楼市泡沫论再起：中国会例外吗？

　　3月23日至26日，博鳌亚洲论坛2017年年会在海南博鳌召开，今年论坛主题是“直面全球化与自由贸易的未来”。3月26日“楼市泡沫：中国会例外吗？”分论坛举行，房地产话题成为压轴议题。今年3月以来，已有近20个城市相继出台本地房地产调控政策。中国楼市泡沫会到来吗？泡沫破灭了，谁会最受伤？

　　中央首提处理楼市泡沫

　　在北京等多地加码楼市调控后，中央对楼市问题再度发声，首次提到处理房地产泡沫问题，强调确保不发生系统性金融风险。

　　【副总理谈楼市泡沫】3月19日，中央政治局常委、国务院副总理在“中国发展高层论坛2017年会”发表主旨演讲，要求妥善处置房地产泡沫，确保不发生系统性金融风险。

　　【发改委主任谈楼市】同一天出席“中国发展高层论坛2017年会”的发改委主任何立峰表示，要坚持因城因地去库存，按照“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，分类调控因城施策，控制信贷资金过度流向房地产业。

　　【银监会副主席谈楼市】3月18日，银监会副主席王兆星在接受腾讯财经采访时表示：下一步将继续采取差别化的信贷政策，对部分房价过热的城市，要采取审慎的房贷政策；对部分有去库存需求的三四线城市，还会给予必要的信贷支持。

　　【央行行长谈楼市】3月17日，中国人民银行行长周小川在出席金砖国家财长和央行行长会议时表示：中国金融体系总体健康，但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。

　　【全国人大财经委副主任谈楼市】全国人大财经委副主任尹中卿近日表示，出台房地产税，就是要提高房屋占有、使用和交易的成本，让它远远大于物业费和银行贷款利息，把房地产的泡沫挤压出来，把房屋所有者的第二套房、第三套房甚至几十套房都“挤”出来、“逼”出来，这样就可以在不增加土地或者建筑的情况下，增加房屋供给。

　　中国楼市泡沫何时到来？

　　关于中国房地产泡沫破灭的预言10年前就开始了，但至今，一线城市的房价还在涨，泡沫破灭却一直没有来。然而，没有只涨不跌的市场，也没有只涨不破的泡沫。

　　中国人民大学副校长吴晓求在“楼市泡沫：中国会例外吗？”分论坛上表示，中国楼市泡沫不会例外，但是它有一个滞后。他指出，现在全球有两大泡沫：一大泡沫是美国的股票市场，这是一大泡沫，最近泡沫也在缩小；还有一大泡沫是中国的楼市。

　　齐鲁资管首席经济学家李迅雷在分论坛上表示认同房价泡沫会破灭，时间最早会是2019年，而且是一线二线三线的普跌。“决定房价的两个因素分别是人口流和货币流。统计局数据显示人口流动在减少，而货币增速也会随着经济增速的下降而下降。”但李迅雷强调，中心城市和大都市的房价会继续保持上涨。

　　华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康则认为，北上广深房地产均价15年内不会转变成下行曲线。他表示中国不会重蹈日本楼市崩溃的覆辙，称中国与日本有本质的区别。日本楼市泡沫破灭的时候城镇化率已经达到70%以上，而中国现在只有40%左右。贾康说，对于泡沫的认定在学术界见仁见智。只有泡沫破裂后人们才知道临界点在何处。

　　楼市泡沫破了会怎么样？

　　【楼市泡沫破灭，老百姓最受伤？】作为想当房奴而不得的一代青年，很多人一直思考的问题的是，假如房产泡沫泡灭了，哪些人损失惨重呢？最受伤的人会是谁呢？银行、企业、政府、家庭资产可能都会受损，但是枕头君觉得首当其冲的是在最高点购入房产的老百姓。房地产泡沫破灭后，房价出现下跌，需求急剧下降，房价再继续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，房子会成了负资产。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万"富翁"一夜之间变成了百万"负翁"。

