地产项目业绩即将爆发 华联控股或进入转型收获期

　　转型升级结硕果，业绩爆发终可期，默默耕耘的华联控股（000036,SZ）终于迎来收获。2015年7月份开始，华联控股已经连续接待了数十家机构调研，上门拜访的机构包括知名私募、基金、保险公司。华联控股之所以成为机构们眼中的“香饽饽”，就在于其2015年4月推出了超高的限制性股票激励考核目标：3年后华联控股净利润增长11倍。

　　激励方案:净利润拟增11倍

　　2015年4月16日，华联控股董事会审议通过限制性股票激励计划。6月9日，董事会同意授予45名激励对象1660万股限制性股票，激励对象主要为公司董事、中高级管理人员以及其他核心技术(业务)人员。

　　华联控股的母公司华联发展集团股权架构相对较为分散，华联控股目前无实际控制人，管理层对公司具有较强的掌控权。2015年4月推出的股权激励计划对华联控股管理层的激励十分到位。

　　在这份备受关注的方案中，以2012至2014年华联控股平均净利润为基数，2015至2017年净利润增长率分别不低于134%、836%、1772%，且净利润分别不低于5000万元、2亿元和4亿元。2017年净利润超过4亿元，这已是2014年净利润的11.6倍。

　　华联控股之所以能够做出如此“自信”的业绩预测与股权激励，在于其地产项目渐入收获期。众所周知，房地产项目建设具有周期性，竣工房地产项目即将发售将有力支撑业绩爆发。

　　据兴业证券7月31日测算,华联控股RNAV(重估净资产)为9.1元,股价具有极高的安全边际。随着公司深圳和杭州重点项目逐步进入销售和结算，将有效解决过去几年公司项目结转资源不足导致业绩增长迟缓的问题，预期2015年全年业绩无忧，明年起业绩将开始大幅爆发。

　　华联控股所在的房地产行业正在迎来新的发展机遇，房地产行业的“去库存之旅”已经开启。基本面较好且有转型概念的华联控股将有机会获得阶段性超额收益。

　　地产项目进入收获期

　　华联控股主营业务几经变迁，先是化纤业变为服装业，又由石化新材料转为房地产开发，目前其房地产主业已经进入了转型的“收获期”。华联控股目前在深圳、上海、杭州等三地拥有经营性物业资产。

　　国家的激励政策及房地产经营环境的改善，成为华联控股的“天时”。国内房地产市场由低潮逐步走向回暖，呈现量价齐升的趋势，特别是一线城市。未来一线城市的楼市仍将维持“白银时代”，人口聚集效应和土地供应有限，使得深圳的楼市上涨仍然可期。业内专家分析，围绕中央去库存战略导向，更多相关财政、货币等支持政策将陆续出台，楼市“暖冬”已然可期；价格方面，一二线热点城市受需求热度及高价土地成交影响，房价上涨压力依然较大。深圳的房价自3·30以后，中央陆续出台了包括营业税“5改2”，降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，这也造就了深圳不管一手二手住宅的涨幅都位列全国首位。

　　地产项目所在区位成为华联控股的“地利”。华联控股最主要的项目位于深圳的核心区域，极大受益于此前深圳房地产基本面快速上行，未来盈利将大幅改善。华联控股还将受益于深圳前海区域开发和城市更新进程：紧邻前海有3个工业区，总占地20万平方米，预计更新后60万~70万平方米建筑面积。其中2个已上报城市更新计划获批并正在实施，华联城市全景项目获批计容积率建造面积19.7万平方米，已取得预售证于2015年10月16日开始；南山华联工业园B区地块获批计容积率建筑面积21.04万平方米，目前在筹建；A区立项计划申报工作正在筹划当中。

　　大股东华联集团积极扶持刚转型房地产的上市公司做大做强则是华联控股的“人和”：2010年6月注入杭州千岛湖别墅项目70%股权，占地32万平方米，建筑面积11.2万平方米，作价仅2.8亿元，目前千岛湖别墅售价20000~25000元.大股东获取该项目成本2.5亿元，注入评估溢价仅12%。

　　海通地产研报分析，受益深圳市场房地产价格暴涨，公司地产项目开始结算将大幅提升业绩。目前，深圳华联城市全景花园销售均价在5.3万元上下，热销大户型接近6万元每平方米，大幅超越公司预期。此外，公司南山华联工业园A、B区地块，受益深圳自贸区建设，周边房价已经在8万元上下。一旦进入销售阶段，同样将对企业业绩带来巨大贡献。

　　根据公司定期报告及公开信息，就具体项目而言，华联控股未来2~3年的利润主要来源于深圳的华联城市全景花园项目、杭州的UDC·钱塘公馆和全景天地项目、杭州半岛小镇项目，华联工业园A区、B区项城市更新目将助长公司可持续发展。

　　华联控股资产质量优良，不仅仅在地产领域攻城略地，还在投资领域进行布局。华联控股目前持有神州长城(000018,SZ)4314万股，目前市值19亿元；2015年6月17日又公告，公司使用5000万元自有资金作为有限合伙人参与投资设立深圳市腾邦梧桐在线旅游投资企业。此次参与投资设立腾邦梧桐基金，目的在于促进公司展开资本方面的投资运作，开启公司跨行业投资或经营的发展战略，旨在改善资产结构，创造较好的投资收益，提升公司价值。

　　综上所述，华联控股自2016年起进入转型收获期，未来几年业绩可期。

 

 

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