对加杠杆投资房产，一定要量力而行

　　国家统计局最新发布的70个大中城市房价走势显示，在各地纷纷出台严格的限购、限售、限贷政策下，近期房价涨幅回落，市场降温明显。

　　环境的变化让去年下半年加入炒房队伍的一些炒房客开始着急。他们原来的如意算盘是，尽量放大杠杆以博取高收益。买房首付不够，就借消费贷、通过互联网信用贷款等凑钱付首付，硬是把自有资金的比例由原来三成变成了一成甚至更低。虽然月还款能力或许不足，但只要自己手上留几十万元够还月供，等满两年后再卖出房产套利就行。

　　从表面上看，采用这种方案，购房者不多的自有资金几乎撬动了近10倍的资金，实现了杠杆的最大化，按照过去两年的房价走势，两年后房价涨了再卖，自然是一笔赚钱的生意。但凡事总有例外，随着市场行情的变化，高杠杆投资炒房也会面临高亏损风险。

　　首先是标的物价格下跌风险。由于当前房价处于高位，即使出现10%左右的价格调整，对那些10倍以上高杠杆投资者而言，意味着自有资金已被跌没了。同时，很多炒房客都是尽可能多地抵押房产向银行融资，如果担保物价格下跌，银行为了贷款安全可能会要求贷款方追加抵押物，否则就会考虑提前收回贷款。但对已把杠杆加到极致的炒房客来说，如何能够再提供新的抵押物呢？

　　其次是流动性风险。高杠杆意味着高债务，高额的还本付息压力可能成为压死骆驼的最后一根稻草。由于很多炒房客自有收入并不足以覆盖每月还本付息，因此一些自以为聪明的炒房客以为留着几十万元还月供，能够有两年“弹药”支撑就够了，实际上这种方案漏洞很多。该方案的前提是两年后投资的房产能顺利加价卖出，但随着调控加码，不少城市规定了限卖时间，短则两年，长则三年甚至更长。即使按两年时间计，如果考虑出售房产和过户的时间，一旦期间“弹尽粮绝”，炒房客不仅会留下信贷不良记录，抵押物也可能被银行拍卖。由银行拍卖的房子，其价格必然大打折扣，结果炒房客不仅把自己的本金都赔进去，还要倒背银行债务。

　　再次是高财务成本风险。高债务意味着高财务费用，银行虽然肯为房贷提供长期贷款，但炒房客在还款时需要优先扣除利息。在炒房客前两年每月要支付的月供中，利息占比约在8成左右，按照当前长期贷款基准利率计算，在600万元25年期贷款月还款中，利息支出约2.8万元左右，按两年计，利息支出约70万元左右。如果购房款中还有消费贷、信用贷款等利率较高的资金，那么前两年的利息支出费用就达近百万元。值得关注的是，这仅仅是在当前总体贷款利率较低环境下的计算，一旦银行加息，利息支出无疑会继续增加。同时，房屋买卖还需要支付中介和税费等费用，这意味着高杠杆炒房需要满足房价在未来两年维持10%的年涨幅才能有所收益，否则就是赔本买卖。随着当前房价开始震荡调整，自然让高杠杆炒房客寝食难安。

　　杠杆是把双刃剑，高杠杆能带来高收益，但同样也会导致高亏损。期货账户被强平，股市配资账户被强平的例子比比皆是，炒房也不会例外。投资者一旦本金亏空，甚至背上高额债务，再要翻身就难了。对于加杠杆投资房产，一定要量力而行。

 

 

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