　　【开发商损失惨重】泡沫破裂之后的开发商，也会陷入困境。那些在楼市最高点拿地的开发商面临大面积的土地价值缩水。以日本为例，日本土地资产价值从1990年的2400兆日元下降到1997年的1700兆日元，减少额相当于日本GNP的1.4倍，到1999年地价已经比1990年峰值缩水了80%对开发商而言，日本1999年的地价比1990年峰值缩水80%，开发商蒙受极大损失。

　　【银行业也不能幸免】泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会引发金融危机。泡沫吹过了总是要破裂的，当最基础的标的物出现下跌，在这基础上建立起来的大厦就会轰然倒塌。违约的人多了，银行不能缺乏流动性，手里拿着大量的房子必须尽快变现。地产开发贷、住房按揭贷、政府平台公司贷款，以及各类企业贷款的抵押物有多少是跟房产、土地有关，这个比例非常惊人。根据央行1月20日公布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2016年12月末，人民币房地产贷款余额26.68万亿元，同比增长27%。其中，个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%。

　　楼市泡沫的前车之鉴

　　【美国次贷危机 房地产信贷失控的教训】美国次贷危机很大程度上是由于银行以很低的利率，大量发放住房按揭贷款给缺乏还款能力的群体，“两房”（房利美、房地美）以低标准购买银行这类贷款或为银行发行复杂的证券化产品提供担保，美联储等监管机构放松监管、无所作为，最终风险不断积累，信用链条断裂给金融体系造成严重冲击。

　　美联储宽松的货币政策也为房地产泡沫推波助澜。美国政策利率水平较低，持续时间太长，导致房贷成本很低，人们大量借钱买房，最后形成房地产泡沫。上世纪20年代，美国银根较松助长房地产泡沫，但当时购房首付比、银行资本充足率均较高，房地产泡沫破裂后并未引起银行危机。

　　【日本楼市泡沫形成】上个世纪90年代的日本为楼市泡沫提供了一个教科书式的案例。20世纪70年代中期—20世纪80年代中期，经济增速换挡、经济结构转型使日本房地产价格缓步上行。1985年借助广场协议，日元迅速升值。再加上日本政府实行了金融缓和政策，这些都使得日本拥有了大量过剩的流通资金，大量资金涌入了股市和房地产。

　　【楼市崩盘前日本人还在疯狂买房】1986至1991年日本房地产价格大幅上涨，日本住宅用地平均上涨92%，三大城市圈上涨154%；商业用地平均上涨111%，三大城市圈上涨205%。然后泡沫很快就破了。1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。接着，楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，每年还要交着沉重的赋税。

　　【日本政府保汇率主动刺破楼市泡沫】为保全日元汇率稳定，日本政府选择大幅提高利率主动刺破楼市泡沫。1989年5月，日本银行迅速大幅加息，将基准利率由原先的2.5%先后5次大幅提高至1990年8月的6%。急剧收紧的货币政策稳定了汇率，却使日本楼市、股市迅速暴跌。1992至1997年间，美元兑日元汇价仅由124.9小幅贬值至130.59；而三大城市圈商业用地价格期间则下跌了37.49%，三大城市圈商业用地期间更是大幅下跌了61.99%；日本的日经225股票指数期间也下跌了36.96%。

　　结语

　　中国房地产市场让全球金融界都感到十分迷惑，看上去它似乎已经违反了正常的经济运行规律：价格上升到一个不可持续的高点之后仅仅是慢慢一点一点降回原来的水平，一遍一遍，循环往复，却从未出现过崩盘。3月26日晚，北京全面叫停“商改住”，这是10天内北京市第9次出台楼市调控政策以断绝炒房可能。等待中国楼市如何标本兼治地挤“泡沫”，不要让粉丝也卖成鱼翅价。

 

 

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