谁为房地产行业的健康和可持续发展把脉

　　——一线城市地王季的反思

　　自10月20号北京丰台樊家村地块商品房住宅部分以7．5万元／平方米楼面价刷新北京单价地王之后，北京土地市场就开启了地王模式，地王一块接着一块出现，一路蔓延至门头沟、昌平北七家乃至房山等“偏远”区域，大大突破了人们的传统认知。北京六环内新建商品房预期售价陡然升至6万元以上。

　　而到了11月27日，就连二线城市南京也一连刷出了两块地王，不论是楼市还是地市的火热程度都赶超了寻常旺季。

　　但是反观全国土地市场大势，却进入了近十几年来最低迷的时点。11月刚刚发布的调查数据显示，今年3季度房地产开发投资增速出现1998年以来首次负增长，房地产企业购置土地面积连续4个季度降幅在30％以上。目前，全国绝大多数城市都面临着天量库存压力。国家统计局前三季度数据显示，全国土地出让金同比下降27．5％，与一线城市和核心二线城市热火朝天的“地王季”形成了鲜明对比。

　　看得见的手：地王频出，国企称雄

　　一边是海水，一边是火焰。值得注意的是，赢得“地王”的地产商多是资金雄厚的国企。来自第三方机构的数据显示，从2015年初至今北京土地市场成交的44幅住宅用地中，有77％被央企或国企摘得，只有10幅为民企摘得；上海同样如此，在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56％。

　　对此，有专家表示，一线城市土地市场已进入“寡头时代”，市场交易更是已变成“豪门的游戏”。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。

　　面对此情此景，房地产市场观察人士也给出了两种截然不同的声音，有的人说“别皇上不急太监急，难道你以为自己比开发商还精明吗？”有的人则说“看看大型房地产企业高管的离职潮，拿不到地他们就没饭吃，只好在一线城市拼命拿地”；更多的人则呼吁开发商要保持理性、慎对风险。

　　资源与资本的集中是主因

　　为何在全国土地出让金下降27．5％的情况下，核心城市土地市场却是这般光鲜？

　　可以理解的是，在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下，主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺，而这些城市也就十多个，占全国城市的比例相当之小。并且在国家严控大城市边界的情况下，未来出让的土地也将越来越少。僧多粥少，必然进一步抬高地价。仅仅这一点，就使得财大气粗的房地产企业敢于在土地拍卖市场叫出天价。

　　另一个重要的原因是资本的介入。例如上海新地王新江湾城，其开发商的母公司为四大国有资产管理机构之一的信达资产，金融背景使其投资逻辑不仅是开发拿地，而是更多地去考虑资产配置，以便未来通过开发和资本运作来获取收益。

　　对于这一点，同策咨询研究中心总监张宏伟表示：“一线城市仍然是各大金融机构投资和资产配置的重点区域，对于‘不差钱’且融资成本低的大金融机构来说，地王的‘天价’在其全局战略部署中还算是合理的成本，而这也从另一方面解释了为何一线城市和核心二线城市地价相应走高。”

　　谁为行业的健康和可持续发展把脉

　　虽然无论从经济稳增长还是从地产相关从业者的角度来讲，我们都希望房地产行业能够继续红红火火，但毕竟从全国范围来说，房地产行业的发展已经进入行业下半场，“健康”和“可持续”显然是客观主题。

　　毫无疑问，上面所述的理由可以解释为什么一线和核心二线城市地王频现。但虽然有足够的理由，对风险是否又有足够的预见呢？

　　一方面，站在开发商的角度，这么多的豪宅将来卖给谁会不会是个难题。

　　据中原地产研究部统计，叠加部分老项目，今后几年北京售价超10万元／平方米的豪宅项目将有50个，超过3000套的供应，北京楼市豪宅去化竞争压力是巨大的。有业内人士笑言，北京土地市场就是“豪门的游戏”，而未来的北京房地产市场已经和工薪阶层无关。

　　南京则是“自己和自己玩”。据媒体报道，11月27日南京两个仙林湖地王均由仙林板块房企“自造”，参与地块竞拍的房企有半数在仙林有项目。另一方面，站在地方政府的角度，也不能为一边坐收千亿土地出让金、一边把建保障房的责任通过土地出让配建过渡给开发商而偷着乐。

　　可以肯定的是，无论是北京还是南京，随着地王的接连涌现，今后入市的新建商品房的房价将脱离中等收入阶层及中等收入偏下阶层的购买力，这难道是特大型城市“控制人口规模、优化人口结构和布局”的一步良棋吗？

　　李宇嘉在《香港房地产问题的死结》一文中曾述，香港的土地供应、高房价、住宅短缺已经陷入一个“死结”，能开发的土地在向“枯竭”线逼近，房价不断创新高，政府不得不将公屋和居屋的面积一再缩小，导致目前香港年轻人居住无尊严感，影响到下一代成长，从而对香港的整体竞争力造成了冲击，比如用地成本水涨船高导致产业外迁等。明天的北京，会不会因为高地价、高房价，而面临和今天的香港一样的困局呢？

　　或许，房地产市场，需要的已经不仅仅是房地产行业的专家，更需要有能为整个房地产行业的健康和可持续发展把脉的专业人士出现了。

 

 

返回网站首页>>