2016-2020年中国商铺租赁行业市场发展调查分析与营销策略建议咨询报告

第一章 商铺租赁行业相关概述      1

　　1.1 服务的内涵与特征 1

　　　　1.1.1 服务的内涵 1

　　　　1.1.2 服务的特征 1

　　1.2 商铺租赁行业相关概述 1

　　　　1.2.1 商铺租赁行业的定义 1

　　　　1.2.2 商铺租赁行业的分类 2

　　　　1.2.3 商铺租赁行业的产业链结构     3

　　　　1.2.4 商铺租赁行业在国民经济中的地位 4

　　1.3 商铺租赁行业统计标准介绍 8

　　　　1.3.1 行业统计部门和统计口径 8

　　　　1.3.2 行业研究机构三.胜.介绍   10

　　　　1.3.3 行业主要统计方法介绍     11

　　　　1.3.4 行业涵盖数据种类介绍     13

　　　　 

第二章 中国商铺租赁行业发展环境     15

　　2.1 中国商铺租赁行业政策法律环境分析 15

　　　　2.1.1 行业管理体制分析     15

　　　　2.1.2 行业主要法律法规     15

　　　　2.1.3 政策环境对行业的影响     16

　　2.2 中国商铺租赁行业经济环境分析 17

　　　　2.2.1 宏观经济形势分析     17

　　　　2.2.2 宏观经济环境对行业的影响分析     30

　　2.3 中国商铺租赁行业社会环境分析 30

　　　　2.3.1 行业社会环境分析     30

　　　　2.3.2 社会发展对行业的影响分析     34

　　2.4 中国商铺租赁行业消费环境分析 36

　　　　2.4.1 行业消费驱动分析     36

　　　　2.4.2 行业消费需求特点     36

　　　　2.4.3 行业消费群体分析     36

　　　　2.4.4 消费环境对行业的影响分析     38

　　　　 

第三章 中国商铺租赁行业发展概述     40

　　3.1 中国商铺租赁行业发展状况分析 40

　　　　3.1.1 中国商铺租赁行业发展阶段     40

　　　　3.1.2 中国商铺租赁行业发展总体概况     41

　　　　3.1.3 中国商铺租赁行业发展特点分析     42

　　　　3.1.4 中国商铺租赁行业商业模式分析     42

　　3.2 2014-2016年商铺租赁行业发展现状   48

　　　　3.2.1 2014-2016年中国商铺租赁行业市场规模       48

　　　　3.2.2 2014-2016年中国商铺租赁行业发展分析       48

　　　　3.2.3 2014-2016年中国商铺租赁企业发展分析       49

　　3.3 2014-2016年中国商铺租赁行业市场供需分析   50

　　　　3.3.1 中国商铺租赁行业供给分析     50

　　　　3.3.2 中国商铺租赁行业需求分析     51

　　　　3.3.3 中国商铺租赁行业供需平衡     54

　　　　 

第四章 中国商铺租赁行业发展前景分析     55

　　4.1 2016-2020年中国商铺租赁市场发展前景   55

　　　　4.1.1 2016-2020年商铺租赁市场发展潜力       55

　　　　4.1.2 2016-2020年商铺租赁市场发展前景展望       56

　　　　4.1.3 2016-2020年商铺租赁细分行业发展前景分析       56

　　4.2 2016-2020年中国商铺租赁市场发展趋势预测   57

　　　　4.2.1 2016-2020年商铺租赁行业发展趋势       57

　　　　4.2.2 2016-2020年商铺租赁市场规模预测       58

　　　　4.2.3 2016-2020年商铺租赁行业应用趋势预测       58

　　　　4.2.4 2016-2020年细分市场发展趋势预测       59

　　4.3 2016-2020年商铺租赁行业投资风险分析   61

　　　　4.3.1 行业政策风险     61

　　　　4.3.2 宏观经济风险     62

　　　　4.3.3 市场竞争风险     62

　　　　4.3.4 关联产业风险     63

　　　　4.3.5 其他投资风险     63

　　4.4 2016-2020年中国商铺租赁行业面临的困境及对策   64

　　　　4.4.1 中国商铺租赁行业面临的困境及对策     64

　　　　1、中国商铺租赁行业面临困境  64

　　　　2、中国商铺租赁行业对策探讨  65

　　　　4.4.2 中国商铺租赁企业发展困境及策略分析 66

　　　　1、中国商铺租赁企业面临的困境     66

　　　　2、中国商铺租赁企业的对策探讨     66

　　　　4.4.3 国内商铺租赁企业的出路分析 66

　　　　 

