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第一部分 产业环境篇
第一章 成都产业园区规划的意义 1
1.1 成都产业园区现实作用 1
1.1.1 聚集创新资源 1
（1）人力创新资源 1
（2）技术研发成果 1
1.1.2 培育新兴产业 2
1.1.3 改善投资环境 2
1.1.4 促进产业升级 3
1.1.5 推动城市建设 3
1.2 成都产业园区规划目的 3
1.2.1 高效利用土地资源 3
1.2.2 高效利用人力资源 4
1.2.3 弥补产业发展缺陷 4
1.2.4 集约化规模化经营 4
1.2.5 推动产业升级转型 4
1.3 成都产业园区规划意义 5
1.3.1 积极增加当地GDP 5
1.3.2 积极提高成都就业 6
1.3.3 拓展延伸产业链条 6
1.3.4 节约资源保护环境 7
1.3.5 促进成都经济活力 8
第二章 成都产业园区开发环境分析 9
2.1 成都产业园区投资开发背景分析 9
2.1.1 产业升级背景下的园区投资机遇 9
（1）各区域承接产业转移分析 9
（2）大型企业转移趋势分析 32
2.1.2 城镇化背景下的产业园投资机遇 43
2.1.3 房地产调控政策下的园区投资机遇 45
2.1.4 资本市场不断完善下的园区投资机遇 47
2.1.5 “自贸区”、“一带一路”是园区发展新机遇 48
2.2 成都产业园区发展状况分析 50
2.2.1 产业园区发展路径分析 50
2.2.2 产业园区发展现状分析 57
2.2.3 产业园区经营效益分析 60
2.2.4 产业园区土地成本分析 61
2.2.5 产业园区物业租金分析 68
2.2.6 产业园区发展问题剖析 82
2.3 成都工业园区发展状况分析 84
2.3.1 成都市工业地产发展历程 84
（1）发展初期——企业单独开发模式 84
（2）过渡阶段——政府规划，企业主导型模式 84
（3）成熟阶段——政府规划，开发商主导模式 84
2.3.2 成都工业园区分布及现状 85
（1）分布区位特征 85
（2）园区的基本情况 87
2.3.3 成都主要工业园特征分析 101
（1）占地规模较大 101
（2）具有各自的主导产业 101
（3）均规划有园区配套物业 102
（4）优惠政策 103
2.3.4 成都产业园区发展动态 103
（1）成都产业园区平稳发展 103
（2）成都产业园区投资开发 105
（3）成都产业园区发展规划 107
第三章 中国产业园区运行现状分析 112
3.1 我国产业园区发展状况分析 112
3.1.1 国内知名产业园区介绍 112
3.1.2 我国产业园区发展的阶段进程 118
3.1.3 产业园区成为区域经济发展重要助推器 122
3.1.4 国家大力推进工业园区快速健康发展 123
3.1.5 苏粤携手共建产业园区取得积极成效 126
3.2 产业园区发展热点分析 127
3.2.1 产业园区将向市场主导转变 127
3.2.2 各地争建3D打印产业园 128
3.2.3 产业园区是实现新型城镇化的途径之一 129
3.3 产业园区主要排行分析 131
3.3.1 园区口碑排行 131
3.3.2 园区用户关注度排行 132
3.3.3 园区土地均价排行 133
3.3.4 园区投资强度排行 134
3.3.5 园区税收要求排行 135
3.4 产业园区核心竞争力分析 135
3.4.1 资源整合能力 135
3.4.2 运营管理能力 136
3.4.3 社会经济效应 137
3.5 产业园区建设与投资主体分析 137
3.5.1 房地产行业与产业园区建设相关性分析 137
（1）传统房地产商投资产业园建设 137
（2）商业地产商投资产业园建设 139
（3）工业地产商投资产业园建设 139
（4）产业地产商投资产业园建设 140
（5）国外地产商投资产业园区建设 141
3.5.2 各类地产行业运行分析 143
（1）住宅地产行业运行分析 143
（2）商业地产行业运行分析 151
（3）工业地产行业运行分析 162
