楼市和部分项目将有亮点。

　　房地产的新开工数据和购地数据被认为是房地产投资的前端数据，依此看，房地产投资数据快速回暖的基础不再。

　　2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点

　　另一方面，房企的购地热情也未见明显提高。2015年，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，但降幅比1-11月份收窄1.4个百分点。

　　中国房地产住宅研究会副会长顾云昌介绍，房地产投资难复此前的两位数的高位增长行情，但在销售回暖的背景下，房企的新开工和拿地下滑的趋势，也将在2016年逐步收窄。

 

 

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