第五章 中国商铺租赁行业服务领域分析     67

　　5.1 商铺租赁行业服务领域概况 67

　　　　5.1.1 行业主要服务领域     67

　　　　5.1.2 行业服务结构分析     67

　　　　5.1.3 服务发展趋势分析     67

　　　　5.1.4 服务策略三.胜建议    68

　　5.2便利店     68

　　　　5.2.1 市场发展现状概述     68

　　　　5.2.2 行业市场应用规模     69

　　　　5.2.3 行业市场需求分析     69

　　5.3 购物中心 71

　　　　5.3.1 市场发展现状概述     71

　　　　5.3.2 行业市场应用规模     72

　　　　5.3.3 行业市场需求分析     72

　　5.4 百货店    73

　　　　5.4.1 市场发展现状概述     73

　　　　5.4.2 行业市场应用规模     73

　　　　5.4.3 行业市场需求分析     73

　　　　 

第六章 中国商铺租赁行业市场竞争格局分析    75

　　6.1 商铺租赁行业竞争格局分析 75

　　　　6.1.1 商铺租赁行业区域分布格局     75

　　　　6.1.2 商铺租赁行业企业规模格局     75

　　　　6.1.3 商铺租赁行业企业性质格局     75

　　6.2 商铺租赁行业竞争状况分析 76

　　　　6.2.1 商铺租赁行业上游议价能力     76

　　　　6.2.2 商铺租赁行业下游议价能力     78

　　　　6.2.3 商铺租赁行业新进入者威胁     78

　　　　6.2.4 商铺租赁行业替代产品威胁     81

　　　　6.2.5 商铺租赁行业内部竞争分析     82

　　6.3 商铺租赁行业投资兼并重组整合分析 83

　　　　6.3.1 投资兼并重组现状     83

　　　　6.3.2 投资兼并重组案例     86

　　　　6.3.3 投资兼并重组趋势     88

　　　　 

