重新认识房地产“去库存”的推进路径

　　楼市去库存并非是简单地向农民工卖房子，而是遵从城镇化规律，以市场化、以人为本为导向，发挥城镇化集聚作用、挖掘内需潜力，实现人口、产业、公共服务、住房发展的同步推进。

　　中央经济工作会议提出了明年经济工作的五大任务，而这五大任务也是为“十三五”开局谋篇、为中长期的结构性改革部署。因此，五大任务体现了决策层稳增长、调结构与促改革平衡上的顶层设计。过剩产能和高杠杆早已成为我国经济的顽疾，其对于经济转型阻滞和财政金融安全的冲击已呈倒逼之势。高杠杆源于不断推高的过剩产能，产能一旦做大，杠杆继续加高就被绑架了，二者是一体两面的关系，去产能、去杠杆排在五大任务的前两位，显示中央高层锐意改革的决心。

　　笔者认为，楼市“去库存”效果如何，决定房地产行业发挥多大功效？事实上，五中全会、中央财经领导小组工作会议以及11月底的中央政治局会议，对于楼市去库存着墨较多，可见其寄予的厚望之大。

　　目前，去库存面临三大问题，首先是楼市供求错配。需求集中在一、二线城市，而70%的库存集中在三、四线城市；其次是外来人口本地化难以解决巨量库存。2.7亿外来人口中的70%集中在一、二线城市，即便外来人口在就业地入户并购房，也只是助推一、二线城市楼市继续繁荣，而无法去化三、四线城市的楼市库存；最后是地方财政承压。扩大公积金覆盖范围、财政补贴等措施，对于三、四线城市（特别是东北重化工业、西北能源产业）地方政府本已捉襟见肘的财政来说是不小的压力。

　　笔者认为，返乡置业潮如火如荼，反映了生产和生活上已经融入城市的农民工，将家乡所在三、四线城市或县城作为“最后一站”，这是农民工“自我城市化”的选择。因此，建议降低农民工在三、四线城市落户的门槛，全面落实“双挂钩”（财政转移支付和镇建设用地增加与人口市民化挂钩），加大中央转移支付、农村公共服务随迁投入，分担市民化成本，帮助农民工及其没有进入城市但收入来源主要靠城市的家属（6100万留守儿童、1000万留守妇女和5000万留守老人）实现市民化。

　　同时，加快实施跨地区建设用地增减挂钩、农业用地占补平衡。农民工市民化后，腾出的宅基地复垦为农业用地，置换出的建设用地指标可出售给大城市，建设用地指标卖给大城市后，农民工不仅分享土地资产化和大城市产业转型红利，也是对市民化和购房能力的极大扶持。

　　宅基地复垦为农耕地后，将与周遭耕地连片，形成农耕地的规模化，助推农业产业化、现代化，农民工既可将农耕地转让给农业企业，也可以入股。这不仅增加了农民工的持久性收入，也消除了农民工市民化后的社会保障顾虑。农民工及其家属在周边三、四线城市落户、购房和扎根后，三、四线城市的人口集聚能力大幅度提升，增加了对于农产品消费需求，这也提升了农业产业化企业的市场空间。另外，对于留守儿童的教育、留守老人的养老和医疗，具有非常明显的规模效应。人口集聚度提升以后，市民化公共服务（交通、教育和医疗）边际成本下降。

　　同时，人口在三、四线城市落户、购房并实现集聚的同时，要加强东部传统产业向中西部转移的力度。在东部和大城市，由于房价高涨、人力成本、物流成本上升，传统制造业优势丧失。因此，应该随人口流动，将传统制造业转移到三、四线城市，并形成与区域内大城市和中心城市在产业上的合理分工，比如研发与生产分工、销售与仓储配送分工、上下游产业链分工、核心产业与配套分工等等。

　　三、四线城市人口刚开始集聚，房价、人力和物流等成本都非常低，这是我国遵从产业梯度转移升级规律，迈向产业升级的现代化必由之路，也是为了避免传统产业“空心化”。综上，楼市去库存并非是简单地向农民工卖房子，而是遵从城镇化规律，以市场化、以人为本为导向，发挥城镇化集聚作用、挖掘内需潜力，实现人口、产业、公共服务、住房发展的同步推进。

 

 

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