加强预售资金监管 有利于房企降低杠杆率

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　　日前，珠海市住房和城乡规划建设信息网发布《珠海市商品房预售资金监管办法》（简称《办法》），对商品房预售资金使用进行了严格规范。除珠海外，近期，石家庄、乌鲁木齐、合肥、武汉等多个地区都加强了商品房预售资金的监管力度。业内人士分析，加强预售资金管理，有助于降低房企杠杆率，防止资金滥用和烂尾楼的出现。

　　加强预售资金监管

　　《办法》规定，自2018年7月15日起3年内，珠海市要求房企在商品房预售交易过程中，不得将商品房预售资金存入非监管账户，而应由预购人按合同约定的付款时间，在申请预售许可证前，将预售资金直接存入专用监管账户。房地产开发企业不按规定缴存、使用预售资金的，由建设行政主管部门责令期限改正；情节严重或逾期仍不改正的，建设主管部门可暂停该房企在珠海市所有开发项目的商品房预售，并记入企业信用信息系统。

　　《办法》明确，房企在申请商品房预售许可证前，应该遵循“一个《商品房预售许可证》对应一套账户”的原则，在商业银行设立商品房屋预售资金专用监管账户，并与主管部门、监管银行等签订《商品房预售资金监管协议》。在商品房预售后，各银行发放的按揭贷款，必须直接划入该商品房屋预售资金专用监管账户内，不得直接划扣给房地产开发企业或挪作他用。同时，各银行必须严格按照主管部门核准的内容、金额拨付预售资金专用监管账户内的资金，不得支付现金。

　　此外，商品房预售资金专用监管账户内累计进账总金额按10%预留，90%拨付，并按照建设工程进度，实行分步解除监管：第一步，完成封顶，留存封顶预留额度，其余金额给予解除；第二步，完成《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》手续后，留存竣工备案预留额度，其余金额给予解除；第三步，完成不动产首次登记后，解除对监管账户的监管。

　　有利于房企降低杠杆率
　　　　
　　除珠海外，中国证券报记者梳理发现，近期石家庄、乌鲁木齐、合肥、武汉等多个地区都加强了商品房预售资金的监管力度。以乌鲁木齐为例，6月27日，乌鲁木齐正式实施商品房预售资金监管措施，防止出现烂尾楼。购房者购买期房的房款需打入开发商资金监管账户。房产部门可在线监管预售资金的存入、使用情况，确保专款专用。

　　对此，诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，加强预售资金管理，可以在一定程度上降低房企杠杆率。按照监管新规，企业无法使用预售金进行新项目投资开发，资金周转受到一定限制。但随着杠杆率下降，房企发展更为稳健，可有效防范烂尾工程，保护购房者利益，防止房地产金融诈骗事件。

　　“上述地区对预售资金按照建设工程进度，实行分布解除监管。开发商若想加快资金周转，就只能加快建设速度，这样就避免部分开发商故意拖延工程进度，加快商品房上市的速度。”陈雷进一步表示。