第七章 中国商铺租赁行业企业经营分析     89

　　7.1 广州富力地产股份有限公司 89

　　　　7.1.1 企业发展基本情况     89

　　　　7.1.2 企业主要服务分析     89

　　　　7.1.3 企业竞争优势分析     89

　　　　7.1.4 企业经营状况分析     90

　　　　7.1.5 企业最新发展动态     90

　　　　7.1.6 企业发展战略分析     91

　　7.2 保利房地产(集团)股份有限公司  91

　　　　7.2.1 企业发展基本情况     91

　　　　7.2.2 企业主要服务分析     92

　　　　7.2.3 企业竞争优势分析     93

　　　　7.2.4 企业经营状况分析     95

　　　　7.2.5 企业最新发展动态     99

　　　　7.2.6 企业发展战略分析     100

　　7.3 合生创展集团有限公司 101

　　　　7.3.1 企业发展基本情况     101

　　　　7.3.2 企业主要服务分析     102

　　　　7.3.3 企业竞争优势分析     102

　　　　7.3.4 企业经营状况分析     102

　　　　7.3.5 企业最新发展动态     103

　　　　7.3.6 企业发展战略分析     104

　　7.4 万科企业股份有限公司 104

　　　　7.4.1 企业发展基本情况     104

　　　　7.4.2 企业主要服务分析     105

　　　　7.4.3 企业竞争优势分析     106

　　　　7.4.4 企业经营状况分析     107

　　　　7.4.5 企业最新发展动态     109

　　　　7.4.6 企业发展战略分析     110

　　7.5 广州珠江实业开发股份有限公司 112

　　　　7.5.1 企业发展基本情况     112

　　　　7.5.2 企业主要服务分析     113

　　　　7.5.3 企业竞争优势分析     113

　　　　7.5.4 企业经营状况分析     115

　　　　7.5.5 企业最新发展动态     118

　　　　7.5.6 企业发展战略分析     119

　　7.6 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 119

　　　　7.6.1 企业发展基本情况     119

　　　　7.6.2 企业主要服务分析     120

　　　　7.6.3 企业竞争优势分析     120

　　　　7.6.4 企业经营状况分析     121

　　　　7.6.5 企业最新发展动态     125

　　　　7.6.6 企业发展战略分析     126

　　7.7 金地（集团）股份有限公司 126

　　　　7.7.1 企业发展基本情况     126

　　　　7.7.2 企业主要服务分析     128

　　　　7.7.3 企业竞争优势分析     129

　　　　7.7.4 企业经营状况分析     131

　　　　7.7.5 企业最新发展动态     134

　　　　7.7.6 企业发展战略分析     135

　　7.8 天津市房地产发展(集团)股份有限公司     136

　　　　7.8.1 企业发展基本情况     136

　　　　7.8.2 企业主要服务分析     137

　　　　7.8.3 企业竞争优势分析     137

　　　　7.8.4 企业经营状况分析     138

　　　　7.8.5 企业最新发展动态     140

　　　　7.8.6 企业发展战略分析     141

　　7.9 恒大地产集团有限公司 141

　　　　7.9.1 企业发展基本情况     141

　　　　7.9.2 企业主要服务分析     142

　　　　7.9.3 企业竞争优势分析     143

　　　　7.9.4 企业经营状况分析     145

　　　　7.9.5 企业最新发展动态     145

　　　　7.9.6 企业发展战略分析     146

　　7.10 绿地控股集团股份有限公司      148

　　　　7.10.1 企业发展基本情况   148

　　　　7.10.2 企业主要服务分析   149

　　　　7.10.3 企业竞争优势分析   150

　　　　7.10.4 企业经营状况分析   151

　　　　7.10.5 企业最新发展动态   154

　　　　7.10.6 企业发展战略分析   155

　　　　 

第八章 互联网对商铺租赁行业的影响分析 156

　　8.1 互联网对商铺租赁行业的影响    156

　　　　8.1.1 智能服务设备发展情况分析     156

　　　　1、智能服务设备发展概况  156

　　　　2、主要服务APP应用情况 157

　　　　8.1.2 服务智能设备经营模式分析     158

　　　　1、智能硬件模式  158

　　　　2、服务APP模式 160

　　　　3、虚实结合模式  166

　　　　4、个性化资讯模式     166

　　　　8.1.3 智能设备对商铺租赁行业的影响分析     167

　　　　1、智能设备对商铺租赁行业的影响  167

　　　　2、服务智能设备的发展趋势分析     169

　　8.2 互联网+服务发展模式分析  170

　　　　8.2.1 互联网+服务商业模式解析      170

　　　　1、Mini Mall—更小更贴心典型代表：华润五彩城、浦东嘉里城 170

　　　　（1）服务模式     170

　　　　（2）盈利模式     170

　　　　2、“创业+商业地产”模式 171

　　　　（1）服务模式     171

　　　　（2）盈利模式     171

　　　　8.2.2 互联网+服务案例分析      172

　　　　1、阿里巴巴：价值网络 高端平台   172

　　　　2、森马集团：虚拟经营 品牌为先   172

　　　　3、传化物流：一站式服务的公路港  173

　　8.3 互联网背景下商铺租赁行业发展趋势分析 174

　　　　 

第九章 商铺租赁企业市场营销策略探讨     177

　　9.1 服务营销的特点    177

　　　　9.1.1 服务产品的无形性     177

　　　　9.1.2 服务的不可分离性     177

　　　　9.1.3 服务产品的可变性     178

　　　　9.1.4 服务产品的易失性     179

　　9.2 商铺租赁企业的营销策略    180

　　　　9.2.1 内部营销与交互作用营销 180

　　　　9.2.2 差别化管理 182

　　　　9.2.3 服务质量管理     183

　　　　9.2.4 平衡供求的策略 185

　　9.3 商铺租赁企业提高服务质量的营销策略    185

　　　　9.3.1 服务质量的主要影响因素模型 185

　　　　9.3.2 服务质量影响因素关系分析     186

　　　　9.3.3 商铺租赁企业提高服务质量的营销策略分析 187

　　9.4 商铺租赁企业的品牌营销    189

　　　　9.4.1 商铺租赁企业品牌营销中存在的问题     189

　　　　1、品牌营销处于初级阶段  189

　　　　2、缺乏品牌塑造意愿  189

　　　　3、服务品牌理念脱离实质  189

　　　　4、品牌营销定位不具备持续价值     190

　　　　9.4.2 商铺租赁企业品牌营销策略分析     190

　　　　1、实行差异化的服务  190

　　　　2、树立服务品牌营销意识  190

　　　　3、提高顾客满意度与忠诚度     191

　　　　4、打造高品质的企业服务文化  191

　　　　 

第十章 研究结论及建议   193

　　10.1 研究结论      193

　　10.2 三胜建议      194

　　　　10.2.1 行业发展策略建议   194

　　　　10.2.2 行业投资方向建议   194

　　　　10.2.3 行业投资方式建议   196

 

