通州限购100天：交易低迷背后将暗流涌动

　　自今年8月15日北京市通州区正式启动限购开始，至今已满百日。作为2015年唯一一个“逆市”强化限购的区域，通州的房地产供应量和成交量面临双双下滑。

　　行政力量管控无疑是市场低迷的主因。知情人士指出，为给区域内引入相关产业，政府部门曾要求区域内的商住项目不得分割销售。这也使该区域的供应量一度降至低点。

　　但随着“行政机构东迁”等利好的不断释放，通州楼市仍然被业界所看好，即使限购强化之后，通州区的成交价格仍然上涨了两成左右。数据显示，当前通州楼市的库存处于低位，未来的成交量和房价都有巨大上涨空间。

　　商住项目成交超半数

　　今年8月14日，北京市住建委发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，对通州区的限购措施在现有政策基础上进一步收紧。通知要求自8月15日起，无住房的本市户籍人士或近3年在通州连续缴纳社保、个税的非户籍人士，限购1套住房；若已拥有1套住房，在通州落户3年以上或近3年在通州连续缴纳社保、个税的户籍人士，可再购1套住房。

　　在“去库存”主旋律下，今年以来全国多个城市松绑楼市政策，通州成为唯一一个“逆市”强化限购的区域，也是全国限购最严格区域。究其原因，在于北京市行政机构东迁的消息，对通州楼市带来刺激。

　　这种刺激直接影响到市场表现。据悉，为追赶政策窗口，在限购政策出台前夜，通州区的一些房地产项目连夜开盘，并上调价格。

　　但从“最严限购”出台之后，通州楼市就大为受挫。亚豪机构统计显示，今年9月和10月，通州区新房成交量分别为916套、717套。与限购前2000套左右的月成交规模相比，降幅超过50%。今年11月新房成交量恢复到1500套左右，但仍与新政前有明显差距。

　　知情人士向21世纪经济报道记者指出，9、10月份成交低迷，很大原因在于行政力量对供应端的管控。“当初拿地时没有任何要求，到了今年售楼时，政府要求我们不能分割销售，单套成交面积必须要大。”上述人士说，通州区域的很多商业立项项目，都收到了这种“不成文”要求，导致很多早前拿到预售许可证的项目，在这两个月间被限制销售。

　　该人士指出，政府部门提出上述要求目的在于为通州区引进企业。“政府部门希望商业项目回归其‘商业’属性，不希望‘商改住’大行其道。”

　　由于不受政策约束，在“强化版”限购政策出台后，商业立项公寓项目和“商改住”项目成为通州楼市成交主力。数据显示，今年9-11月商住公寓项目每月均占通州区成交套数的半数以上。

　　经过此后的斡旋和妥协，商住项目得以部分放行。到11月份，通州区的住宅供应和成交量均有明显上升。

　　但多数业内人士指出，即便抛开上述因素影响，在“最严限购”下，通州楼市的供需两方也出现了明显下挫。
　　
　　仍然供不应求

　　纵使成交下滑，价格仍然上涨。中原地产统计显示，今年11月，北京通州区纯住宅项目成交均价为27411元/平方米，创历史新高，且比限购强化前的7月上涨了18.8%；商住公寓项目成交均价为29033元/平方米，同样创历史新高，比7月上涨了27.2%。中原地产首席分析师张大伟认为，这体现了外界对通州楼市的预期仍然向好。

　　今年11月26日，北京市明确了通州区的“十三五”发展目标。到“十三五”末，通州的城市路网密度将力争提升到9公里/平方公里，达到世界一线城市水平。此外，截至2014年底，通州常住人口为135.6万，“十三五”期间通州区人口调控上限约为160万人。这两方面均被认为是对通州楼市的巨大利好。

　　张大伟指出，按照通州市人口发展目标，未来五年间，通州区将增加25万人。按照户均2.5人计算（2-3人已经成为家庭常态），大约需要新增供应10万套住宅。

　　但截至11月底，通州区商品住宅库存6300套的水平，比年初的12000套下降一半。即使算上商住房库存，通州楼市仍然处于“供不应求”状态。

　　与此同时，2014年和2015年两年间，通州仅成交4宗住宅用地，合计供应规划建筑面积仅91.92万平方米。这不仅导致通州区域的后续供应出现不足，也导致上月中旬通州台湖地块遭到激烈争抢，住宅楼面价达到3.8万元/平方米。

　　亚豪机构市场研究总监郭毅向21世纪经济报道记者指出，通州还存在明显的区域不均态势。在靠近“副中心”的通州新城区域，供不应求状况尤其明显；在台湖等一些区域，则出现一定程度的供应过剩。

　　但郭毅认为，随着通州区首都“副中心”地位的夯实，以及随着行政机构带来的企事业单位东迁，通州区域的价值仍然看好，其房价也将持续走高。

　　张大伟也指出，目前尚看不到通州限购“松绑”的迹象，但未来通州还将不断有利好释放，并将推动区域内房价向3-4万元/平方米集中。

 

 

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