多地政府拉集“救市” 信贷政策成关键

　　编者按：五一期间，全国54个城市合计住宅签约套数为9887套，同比2013年同期的14642套下调了32．5％。其中，一二线城市下调幅度最大，一线城市三天合计签约1046套，同比下调了40％；二线城市平均下调幅度也达到了35％，三四线城市下调幅度低于平均跌幅。伴随着一线城市交投大幅“跳水”、万科副总裁毛大庆“看空”楼市万言书，市场预期愁云惨淡，各地政府大张旗鼓拉开了“救市”序幕。
　　
　　网易财经粗略统计，进入4月以来，已有福州、郑州、无锡、天津、杭州萧山区、南宁、安徽铜陵及宁波等超8个地方政府相继或明确放出风声，酝酿“救市”行动。分析人士指出，随着房企去库存化压力加重及需求断档，长期来看救市之举仍难以缓解市场趋冷之势。
　　
　　楼市下行地方政府密集“救市”
　　
　　今年以来，长三角等地的楼市降价持续发酵，市场下行态势愈发明显。据中原集团研究中心监测54个城市数据显示，5.1-3日期间54个城市新建住宅合计成交23.6万平方米，同比下滑47％，其中一线、二线、三四线城市降幅分别为40％、65％、32％。今年成交量一举创下近四年以来的历史低位。
　　
　　然而这一表现并不是在5月才凸显。网易财经注意到，日前国家统计局一季度数据显示，全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。全国商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。
　　
　　年初以来，杭州、常州以及广州等地房企降价风波持续发酵，万科、雅居乐等多个城市项目被爆出降价出售。今年1季度，万科、金地等上市房企净利润下跌，万科一季度实现营业收入94.97亿元,同比下跌32.16%，净利润为15.29亿元，同比下跌5.23%，成为2002年以来营收首度下滑。
　　
　　销售放缓，库存攀升，颇为危险的三四线城市更熬不住了。4月28日，南宁当地房管局抛出定向放宽限购政策，放开北海、防城港等五市户籍限制，该五市居民可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这一举措被认为成目前首例官方明确“救市”。
　　
　　紧随着，5月1日，安徽铜陵官方正式出台的一系列关于住房公积金贷款、契税补贴等方面配套利好政策，意味着当地政府出手全面救市。
　　
　　早在4月初，福州就传出一份《关于促进房地产市场健康发展的十条措施》的房地产“救市”十条措施，尽管此后被当地建设厅否认。粗略统计，进入4月以来，已有福州、郑州、无锡、天津、杭州萧山区、南宁、安徽铜陵及宁波等超8个地方政府相继或明确放出风声，酝酿微调楼市“救市”举动。
　　
　　而去年下半年以来，温州、徐州、舟山、长沙、常州等多个城市已先后传出松绑“限购”的风声。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，楼市复苏过程艰难，4月监测的城市成交量同比环比下滑明显，甚至弱于3月份，目前救市城市主要涉及高库存压力较大的城市。整体市场观望情绪较重、持续时间较长，成交乏力。
　　
　　在中原集团市场研究总监张海清看来，尽管安徽铜陵、南宁等地发布各种刺激楼市措施，但是力度以及执行层面仅是微调而已，上述城市面临库存以及供应量压力依然巨大，加上购买力未跟上，短期内或许市场有反弹，但在当前楼市趋冷的大势下，整体难以得到明显改善。像去年下半年温州、舟山等局部松绑楼市的举措，短期市场有刺激，但实质上市场并未好转。
　　
　　库存高压需求不足诸多城市或跟进
　　
　　“在市场成交短期内难现起色的情况下，个别城市的政策放松落地将引发后续诸多城市跟进”，张海清指出，特别是库存消化周期超过一年、购地销售比过高，土地出让金过低导致财政压力巨大等城市，毫无疑问后续将面临着库存、销售以及未来潜在供应压力等诸多问题，其出手救市意愿或更为迫切。
　　
　　而最近毛大庆一份搅动市场的楼市“看空”万言书中，也指出今年楼市情势基本由于市场供应过量带来的影响，其次就是土地价格波动。他认为，以二线城市为代表的沈阳等城市土地供应过多、带来对未来市场去化能力的或销售能力的透支等明显的影响，同时也带来了对市场价格上涨空间的透支。
　　
　　网易财经注意到，此轮救市城市主要集中在三、四线城市，福州、郑州、无锡、天津、杭州萧山区、南宁以及安徽铜陵等。上述这些区域面临着库存消化或购地销售比过高等因素。
　　
　　据中原集团研究中心监测数据显示，近6个月时间内福州、杭州、无锡、天津以及宁波的库存消化周期超过12个月以上。其中，福州库存消化周期达到13个月，杭州库存消化周期为8个月，而无锡、天津以及宁波的库存消化周期均达22个月。
　　
　　从其监测城市购地销售比中可以看到，常州、福州以及宁波、天津等地已陷入供过于求或市场供应严重过于求的局面。上述城市购地销售比常州185%，福州达到174%，宁波超过233%，天津达229%。
　　