图表目录

图表：商铺租赁行业的产业链结构    4

图表：2007-2015年银行贷款利率     17

图表：1997-2015年房地产开发资金来源比例  17

图表：2011-2015年国内生产总值及其增长速度     18

图表：2011-2015年全部工业增加值及其增长速度  19

图表：2015年主要工业产品产量及其增长速度      20

图表：2011-2015年社会消费品零售总额  22

图表：2011-2015年全社会固定资产投资  23

图表：2015年按领域分固定资产投资（不含农户）及其占比      24

图表：2015年分行业固定资产投资（不含农户）及其增长速度   24

图表：2015年固定资产投资新增主要生产与运营能力   25

图表：2015年房地产开发和销售主要指标及其增长速度      25

图表：2011-2015年货物进出口总额  26

图表：2015年胡武进出口总额及其增长速度   27

图表：2015年主要商品出口数量、金额及其增长速度   27

图表：2015年主要商品进口数量、金额及其增长速度   28

图表：2015年对主要国家和地区货物进出口额及其增长速度      28

图表：2015年对外直接投资额（不含银行、证券、保险）及其增长速度   29

图表：2015年末人口数及其构成      31

图表：2011-2015年城镇新增就业人数     31

图表：2011-2015年普通本专科、中等职业教育及普通高中招生人数  32

图表：2011-2015年全国居民人均可支配收入  33

图表：2015年全国居民人均消费支出及其构成      33

图表：2005-2015年中国网民及互联网普及率  34

图表：2010-2015年我国人口城镇化率     35

图表：商铺租赁行业消费需求特点    36

图表：中国商铺租赁行业三种模式对比    43

图表：2014-2016年中国商铺租赁行业市场规模     48

图表：2013-2015年中国一线城市商铺市场大宗交易分析     49

图表：2013-2015年中国二线城市商铺市场大宗交易分析     49

图表：2014-2016年中国一线城市商铺市场新增供应分析     50

图表：2014-2016年中国二线城市商铺市场新增供应分析     51

图表：2014-2016年中国一线城市商铺市场净吸纳量分析     52

图表：2014-2016年中国二线城市商铺市场净吸纳量分析     52

图表：2014-2016年中国一线城市商铺市场平均空置率分析  53

图表：2014-2016年中国二线城市商铺市场平均空置率分析  53

图表：2016-2020年商铺租赁市场规模预测     58

图表：2013-2015年中国便利店业态的门店数量     69

图表：2005-2015年我国城镇化人口及城镇化率情况     70

图表：2005-2015年我国人均GDP情况    70

图表：主要城市购物中心发展指数得分    71

图表：商铺租凭行业企业性质格局    76

图表：2010-2014中国房地产开发使用情况     77

图表：2015年度B2B电商服务市场份额排名  82

图表：2016年保利房地产（集团）股份有限公司经营分析   95

图表：2015年保利房地产（集团）股份有限公司经营分析   96

图表：2014年保利房地产（集团）股份有限公司经营分析   97

图表：2012-2015年保利房地产（集团）股份有限公司成长能力分析  98

图表：2012-2015年保利房地产（集团）股份有限公司盈利能力分析  98

图表：2012-2015年保利房地产（集团）股份有限公司运营能力分析  98

图表：2012-2015年保利房地产（集团）股份有限公司偿债能力分析  99

图表：2016年万科企业股份有限公司经营分析      107

图表：2015年万科企业股份有限公司经营分析      107

图表：2014年万科企业股份有限公司经营分析      108

图表：2012-2015年万科企业股份有限公司成长能力分析     108

图表：2012-2015年万科企业股份有限公司盈利能力分析     109

图表：2012-2015年万科企业股份有限公司运营能力分析     109

图表：2012-2015年万科企业股份有限公司偿债能力分析     109

图表：2016年广州珠江实业开发股份有限公司经营分析      115

图表：2015年广州珠江实业开发股份有限公司经营分析      116

图表：2014年广州珠江实业开发股份有限公司经营分析      116

图表：2012-2015年广州珠江实业开发股份有限公司成长能力分析     117

图表：2012-2015年广州珠江实业开发股份有限公司盈利能力分析     117

图表：2012-2015年广州珠江实业开发股份有限公司运营能力分析     118

图表：2012-2015年广州珠江实业开发股份有限公司偿债能力分析     118

图表：2016年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司经营分析      121

图表：2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司经营分析      122

图表：2014年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司经营分析      123

图表：2012-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司成长能力分析     124

图表：2012-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司盈利能力分析     124

