杭州单价超4万公寓2578套 消耗现有存量要13个月

　　2016刚开年，杭州就迎来了宅地的单价新地王，给周边板块以及整个豪宅市场打了一剂“兴奋剂”。有的要涨价，有的要封盘，似乎地王的出现，能让原本4万多元/m2的价格瞬间跳空大涨。

　　2015年，杭州的高端楼盘确实卖得不错，但是去年下半年以来地王频频出现，真的有那么大的豪宅市场容量？记者对杭州在售住宅中，2015年成交单价超过4万元/m2的公寓项目（不含排屋、别墅）进行了梳理，共有20个楼盘，全年成交了2302套房源。钱江晚报购房宝数据统计，截至2016年1月12日15时，这20个楼盘可售房源为2578套，也就是说，以2015年的去化速度来看，消耗这些存量约需13个月。按照去化周期警戒线15个月的标准，杭州的豪宅公寓市场基本还算健康平稳。

　　但值得注意的是，2015年一系列的政策红利，以及股市的波动，对豪宅市场赋予了正面刺激，2016年能否延续2015年的成交势头，尚需观察，对豪宅市场不宜盲目乐观。

　　供应量与去年基本持平

　　消耗现有存量要13个月

　　购房宝数据显示，2015年杭州成交单价在4万元/m2以上的公寓楼盘（不含排屋、别墅），共有20个，全年共成交了2302套房源。

　　从豪宅库存占总库存的比例来看：截至2016年1月12日，杭州市区（含萧山、余杭）住宅库存近9万套，其中这20个楼盘的可售房源还有2578套，占比2.9%，仅仅是金字塔尖上的一点星光。

　　而以2015年的去化速度计算，消耗这些现有的存量需要13个月时间。按照去化周期警戒线15个月的标准来看，杭州的豪宅公寓市场供求关系还是较为健康平稳的。

　　从全年的供应量来看，2015年单价4万元以上的公寓，新入市大约在4600多套，预计2016年新入市的会与2015年基本持平。

　　根据房企的正常操盘速度，刚刚拿下地王的信达，最早也要在今年下半年入市。周边在售项目侯潮府主力户型118m2和139m2，共打造了545套房源。如果信达地块与侯潮府打造相似面积段的产品，那么以建筑面积换算，整个项目可供应大约400套房源，即便今年有一半房源拿出预售证，也不会对全年的整体供应量产生较大的影响。

　　大鳄化趋势明显

　　市中心豪宅滨江楼盘最多

　　这20个豪宅楼盘，除了绝大部分都集中在市中心、钱江新城区域，最大的共性就是几乎都由大牌开发商打造。

　　光是滨江就占据了四个项目，武林壹号、滨江·华家池、钱塘印象和城市之星。除此之外，绿城、融创、万科、九龙仓、绿地、世茂、融信也都榜上有名，组成了豪宅成交房源的主力梯队。

　　不可否认，杭州近年来出让的市中心土地少之又少，在售豪宅中5年前拿地的有近半数。

　　随着外来房企争相入杭，资本在优质地块上的拼杀格外激烈。不论是自身实力雄厚的央企，带着资本大鳄搏杀的开发商，还是被业内戏称为“我就是钱”的信达，在土地市场风光无限的同时，也基本断绝了中小房企想拿核心地块造豪宅的念想。

　　当然，如今的市场更为开放，购房者也愈发挑剔。即便是一些操盘实力或品牌影响力较弱的房企，倾其所有拿到了市中心宝地，没有金刚钻也难揽瓷器活。缺乏豪宅经验和品牌口碑的开发商，雄心再大，想必也难以独自撑起市中心豪宅的炫目光环。

　　大浪淘沙之下，豪宅项目必然伴随着大鳄化、品牌化。

　　新的一年里

　　豪宅春天能否延续

　　2015年一系列的政策红利连番轰炸，形成了强大的助推力，杭州楼市成交量达到有史以来最高，甚至刷新了单盘年度成交金额的记录。

　　之前在限购限贷政策未解除的市场下，豪宅无疑成为受到打击最大的产品。很多高端客群名下有多套房，如果想要购置新的房子，只能先将旗下房产卖掉来换取购房名额。如果首付款有限，也要将手上房产变现才能支付七成首付。而当市场行情不好的时候，二手房出手难度也较大，造成整个豪宅市场的滞缓。

　　去年楼市330新政的到来，直接解决了以上种种抗性。二套房最低首付款比例由7成降为4成，很多按揭客户比之前少付了几百万的首付款，这就省去了腾挪房产的麻烦。而营业税免征期由5年缩短至2年，二手房出手也更容易，整个市场便因此增强了流动性。

　　2015年连续五次降息，也刺激了豪宅的成交。武林壹号的一位置业顾问说：“对于豪宅客户来说，他们的资产投资收益可以高达10%，而贷款基准利率从6.15%一路降至4.9%，现在的利率水平就像‘不要钱’一样，所以对他们来说现在买房是很划算的。”

　　另外，去年股市的红火也给豪宅市场添了一把火，在股市中获利的人有部分转战房地产市场，将资产进行重新配置，相对保值的核心区域的豪宅成为首要选择之一。

　　2015年如此多的政策利好集结，才成就了豪宅市场的红火。市中心豪宅2302套的成交量，也包含了大量在限购限贷时期积压的需求，在去年一次性释放。2016年刚至，是否还会有政策来“神助攻”不得而知。但在需求集中释放后，如果没有更多政策利好接连追加，今年的豪宅市场未必有去年那么乐观。

 

 

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