　　目前不仅已救市的城市面临较大压力，那些处于一线城市严厉限购政策中周边经济带城市或更为尴尬。“今年公司销售压力很大，特别是佛山市场，公司项目已经在贴成本卖了，但还是滞销。当地项目营销负责人一年多时间已经换第三个人。”一位全国发展房企华南区域人士无奈的向网易财经透露，佛山市场最大问题是供应量太大，而需求明显不足，市场供需不平衡。
　　
　　他透露，过去两三年佛山土地供应过于宽松，导致目前形势不好下开发商跌的很惨，诸如万科、中海之类大型开发商在当地产品基本是全体滞销。
　　
　　“一条路上十几个项目，都是大型写字楼、商业产品，同质化严重。”该人士表示，最近两三年拿地，地价高，导致地产公司想降价空间也很有限，只有早期拿地，地价便宜的才有较大降价空间。
　　
　　广东佛山曾因松绑限购，被连夜叫停。公开数据显示，2013年佛山出让商住用地800.15万平米，比2012年的601.81万平，增长33%；合计土地出让收益约617.29亿元，比2012年的411.33亿元增长50%。其佛山购地与销售比高达152%，处于明显的供大于求状态，其楼面地价去年也正式迈进9字头。
　　
　　在近期踩盘中，华南地产开发商雅居乐更将2010年5.25亿元拿下的佛山“地王”项目降价销售，日前部分特价单位仅售每平米8000多元，几乎相当于去年最高价位的一半。其大本营的中山凯茵又一城项目更是在广州和深圳以及香港等区域大面积拉开铺货，低至78折扣对外抛售。
　　
　　信贷政策成关键中央地方暗中博弈
　　
　　易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱对于当前“救市”认为，目前的“救市”不痛不痒，市场信号作用比实际效果大，只是在限购、土地门槛等做文章，而更为重要的资金层面、银行贷款，地方政府还是有心无力，尚无所作为。
　　
　　“要救市只有降准，放宽信贷，让市场资金流动性加强；其次就是松绑限购，目前来看限购松绑可能性很小”，礼德财富合伙创始人洪凯彬向网易财经表示，银行信贷结构比例里面，房地产贷款比例太大，一旦房地产风险出现，银行就会出现一刀切的情况，比如现在。
　　
　　他指出，目前几乎80%房地产在银行拿钱都很困难，现在银行对于房地产以及房地产相关行业贷款限制非常严格，除了一线开发商，不论有抵押或没抵押其他开发商很难拿到贷款。
　　
　　洪凯彬说，从另一方面来看，银行贷款在目前以及可预见的未来，一旦风险过大，银行肯定会收缩，因此按揭贷款目前来说也是困难重重，这也导致部分楼盘销售或更为困难。
　　
　　“银行是面向各行各业贷款，参照银监会说法是房地产贷款占比在20%。实际情况这部分贷款比例已高达40%，这是非常高比例，风险也是非常大的。”
　　
　　在易居一份关于今年1季度房企资金面分析中就指出，认为2014年开局房企资金面跳水至“紧张”，房企资金形势堪比2011年，房企压力显著加大，未来一年不容乐观。
　　
　　数据显示，一季度房企资金到位增速明显放缓,由2013年同比增幅26.5%降至6.6%；一季度商品房销售金额显著回落，由2013年的同比增幅26.3%变为同比降幅5.2%，销售资金回笼和企业回款骤降。
　　
　　一位工行人士透露，按揭贷款基本停止，对于银行来说，这部分并不赚钱，部分地方还上调了基准利率。此外，目前市场房价下跌的心理预期已经形成，购房者观望浓厚。估计就算有政策刺激，但信贷未放开，市场依然难以提振。地方政府要创收，稳定土地财政，但中央要控制房价，信贷迟迟未松口，恰好是当前中央政府跟地方政府之间博弈较量期。
　　
　　张海清认为，本轮市场成交下滑正是在信贷环境不断趋紧的背景之下，因此对信贷政策的微调将成为缓解市场趋冷关键。整体来说，从微调政策预期的效果来看，税收优惠以及限购放松将对市场短期造成明显利好，毕竟今年上半年房企将要冲刺半年业绩压力。
　　
　　另外，市场触顶迹象明显。房价上涨幅度放缓，2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化，2013年已经出现楼市分化逐渐蔓延至一二线城市的迹象。
　　
　　从春节过后这一个多月时间看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、两会言论、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
　　
　　张大伟认为，三四线城市虽然依然风雨飘摇，但一二线城市反而体现出了更值得关注的调整迹象。从年初市场数据变化看，一二线调整的趋势更明显。从市场现象看：杭州、南京等二线城市的小部分楼盘已经出现了价格调整。一线城市也出现了局部价格停滞。
　　
　　“从目前来看，一线城市和大部分二线城市价格很难出现调整。但是，我们必须认识到，这是建立在购房者信心依然刚性的基础上。因此，一旦因为信贷等因素出现普遍观望，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。”张大伟表示，房企一季度销售已经惨淡，二季度销售压力将倍增。
　　
　　张大伟表示，2014年全国楼市出现调整的可能性越来越大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。