29只房地产股将进入交易异动龙虎榜

　　近期政策暖风不时吹向房地产行业，高层也罕见的密集提及房地产行业，去库存更是被提高到前所未有的高度。

　　房地产政策暖风的背后是一系列疲软的行业数据，根据国家统计局最新统计数据显示，1-10月房地产开发投资完成额累计值为7.88万亿元，同比仅增2.0%，为2009年2月以来最低水平。而在两年前，这一数据还长期维持在20%以上。

　　另外，房地产上市公司去库存压力仍然很大，证券时报股市大数据新媒体“数据宝”统计，144家A股上市房地产公司，今年三季度末累计存货近3万亿元。其中，绿地控股存货最多，达3571亿元。万科A次之，三季度末存货3514亿元。保利地产存货量排第三位，有2871亿元存货。另外，招商地产、华夏幸福、金地集团、首开股份、金科股份[、中南建设、金融街等14家上市房企三季度末存货量都超过500亿元。

　　近期房地产个股在政策关怀下，走出了一波强势行情。本周一，房地产板块在午后发力拉升，带动整个大盘V型反转。其中，万科A、保利地产两只地产股涨停。本周二、周三地产股强势依旧，板块涨幅依然靠前。

　　11月以来房地产股平均涨11.34%，大幅高于同期上证指数[1.35%]4.56%的涨幅。另外，与房地产相关的行业，如有色金属11月以来平均上涨10.45%，建筑装饰行业涨7.87%，建筑材料行业涨9.87%，而钢铁业表现不佳，11月以来仅上涨3.44%。

　　近期地产股走势活跃，据“数据宝”统计，11月1日~12月1日龙虎榜中，29只地产股上榜，其中，18只股票呈现营业部净买入。这期间营业部净买入前三分别是，万科A净买入13.80亿元，金融街净买入2.30亿元，莱茵体育净买入2.29亿元。另外，11只股票呈现营业部净卖出，这期间营业部净卖出前三位分别是，西藏城投净卖出12.21亿元，迪马股份净卖出7.22亿元，东华实业净卖出0.82亿元。

　　统计数据显示，目前共有25只房地产个股发布年度业绩预告。其中，7家预增，3家预盈，8家预降，5家预亏。从净利润增幅来看，4家房地产公司预计净利润增幅超过30%，其中，中关村、世荣兆业、荣丰控股预计净利润增幅翻番。

　　从业绩预喜股市场表现来看，荣丰控股11月来涨幅最高，达23.21%，该公司预计2015年年度净利润同比(区间取中值)增127.13%。而业绩预增幅度最大的中关村11月以来仅上涨3.44%，表现低于大盘。

　　【政策猜想】

　　“房贷利息抵税”虚实几何

　　A股房地产板块近两日的集体狂飙，将一则政策传闻暴露在大众的视野之下。

　　12月1日盘中，地产板块一度涨逾6%，万科A、保利地产、金融街等9股涨停。紧接着的12月2日，房地产股继续上涨，板块以涨1.28%收盘，万科A、保利地产、金融街继续涨停。其中，万科A收报18.24元，股价创2008年以来新高。

　　房地产股集体爆发背后，则是市场盛传的“房贷利息抵税”利好，即在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，再对扣除后的收入部分课以个人所得税。据《第一财经日报》记者了解，这则传言在地产圈炸开了锅，人们纷纷计算起政策能带来多少利好。

　　房贷利息抵税能否像人们期待的那样落地？对楼市乃至财税改革又会造成什么影响？本报采访多位专家，对于这一潜在政策的可能性、可行性和利弊进行了全方位解读。

　　利于楼市去库存

　　在中国经济持续面临下行压力的背景下，业内此前预计房地产政策有望持续宽松。在众多有利于住房消费的政策中，房贷利息抵税无疑是最直接、最能刺激消费的政策。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》记者表示，房贷利息抵税的方法能够降低购房者按揭贷款的成本，这符合目前去库存的导向。

　　中国房地产协会副会长任志强此前在公开场合表示，面临目前的库存压力，最有效的去化政策是进行个人所得税的减免，在政策条件允许的情况下，用住房个贷利息冲抵个人所得税。

　　严跃进分析称，在中央提出去库存的政策导向后，房地产相关监管部门其实一直在酝酿新的政策。而大家对于新政策的期望较高，所以当房贷利息抵扣个税的说法出来后，市场的反应会比较积极和热烈。

　　深圳链家市场研究中心总监肖小平也认为，房贷利息抵税的政策虽然尚未有确切消息，但从具体操作方式来看，并没有太大难度。

　　以房贷利息抵扣应纳税所得额的简单算法来计算，在深圳购买一套刚需房至少需要300万元，首付90万，贷款210万，20年等额还款，需要支付利息总额约120万元，月均还款额为13743元，其中4993元为利息支出。假设购房者每月应纳税所得额为10000元，则需纳税2500元。如果房贷利息可以在税前抵扣，那么购房者的应纳税所得额为5007元，需要纳税1001.4元。这也就意味着，购房者每月能够节省1498.6元，20年共节省35.97万元，相当于原先利息总支出的30%。

