楼市进入调整期 未来再刺激概率极低

　　进入2017年以来，一二线城市在房地产调控政策的影响下，楼市成交量出现了显著下行。据统计，2017年1月，北京全市二手商品房网签12860套，环比下降28.9%，同比减少47.1%。放眼全国，1月份主要30大城市新建住宅签约13.3万套，1418万平方米，同比下降了27.3%，环比下降了37%。

　　成交量迅速下跌除了有春节因素外，去年下半年密集的楼市调控政策、今年货币政策偏紧的转向以及未来房地产税征收等都是直接和潜在的影响因素。

　　从市场利率方面看，新年伊始，央行就调整了逆回购利率与SLF利率，相当于一次隐形“加息”，近期货币回收量显著大于投放量，央行旨在通过市场化方式逐步抬升市场利率水平，逐渐实现金融去杠杆。此举虽然短期内对楼市没有直接影响，但从趋势看，历年来房价与市场加权利率水平呈显著负相关，且市场利率水平的提高会直接抬高开发商的融资成本，房地产投资预计今年会下降。

　　从需求端看，居民购房成本也会随着市场利率上升而不断上涨。例如，近期北京各银行会执行新的个人住房贷款要求，首套房贷款利率不低于基准利率九折，二套房按揭贷款年限最长不超过25年。金融去杠杆的深化将显著带动未来市场利率的逐渐抬升，银行也会对房价存在的潜在下跌风险制定有针对性的对策。一方面银行可能会收紧地产商贷款需求，另一方面会逐步降低房子的抵押比例，并不断提高贷款利率（比如银行放贷可能先让客户存款）或首付比例。市场观望情绪也会逐步上升，成交量料定会继续下滑。

　　2016年房地产出现了火爆行情，二级市场的火爆同样带动了土地一级市场，根据国家统计局的数据显示，2016年，土地成交价款9129亿元，增长19.8%。商品房完成由地方政府卖地、房企开发到居民购买的全过程，各级地方政府已收回了卖地收入。同时，东部地区城镇化已基本完成，截至2015年底，上海、北京城镇化率已超过80%，其他东部沿海地区城镇化率基本超过60%。上海、北京等超大城市纷纷提出控制人口指标任务，意味着超大城市普遍面临人口疏解问题，未来土地供应特别是房地产土地供应将逐渐收缩，卖地收入也将逐渐下降，根据发达国家经验，这部分地方财政收入将渐渐转为由房地产税解决。

　　近期，国务院出台了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。这已非国家首次提出房地产税，事实上，为了替房地产税扫清障碍，全国范围内的不动产登记制度已全面实行。但根据上海和重庆经验来看，短期房地产税并不会在各地全面征收，即使征收也会遵循先增量、后存量、先对拥有多套房居民征收、后全面征收的原则。房地产税短期虽对房价影响不大，但未来由于房屋持有成本的增加，投资与投机购房会逐渐投向市场。从长期看，房地产税一定会推出，对房地产市场负面影响将逐渐显现。

　　另外，房地产市场具有明显周期特性，近年来每次经济下行都是靠降低利率、放松房地产市场来“救火”，如2009年、2011年、2014年三次经济低迷造就了一二线城市房价的三次飞速上涨。进而很多资深研究员得出了：每次房地产调整周期都是购房的好时机的结论。这也是普通老百姓或者说是无房家庭最为忌惮的，2018年或2019年如果再遇经济下行是否还会再找房地产来“救火”？

　　目前来看，未来再次出现大规模房地产刺激的可能性较小，原因在于，随着一带一路建设和人民币国际化进程的深入，当前我国经济的对外开放性在不断提升，资本自由流动限制也会逐步减少。

　　对房地产来说，当前一二线城市房价无论是从租售比还是从收入比来讲，相对于其他国家过高是毋庸置疑的，这意味着投资房地产如果用来出租，其收益率要显著低于银行定期存款利率，如果没有增值，那么这笔投资是不划算的。因而2014年起，我国对外移民人数显著提升，资本流出也逐步扩大。不仅如此，2016年楼市的大幅上涨甚至直接威胁到人民币的定价根基，也就是说过高资产价格与人民币汇率呈现出显著背离，如果从资产价格看人民币定价来讲，人民币显然高估，只有通过楼市缓慢挤泡沫才能恢复人民币定价基础，也有利于人民币进一步国际化。

　　未来随着金融去杠杆的深化和房地产税的逐步开征，也许一年，也许两年，会有越来越多的以房地产投机为目的的加杠杆购房者会因持有房屋成本在增加而选择出售，即使一二线城市的房价也会逐渐“破冰”，市场供需逆转，房地产的投资价值会大打折扣。综上，此轮房地产调整会持续深化，未来再次大规模强刺激概率非常小。

 

 

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