（4）产业地产行业运行分析 170
第四章 中国产业园区运营管理分析 190
4.1 产业园区主要盈利模式分析 190
4.1.1 土地收益 190
4.1.2 房地产开发收益 190
4.1.3 有偿出让无形资源收益 190
4.1.4 入园企业经营税收 190
4.1.5 园区运营管理服务收益 191
4.1.6 自投项目经营收益 191
4.2 产业园区开发模式分析 191
4.2.1 “园中园”开发模式 191
4.2.2 “市场化”开发模式 191
4.2.3 “行政特区”开发模式 191
4.2.4 “官助民办”开发模式 192
4.3 产业园区建设关联群体分析 192
4.3.1 地方政府 192
4.3.2 传统房地产企业 192
4.3.3 商业地产企业 192
4.3.4 工业地产企业 193
4.3.5 产业地产企业 193
4.3.6 园区内企业 193
4.4 产业园区的运营管理分析 193
4.4.1 产业园区的两类基本运营模式 193
4.4.2 对工业园区实行科学规划和管理 194
4.4.3 产业园区的运营与开发建议 195
4.4.4 提升产业园区运营效率的三要素 195
4.5 产业园区运营案例分析 196
4.5.1 国际产业园区运营经验分析 196
4.5.2 国内产业园区运营现状分析 199
第二部分 成都产业篇
第五章 成都产业园区发展影响因素研究 202
5.1 成都产业园区气候环境影响因素 202
5.1.1 降水雨量 202
5.1.2 气温情况 202
5.1.3 空气质量 202
5.1.4 地貌环境 204
5.1.5 适宜程度 204
5.2 成都产业园区资源环境影响因素 205
5.2.1 矿产资源 205
5.2.2 土地资源 205
5.2.3 能源动力 205
5.2.4 物流通信 206
5.2.5 环保绿化 207
5.3 成都产业园区交通影响因素研究 208
5.3.1 整体区位 208
5.3.2 公路交通 208
5.3.3 铁路交通 209
5.3.4 航空机场 210
5.4 成都产业园区科技创新影响因素 210
5.4.1 综合经济 210
5.4.2 科教人力 211
5.4.3 教育情况 211
5.4.4 政府服务 212
5.5 成都产业园区社会环境影响因素 212
5.5.1 人口资源 212
5.5.2 金融服务 213
5.5.3 卫生医疗 213
5.5.4 生活配套 213
第六章 成都产业园区投资建设运营主体研究 215
6.1 成都产业园区投资主体研究 215
6.1.1 地方政府 215
6.1.2 核心企业 215
6.1.3 投资机构 216
6.1.4 地产商 216
6.2 成都产业园区建设主体研究 216
6.2.1 传统地产商特点研究 216
6.2.2 工业地产商特点研究 216
6.2.3 商业地产商特点研究 216
6.2.4 产业地产商特点研究 217
6.3 成都产业园区运营主体研究 217
6.3.1 管理模式之别 217
6.3.2 运作模式之异 218
6.3.3 面临的挑战 219
第七章 成都产业园区建设运营管理综合研究 225
7.1 成都产业园区开发运营问题研究 225
7.1.1 我国产业园区发展面临的问题 225
7.1.2 中国诸多产业园区面临的问题 226
7.1.3 成都产业园区面临的困扰分析 229
7.1.4 成都产业园区发展面临的瓶颈 229
（1）开发团队的瓶颈 229
（2）资金方面的瓶颈 229
（3）产业发展的瓶颈 229
（4）机制政策的瓶颈 229
7.2 成都产业园区规划存在的问题研究 230
7.2.1 成都产业园区规划存在的问题 230
（1）发展机会的不平等 230
（2）过渡依赖土地经营 230
（3）过分使用政府资源 230
（4）不顾及环境成本 230
（5）园区企业没有形成共生体系 231
7.2.2 产业园区的规划对策分析 231
7.3 成都产业园区转型方向探讨 232
7.3.1 产业园区发展已经进入资本化新时代 232