图表：2012-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司运营能力分析     125

图表：2012-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司偿债能力分析     125

图表：2016年金地（集团）股份有限公司经营分析      131

图表：2015年金地（集团）股份有限公司经营分析      132

图表：2014年金地（集团）股份有限公司经营分析      132

图表：2012-2015年金地（集团）股份有限公司成长能力分析     133

图表：2012-2015年金地（集团）股份有限公司盈利能力分析     133

图表：2012-2015年金地（集团）股份有限公司运营能力分析     134

图表：2012-2015年金地（集团）股份有限公司偿债能力分析     134

图表：2016年天津市房地产发展（集团）股份有限公司经营分析      138

图表：2015年天津市房地产发展（集团）股份有限公司经营分析      138

图表：2014年天津市房地产发展（集团）股份有限公司经营分析      139

图表：2012-2015年天津市房地产发展（集团）股份有限公司成长能力分析     139

图表：2012-2015年天津市房地产发展（集团）股份有限公司盈利能力分析     140

图表：2012-2015年天津市房地产发展（集团）股份有限公司运营能力分析     140

图表：2012-2015年天津市房地产发展（集团）股份有限公司偿债能力分析     140

图表：2016年绿地控股集团股份有限公司经营分析      151

图表：2015年绿地控股集团股份有限公司经营分析      152

图表：2014年绿地控股集团股份有限公司经营分析      153

图表：2012-2015年绿地控股集团股份有限公司成长能力分析     153

图表：2012-2015年绿地控股集团股份有限公司盈利能力分析     154

图表：2012-2015年绿地控股集团股份有限公司运营能力分析     154

图表：2012-2015年绿地控股集团股份有限公司偿债能力分析     154

图表：全球智能终端设备接入物联网数量走势       156

图表：经常使用的移动APP应用      157

图表：获取APP应用的信息渠道      158

图表：单纯出售模式    160

图表：广告模式    161

图表：收入组合模式    161

图表：持续推出更新附属功能模式    162

图表：月租费模式       163

图表：二次运用模式    163

图表：平台媒合模式    164

图表：代为开发模式    165

图表：授权模式    165

图表：森马集团业务链       173

图表：传化物流运营板块    174

图表：服务产品无形性利弊分析       177

图表：服务的不可分离性利弊分析    178

图表：服务产品可变性的利弊分析    179

图表：服务产品易失性的利弊分析    179

图表：研发与营销之间有效结合的步骤    181

图表：SERVQYAL模型      186

略……

　　商铺租赁活动，一方面为商业经营、产品流通提供了必须的场所；其次也为企业和民众的投资需求提供了一个有效的渠道。同时，商业地产租赁更是地方政府财税收入的一个重要来源。

　　2010年以来，国内住宅市场遭遇"限购"、"限贷"、"限价"等相当严厉的宏观调控，和投机性需求纷纷被挤出市场。于是商铺租赁特别是城市综合体俨然已经成为开发商自我救赎的武器。2011年后不少地方的城市综合体的数量进一步攀升。至2015年，20个重点城市新增入市体量达到1.64亿平方米，而3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。其中蕴藏的委实不可小觑，商业的问题出现将远远大于住宅，某些政府不应该是招商推手而应该是警示者和风险化解者，提供未来准确的数据和土地推案量告知企业，这是最大的服务功能。同样，部分四线城市、资源型城市土地供应过量、天量土地存量带来的供应风险爆发的可能性确实存在。城市进入课题是各类型开发商必须思考的选择题，但要避免成为某些城市黑名单对象。

　　目前，中国市场上，有三大力量在驱动着商铺地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。三是商铺地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求；住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商铺地产开发行列。商铺地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。2014年，中国商业营业用房交易额达8846亿元，比2014年下降0.7%。2015年中国商业房地产市场的投资创下历史新高达到14607亿元。搭乘楼市调控政策的顺风车，中国商铺租赁近两年意外迎来难得的发展黄金期，成为开发商、投资客竞相争夺的"香饽饽"。中国内地的万达、华润、中粮，这批品牌基本上形成了自己的一套投资、收益、管控、复制。

　　三胜咨询凭借密切的政府部门支持及科研院所合作，已经构建了包括政府部门、行业协会、专业调查公司、企业内部人脉、自有调查网络等在内的多渠道、多层面的数据来源；建立了涵盖国内外上百个行业的千万级的数据库；形成了数十种独创的专业分析模型和研究方法。

　　本报告利用三胜咨询长期对商铺租赁行业市场跟踪搜集的一手市场数据，参考国家统计局、国家商务部、国家发改委、国务院发展研究中心、国家住建部、中国房地产业协会、中国租赁联盟、中国商铺协会、中国产业信息研究网、全国及海外专业研究机构提供的大量权威资料，并对多位业内资深专家进行深入访谈的基础上，通过与国际同步的市场研究工具、理论和模型撰写而成。