泰禾200亿元“坚守”一线城市 黄其森庆幸没去杭州

　　3个月时间，花了近143亿元拿地，为2013年拿地总金额的72.8%。在外界看来，泰禾的拿地动作似乎颇为“激进”，但泰禾集团董事长黄其森并不这么认为，他向本报记者表示，泰禾在拿地选址上主要看这个产品能不能快速去化，是否符合泰禾的拿地战略。
　　
　　“在拿地方面，我想泰禾不仅仅在数量上有很大收获，更重要的是其含金量和布局。”黄其森表示，泰禾管理层在拿每块地之前，都会研究这个城市库存等多项指标，因此“我们没有去杭州，现在看来，显然我们的判断是对的”。
　　
　　200亿元“坚守”一线城市
　　
　　据记者翻阅公告统计，2014年1月10日，泰禾集团公告称以1.79亿元拿下福州永泰县葛岭镇黄埔村约587.27亩的土地，泰禾就此拉开了2014年的拿地大幕。直至4月10日，以51.7亿元夺得北京大兴黄村镇两地后，在3月个时间里，泰禾集团斥资近143亿元拿地，远超去年同期，并且已达去年拿地总金额的72.8%。
　　
　　值得注意的是，2013年泰禾在北京、上海、江苏、福建等多地共计斩获12幅地块，总建筑面积超过238万平方米，拿地金额超过195亿元，为其2012年拿地资金的5倍。
　　
　　而进入2014年后，泰禾集团在北京已经拿下了3块地，投入超过百亿元，达到101.28亿元。目前，泰禾在北京的地块已经达到9块。其中，今年截至目前和去年全年，泰禾在一线城市用于拿地的金额超过200亿元。在2013年拿到的地块里，用于北京与上海的拿地金额占全年拿地总金额的48%，达到94亿元。今年截至目前，泰禾在北京和上海的拿地金额就达到了116亿元，占比达82%。
　　
　　值得一提的是，目前三、四线城市房地产市场正处于大幅调整之际，越来越多的城市加入了降价大军，房企撤离三、四线城市，退守一线城市已经成为共识。不过，一线城市土地供应数量毕竟有限，“肉少狼多”之势已经进一步加剧了房企拿地竞争的激烈局面，在这种背景下，对想退守一线城市的房企来说，考验很大，可能一不小心错失扩张机会，也可能因冲动而导致后市折戟。
　　
　　对此，黄其森向记者表示，泰禾管理层做出的每个决策都是深思熟虑且非常理性的。他表示，“过去有一种说法，叫作一线城市做品牌，二线城市求利润，三线城市上规模，我认为，现在这种说法要变了。对于房企来说，当下在一线城市做项目，品牌、利润、规模三位一体都会得到大幅增长”。
　　
　　此外，黄其森还称，“我们拿地节奏实际上把握的非常好，动态来看我们的拿地节点，实际上都实现了溢价。另外，“我们不是什么地都拿，虽然选择和诱惑很多，但能够快速去化的地块才符合我们的拿地策略”。
　　
　　低开高走不降价
　　
　　正如黄其森所示，一线城市和福建大本营是其深耕和扩张的重点布局区域，扎根福建，深耕北京的泰禾战略下，黄其森认为，高周转是其规避市场风险和政策风险的利器。
　　
　　不过，受房地产市场整体观望预期影响，福州市场也开始出现成交量放缓的现象，而泰禾高坚持高周转，其销售定价将变得极为关键。
　　
　　“房地产行业最大的成本是土地成本，拿地是很有艺术的。”黄其森向《证券日报》记者坦言，“我们在福建所拿地块的楼面地价都不高，土地成本控制的非常好，拿地节奏把握的比较到位”。
　　
　　黄其森直言，以福州的泰禾红悦项目为例，“按照我们开盘时的市场情况，我应该定价为1.5万元平方米左右，但我们最终的开盘价是1.1万元平方米左右”。泰禾的项目都是低开高走的，定价比较合理，不会因为前期定价定高了，后期才开始打折销售，因此“我不会走降价策略”。
　　
　　事实上，有业内人士也向记者透露，泰禾在福州踩点踩的比较好。以在福州南通的泰禾·首府为例，2012年年底大家都不看好这个市场，而泰禾选择了在这个“没被看好的时候进去”。2013年年初时，该地的楼面地价是每平方米1000多元，但到2013年年底，该项目旁边拍的地楼面价是每平方米4000多元。鉴于此，泰禾即使不降价或许也能有很大市场。
　　
　　不过，黄其森向《证券日报》记者坦言，福州市场的变化更多是受实体经济投资的影响，当然房地产投资也受到了一定影响，但泰禾还是“非常看好福建市场的，最近总的投资额没有减下来”。但以后在项目选择上，依然会坚持以能不能做到高周转作为主要衡量标准。