7.3.2 产城融合新时代产业地产是重要切入口 232
7.3.3 未来产业园区发展三大转型方向 233
（1）向前端一级开发延伸 234
（2）向后端运营管理延伸 234
（3）创新园区发展的投融资模式 234
7.4 成都产业园区市场化运营策略研究 234
7.4.1 确定务实的长远战略 235
7.4.2 确定科学的发展模式 235
7.4.3 开展国际合作 236
7.4.4 坚持塑造品牌 237
7.5 成都产业园区提升竞争力策略 238
7.5.1 促进产业集群方面 238
7.5.2 完善生产要素方面 240
7.5.3 拓展需求条件方面 241
7.5.4 主导企业发展方面 241
7.5.5 品牌营销推广方面 241
第八章 成都产业园区开发运营现状分析 243
8.1 各类园区运营分析 243
8.1.1 开发区 243
（1）发展综述 243
（2）运营模式分析 244
（3）运营现状分析 252
（4）投资吸引力分析 253
（5）投资策略分析 254
8.1.2 工业园区 257
（1）发展综述 257
（2）运营模式分析 257
（3）运营现状分析 261
（4）投资吸引力分析 265
（5）投资策略分析 268
8.1.3 文化创意产业园区 269
（1）发展综述 269
（2）运营模式分析 270
（3）运营现状分析 273
（4）投资吸引力分析 277
（5）投资策略分析 278
8.1.4 物流园区 281
（1）发展综述 281
（2）运营模式分析 281
（3）运营现状分析 284
（4）投资吸引力分析 286
（5）投资策略分析 289
8.1.5 农业园区 292
（1）发展综述 292
（2）运营模式分析 293
（3）运营现状分析 295
（4）投资吸引力分析 298
（5）投资策略分析 298
8.1.6 其他园区 300
（1）发展综述 300
（2）运营模式分析 300
（3）运营现状分析 301
（4）投资吸引力分析 303
（5）投资策略分析 303
8.2 重点园区运营分析 304
8.2.1 成都高新区 304
（1）产业园区概况 304
（2）发展规划分析 308
（3）入驻企业分析 312
（4）支柱产业分析 313
（5）招商策略分析 314
（6）发展思路分析 318
8.2.2 成都金牛高科技产业园 318
（1）产业园区概况 318
（2）园区配套情况 320
（3）园区定位分析 320
（4）招商政策分析 321
（5）发展思路分析 322
8.2.3 成都现代工业港 323
（1）产业园区概况 323
（2）园区规划分析 323
（3）园区定位分析 323
（4）招商策略分析 324
（5）发展思路分析 326
8.2.4 西航港经济开发区 332
（1）产业园区概况 332
（2）园区规划分析 333
（3）投资优势分析 334
（4）招商策略分析 335
（5）发展思路分析 345
8.2.5 成都武侯新城 346
（1）产业园区概况 346
（2）规划建设分析 347
（3）园区定位分析 348
（4）招商策略分析 349
（5）发展思路分析 350
第三部分 前景预测篇
第九章 成都产业园区投资前景分析 353
9.1 成都产业园区项目的必要性研究 353
9.1.1 国家政策要求 353
9.1.2 经济发展要求 360
9.1.3 产业升级要求 360
9.1.4 环保发展要求 361
9.1.5 资源发展要求 361
9.2 成都产业园区项目的可行性研究 362
9.2.1 经济可行性 362
9.2.2 政策可行性 362
9.2.3 技术可行性 362
9.2.4 财务可行性 362
9.2.5 管理可行性 363
9.2.6 投资必要性 363
9.3 成都产业园区投资变量因素研究 363
9.3.1 政策变量 363
9.3.2 市场变量 363
9.3.3 经营变量 363
9.3.4 人才变量 364
9.3.5 技术变量 364
9.4 成都产业园区投资前景分析 364
9.4.1 成都产业园区发展方向 364
（1）产城融合 364
