开发商警示中国房地产风险 楼面价超过房价成常态

　　2015年12月30日，福州东二环泰禾广场开业。泰禾集团董事长黄其森告诉到场的知名影星范冰冰，前不久，深圳那块高达7.99万/平方米的全国单价地王就是他们拍下的。

　　经历过2013年和2014年疯狂扩张的泰禾曾经拿下数块地王，拍下深圳地王也不令业界意外。然而，黄其森在接受21世纪经济报道记者采访时提醒道，“泰禾集团如今拿地也不像前两年那么激进。这主要是因为如今一二线城市的地价相比前两年翻了一番。”

　　有着同样感受的也包括融创中国董事长孙宏斌。“现在地价真是贵得邪门。控制风险，对融创而言，变得特别重要。”

　　奔跑的地价

　　地价涨幅正创历史新高。

　　中原地产研究部统计数据显示：在2015年，20大标杆房企合计拿地金额突破4724亿，这一金额同比上涨幅度高达29%，仅次于2013年拿地金额历史第二高、地价涨幅最高的水准。多家企业从9月份开始积极拿地。保利、万科、华润等企业主导或参与拿地金额均超过了500亿。

　　房企拿地楼面价也明显出现上涨，2015年拿地平均楼面价达到了4568元，同比上涨幅度达37.4%，创造了历史最高纪录。

　　在北京，地价整体表现就更为凶猛。

　　中原地产统计显示，在2015年，住宅类土地出现了楼面价超过3万元/平方米的地块高达22宗，总体占到了2015年所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中，楼面价超过3万元/平方米的只有9宗，占比为17%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，截至日前，北京供应的49宗商品房住宅用地中，只有300万平方米是纯商品房住宅，其他面积均建设成为保障房等类型物业。而按照300万平米商品房住宅部分计算楼面价，实际北京2015年住宅用地平均楼面价已经高达3.8万左右。但同期，北京实际商品房目前成交均价只在3万左右，也就是说，按照当前地王的成本售价预期，房价在未来2年需要上涨100%以上。

　　黄其森表示，泰禾为此做过一个测算，前两年花350亿拿的土地，如果今年再去买就要花700亿。以前对于一些不专业的开发商而言，拿一块地，放几年，靠土地增值也能赚到比制造业高的利润，但当下的这种趋势显示，今后这么做压力是很大的。

　　孙宏斌也认为，目前中国经济逐步下行是全世界的共识。但地价却贵得邪门。“我一直说，我们一定不能把自己弄到一个坑里。不能买一块很贵的地，需要好几年才能缓回来。”

　　孙宏斌表示，去年融创中国快速进入了八个城市，而且项目都拿得挺好，集团内部都挺满意。2016年融创中国将继续布局广州、深圳等珠三角城市，继续完成核心二线城市布局。

　　房价涨50%还亏钱

　　一些开发商已经意识到房地产的风险。

　　孙宏斌称，算上合肥，融创中国在2015年进了8个二线城市。这主要是因为北京、上海的地价没法算账。“算算就亏钱，房价涨50%还亏钱。”

　　“2016年，如果北京上海地价跌下来了，我们就在北京和上海继续拿。如果地价继续涨，我们就会快速完成（集团整体）布局。”孙宏斌表示，“控制风险”是融创中国2016年的关键词。

　　黄其森也称，泰禾集团目前拿地非常审慎。2016年主要是练好内功。

　　随着开发商集中布局一二线城市，摆在他们面前的严峻事实是，2016年，地王面市的难度之大。

　　以北京市为例。2015年该市出让的宅地中仅有的7宗位于五环以内，并且尽数花落丰台，这7宗住宅用地的实际楼面价在4万-7.5万元/平方米之间。昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环附近的郊区县均出现楼面价3万以上的地块，高价地范围广泛外延。在这其中，部分环线位置较好，但也并不属于传统高端居住区的住宅地块也遭到了“疯抢”。

　　张大伟表示，随着北京地价攀升，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去被认为是非豪宅区的区域将会供应大量豪宅项目，对市场定价有明显影响。楼面价超过房价已经成为常态。北京已经出现了遍地地王的现象，虽然地王不完全代表未来市场售价，但集中出现，未来房价很难不受到影响。房企拼抢地王开始从国企蔓延到民企，预计2016年房企竞争土地会越来越激烈。但未来一年房价是否会出现大幅度上涨、地王入市的难度多大，将成为2016-2017年最大的疑问。

　　亚豪市场总监郭毅认为，2016年豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场必然面临供大于求现象，对房企来说，在非成熟豪宅区打造豪宅产品，必然要付出额外成本进行周边配套的升级打造；而即便是在已有豪宅基础的区域，由于拿地成本明显高于周边项目，即便是耗巨资打造出品质项目，由于成本制约，其竞争力必然也存在一定短板。因此虽然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。

　　孙宏斌认为，中国房地产当前的风险空前大。

 

 

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