万科承认风险否认看空 楼市预期分化加剧

　　在楼市成交量环比下挫的敏感时点，由于全是开发商“自己人”，“毛大庆发言比较实在，说的也很诚恳。”
　　
　　一场私密的讨论，被当作“看空楼市”的宣言放上网络，直接将万科执行副总裁毛大庆推上了风口浪尖。
　　
　　五一假期，一篇《毛大庆：全国房地产将下行搞不懂北京楼市》的文章在雪球网首发，很快传遍网络。
　　
　　5月5日，万科公司以总裁郁亮名义紧急对外发出信息，否认全面看空内地楼市，并称毛大庆言论是在警示楼市可能存在的风险，以便加以防范。万科和郁亮没有直接否认网传毛大庆言论的真实性。
　　
　　2008年万科董事局主席王石发出“拐点论”，万科率先降价，当前房地产市场也处在一个微妙的阶段，杭州等二线城市普遍降价、一线城市如北京上海等部分楼盘也加入打折促销阵营，多地二手房市场抛售出现，一季度房地产投资增速快速下滑，前20家开发商4月拿地仅133亿元……诸如此类。
　　
　　5月5日地产股普遍下挫。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，市场热议的拐点有大小两种，小拐点就是增幅下降，整体楼市目前是小拐点；也有少数城市出现大拐点，如前两年的鄂尔多斯华远地产保利地产世联行董事长陈劲松直言，目前开发有四种心态：坐等中央地方出台救市；认为别人先死，自己没事；积极跑量，降杠杆、调产品；准备走路、转行。
　　
　　在4月底开发商的行业组织中城联盟董事长联席会上，担任轮值副主席的陈劲松对在场开发商说，假如五六月份房价不触底，今年可能比较麻烦。
　　
　　市场高库存压力下，部分企业“抢跑”。调查显示，主要大企业如万科、世茂、绿城、远洋等纷纷在杭州等区域加入降价行列；而在北京和深圳等热点城市，新盘打折也越来越多，如北京通州某盘降价约3成出售。
　　
　　对于当前市场是否拐点已至，开发商们大多讳言。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，整体楼市目前是小拐点；也有少数城市出现大拐点。
　　
　　万科承认风险否认看空
　　
　　“我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面。”网传毛大庆发言称。
　　
　　其后他的言论被舆论演变为全面看空后市。毛大庆“喊冤”说，这是把非公开场合的风险提示变成了看空行业。
　　
　　“从提示风险的角度，我赞成其中一些观点，行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。”郁亮说，他和毛大庆一样，都对风险高度警惕，但他说这不意味着万科看空中国楼市。
　　
　　网传文章指出，大量城市的批售比(批准销售面积/销售面积)都是大于1的，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，这些数据看来都是在恶化的状态；商品房的环比供应在大幅上涨，但成交反弹乏力，库存总量增加，绝大部分城市的存消比在上升，开发商们没有真正感受到小阳春的味道。
　　
　　对此，郁亮也承认，当前市场分化没有任何疑问，已经成为业内共识。既然是分化，就不存在都好或都坏，而是既有坏的，也有好的一面。去年房价上涨较多的城市会存在价格阻力，供应增加也会导致市场降温；而去年市况艰难的城市，随着投资减少和供应下降，存货压力会有所缓解。
　　
　　此外，网传文章还警示了房地产泡沫的风险。称从土地总价值、房价收入比等多个角度上看，中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的，相反有很多数据表明，2013年中国房地产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征。
　　
　　郁亮对上述观点持保留意见，其认为，目前并无数据表明中国房地产市场已经泡沫化，“但我们应该对此一直保持警觉”。
　　
　　郁亮强调，万科对房地产市场的风险进行警示，并不意味着全面看空。“以前是黄金时代，现在是白银时代，轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去，但行业发展的空间仍然很大，中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。”郁亮称，万科强调谨慎，也强调乐观。如果不看好行业，万科现在要做的就不是轻资产，而是零资产、退出原有的业务了。
　　
　　成交量环比下跌明显
　　
　　有业内人士将毛大庆“警示楼市”风波与当年王石的“拐点论”相提并论，当前大背景是，楼市正处于一个微妙的临界点。
　　
　　在2014年3月，万科、保利、中海外等多家大型开发商，总体对市场的判断是一季度的数据同比去年的高基数下滑是正常的，但并不能说明全年都不好，还要再看二季度。
　　
　　但到了4月份，市场并没有给出乐观反应。多家机构数据显示，虽然月内开发商推案规模和营销力度均明显提升，但房地产市场成交并未出现转暖。
　　
　　CRIC监测数据显示，重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等市成交量跌幅达到三成以上；同比成交量下跌的城市更是占到绝大多数，仅有上海、济南二市成交量环比上升，杭州、大连、泉州等存量较高的城市，成交量均出现较大幅度的下滑。以一线城市中降幅最大的北京为例，4月份北京市场供应持续高位，截止至28日，全市商品住宅供应量已经超过100万方，但市场整体需求处于低位，预计月内成交量只有不足50万，市场短期去化速度明显不足。
　　
　　刚刚过去的五一假期，绝大部分一二线楼市惨淡。北京中原地产监测数据显示，5月1日至3日，北京房屋总成交量仅200套。北京住建委披露其中二手房仅成交31套，再创新低；深圳规土委数据显示，五一期间，深圳全市新房成交仅49套，跟去年130套的成交量比，下跌超过50%；二线城市佛山四区五一假期住宅(除高明)共成交422套，其中，有三区网签数据同比大跌44.8%。
　　
　　中原地产监测数据显示，54个重点城市五一期间合计签约住宅9887套，同比下调32.5%，其中一线城市下调40%，二线城市下调35%，市场触顶迹象明显。
　　
　　毛大庆的言论正是在这样一个敏感的时刻发出的，“现在市场信心本来就不足，”深圳房地产业内人士评论说，当成交持续几个月低迷后，往往会出现降价。
　　
　　事实上，继北京、广州之后，在深圳等地也出现了新盘降价。包括金地等公司在内的不少楼盘也打出了分期付首付的营销策略，以吸引购房者入场。
　　
　　CRIC研究中心研究员张珺、马千里认为，结合当前市场表现来看，上半年国内楼市成交回调之势已经确立，受供求关系影响，上半年市场仍难以走出调整期，在市场整体的去化压力下，降价范围或将进一步扩大。