（2）定位精准化、差异化 365
（3）运营管理专业化 365
（4）互联网化 365
9.4.2 新兴产业创业成都，有前途 366
（1）国家蓝图 366
（2）成都路径 366
9.4.3 产业地产渐成气候 全国投资者追捧成都 371
（1）产业西移产业商业将获长足发展 371
（2）中调规划成都产业商业发展机遇 371
第十章 成都产业园区投融资分析研究 373
10.1 产业园区投资形势分析 373
10.1.1 产业园区具有良好的投资价值 373
10.1.2 “十二五”期间全国兴起产业园投资热潮 373
10.1.3 高新区转型下的投资机会分析 375
10.2 产业园区建设融资分析 377
10.2.1 企业融资模式 377
（1）政府特殊支持融资 377
（2）通过银行贷款融资 377
（3）社会资金 377
10.2.2 项目融资模式 377
（1）特许经营（BOT模式） 377
（2）公私合营（如PPP模式） 377
（3）施工方垫资承包 378
（4）使用者预付费 378
10.2.3 其他融资模式 378
10.3 2015-2020年产业园区投资机会 387
10.3.1 产业园投资吸引力 387
10.3.2 产业园增长动力分析 389
10.3.3 产业园区域投资潜力分析 391
10.4 2015-2020年产业园区投资风险及防范 392
10.4.1 市场风险 392
10.4.2 经营风险 392
10.4.3 政策风险 392
10.4.4 人才技术风险 392
10.5 成都产业园区行业三胜建议 393
10.5.1 产业园区未来发展方向 393
10.5.2 产业园区主要投资建议 394
10.5.3 成都产业园区融资分析 394
第十一章 成都产业园区面临的问题及对策 396
11.1 产业园区发展的问题及对策 396
11.1.1 产业园区发展中的主要问题 396
11.1.2 成都产业园区面临的困扰分析 396
11.1.3 低碳产业园建设大跃进亟需规范化 397
11.1.4 产业园区的规划设计原则及思路 397
11.1.5 城市产业园的定位策略与模式选择 398
11.2 产业园区规划存在的问题及对策 399
11.2.1 成都产业园区规划存在的问题 399
（1）发展机会的不平等 399
（2）过渡依赖土地经营 399
（3）不顾及环境成本 399
（4）园区企业没有形成共生体系 400
11.2.2 产业园区的规划对策分析 400
11.3 产业园区循环经济的困惑及对策 401
11.3.1 发展产业园区循环经济的困惑 401
（1）发展产业园区循环经济的意识不强 401
（2）产业园区循环经济的技术支撑不够成熟 401
（3）产业园区循环经济发展所需的制度和政策不够完善 401
11.3.2 发展产业园区循环经济的对策 402
（1）正确认识发展产业园区循环经济 402
（2）建立健全产业园区循环经济服务机构 402
（3）健全园区内部的资源节约管理制度 403
（4）突出园区空间功能布局 403
第四部分 商业模式篇
第十二章 产业园区开发商业模式解析 404
12.1 园区开发的盈利方式 404
12.1.1 产业园区开发的四大商业模式 404
（1）BT模式 404
（2）土地补偿模式 405
（3）利润分成模式 405
（4）PPP模式 406
12.1.2 产业园区四大开发模式优劣势分析 408
12.1.3 产业园区投资开发的创新模式 409
12.2 产业园区的市场定位 411
12.2.1 各类园区投资效益和增长潜力的评价 411
12.2.2 开发商对产业园区的定位策略与案例 411
（1）产业定位 412
（2）客户定位 413
（3）产品定位 413
12.2.3 园区开发的区域市场定位 414
12.3 园区开发的资本运作模式 422
12.3.1 传统土地开发融资方式评价 422
12.3.2 产业园区探寻多元化融资之路 427
12.3.3 房地产信托方式及案例分析 429
（1）贷款型信托及案例 429
（2）股权型信托及案例 433