　　“对于购房者来说，这就是变相降低了购房成本，一旦落实，对于楼市无疑是重大利好。”严跃进表示。

　　深圳某小型开发商相关负责人也对本报记者表示，房贷利息抵税的政策如能真正推出，肯定能刺激楼市，推动去库存。

　　公平性问题

　　在政策层面，房贷利息抵税的传言也并非空穴来风。

　　早在今年5月，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》(下称《意见》)，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。

　　《意见》特别提到“完善税前扣除”改革，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。也就是说，房贷利息可以参与“税前扣除”。

　　西南财经大学财税学院院长刘蓉告诉《第一财经日报》记者，房贷利息抵税是可行的，操作并不复杂。在当前经济下行的背景下，政府也希望通过这一政策提振楼市，拉动房地产市场。恰在个税改革即将推出的背景下，出台这一政策的可能性比较大。

　　有不愿意透露姓名的税收专家对本报表示，目前讨论房贷利息抵税是否可行，需要从中国税制改革的角度看待，本质上和个税如何定位相关。政府希望在保持税负平稳的前提下，通过税制改革降低间接税比重，增加直接税比重，调整税制结构。还有业内人士称，房贷利息抵税只是个税体制改革的一小部分，应该从全盘改革角度去全方位地考虑。

　　比如不少学者都注意到了政策的公平性问题。

　　上海财经大学公共经济与管理学院税收系主任朱为群对本报记者表示，由于房贷利息抵税属于个税中专项扣除，不是普遍性扣除。有人有房贷利息，有人没有，不同的人的房贷利息又有多有少，因此涉及公平性问题。

　　普华永道中国个人税务咨询合伙人张健菁告诉记者，美国允许房贷利息抵税，但出于公平性，增加了诸多限制条件。比如房贷金额设立上限，即房贷金额最高不超过100万美元。房贷利息抵扣也仅限于两套房。另外，美国对于个人收入高于某个限额后，收入越高获得的房贷利息抵扣额将越少，以此来避免富人享有更大的房贷利息抵扣。

　　张健菁告诉本报记者，中国若要推出房贷利息抵税，也需要考虑上述细节问题，并结合实际情况，“比如有没有家庭合并申报，如果房子是一个家庭里的丈夫和妻子共同买的，那房贷利息抵扣放在谁的名下？如果一个人有多套房，利息抵扣是不是应该有套数限制？贷款利息税前扣除到底由谁来操作？利息扣除是放在工资薪金里扣除，还是股票红利等其他收入里也可以扣除？这些都需要全盘考虑，否则容易出问题。”

　　此外，还有人担心政策会对财政形成冲击，让目前增速持续放缓的财政收入更为吃紧。

　　中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇对本报记者表示，房贷利息是个人生活成本的一部分，利息作为个税扣除项目是合理可行的，这会鼓励民众买房。推行这一政策需要在征收管理上下功夫，对地方税收尤其是东部地区的财政收入有一定影响，但由于个税占财政收入比重并不大，因此影响有限。

　　能否落实存疑

　　尽管对楼市有利，也符合个税改革的大方向，但不少业内人士对传言落地的可能性仍有所保留。

　　一位中型房地产开发商人士在听到这个消息时，第一反应是“不太可能吧”。在他看来，此举力度过猛，也不宜在所有城市一刀切。像深圳楼市已经历了一轮暴涨，任何刺激都会使这个市场再次癫狂、步入不健康的轨道。

　　上述深圳某小型开发商相关负责人则对本报记者表示，房贷利息抵税相当于个人的“出口退税”，这涉及银行和税务部门之间的协调，想要在短期内实施不太可能。而且，国家落实这项政策需要承担一定的税收损失，各地方政府情况不同，全面落实存在难度。

　　在严跃进看来，政策的落实取决于两点：一是各级财税部门能否较好地配合，如何进行抵扣，出台相关细则；二是房贷利息抵税，是否能激活房地产市场，其实还存在不确定因素，例如在一线城市，阻碍市场交易的最大因素是高企的首付款和月供压力。

　　肖小平也认为，即便上述政策落实，对市场的影响也是有限的。整体来看，肯定利好楼市，但要结合政策落实时的市场形势。若恰逢楼市向好，政策出台可能会加剧市场兴奋度；如遇市场冷淡，效果可能会大打折扣。

　　还有业内人士分析，政策如果落实，更多将利好一二线城市及收入较高的中产阶层，因为较高的人均收入能从减税中受益更多。这在本质上，也牵扯到公平性问题。此外，由于牵扯到财税改革，相关部门理应表现谨慎，政策在短期内出台的可能性不大。

 

 

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