（3）权益型信托及案例 442
12.3.4 普洛斯REFITs运作案例解析 445
（1）以基金模式实现轻资产扩张 445
（2）围绕基金重整业务架构 448
（3）基金模式撬动资金杠杆 450
（4）收益来源多样化，回报率提升 451
（5）提前兑现开发收益和回笼资金 454
（6）轻资产、高周转运营 456
12.3.5 部分国家级开发区融资模式的成功经验 456
（1）针对土地开发的融资模式 456
（2）针对公用基础设施建设融资模式 457
（3）针对开发区内产业或企业的融资模式和金融创新 457
12.4 园区开发商商业模式中的渠道通路 458
12.4.1 产业园区的营销策略 459
（1）定位策略 459
（2）产品策略 459
（3）价格策略 460
（4）渠道策略 460
（5）促销策略 460
12.4.2 产业园区的招商策略 461
（1）明确产业园区招商的目标 461
（2）产业园区区的定位策略 461
（3）产业园区销售的价格策略 461
（4）合作方式策略 462
（5）产业园区广告宣传策略 462
（6）跟踪服务策略 462
12.5 园区开发商商业模式中的核心关系 463
12.5.1 园区与产业——园区运营必须以发展产业为目标 463
12.5.2 园区与城市——园区发展需要与城市发展建立互动 463
12.5.3 园区与企业——园区运营应以关注和满足企业核心需求为主要任务 464
第十三章 典型园区开发商商业模式解析——轻资产模式 465
13.1 园区孵化+地产开发模式——华夏幸福 465
13.1.1 华夏幸福发展历程与现状 465
13.1.2 华夏幸福的发展战略定位 467
13.1.3 华夏幸福产品系列与定位 468
13.1.4 华夏幸福园区的开发情况 469
13.1.5 华夏幸福园区的经营情况 471
13.1.6 华夏幸福的商业模式解析 474
（1）战略视角 474
（2）经营模式 474
（3）盈利模式 475
（4）先发优势 475
（5）商业模式 476
（6）模式解读 477
13.2 专业开发+基金运作模式——普洛斯 479
13.2.1 普洛斯发展历程与现状 479
13.2.2 普洛斯的发展战略定位 482
13.2.3 普洛斯的物流业务体系 485
13.2.4 普洛斯园区的开发情况 488
13.2.5 普洛斯园区的经营情况 491
13.2.6 普洛斯的商业模式解析 491
（1）业务模式 491
（2）战略布局 492
（3）园区特点 492
（4）客户定位 492
（5）开发模式 492
（6）盈利模式 493
（7）招商推广 493
（8）借鉴意义 493
第十四章 典型园区开发商商业模式解析——重资产模式 495
14.1 多园区快速复制模式——天安数码城 495
14.1.1 天安数码城发展历程与现状 495
14.1.2 天安数码城的发展战略定位 497
14.1.3 天安数码城园区的开发情况 501
14.1.4 天安数码城园区的经营情况 503
14.1.5 天安数码城的商业模式解析 506
（1）运营模式 506
（2）商业模式 508
（3）模式解读 509
（4）模式核心 510
（5）资源整合 510
14.2 单一园区投资运营模式 512
14.2.1 张江高科 512
（1）公司发展历程与现状 512
（2）公司的发展战略定位 513
（3）公司产品系列与定位 514
（4）公司园区的开发情况 515
（5）公司园区的经营情况 517
（6）公司的商业模式解析 520
14.2.2 陆家嘴 521
（1）公司发展历程与现状 521
（2）公司的发展战略定位 521
（3）公司园区的开发情况 531
（4）公司园区的经营情况 532
（5）公司盈利模式转型分析 535
（6）公司现行商业模式解析 536
14.2.3 浦东金桥 536
（1）公司发展历程与现状 536
（2）公司的发展战略定位 537
（3）公司园区的开发情况 537
（4）公司园区的经营情况 539
（5）公司的产业导向解析 542
14.2.4 南京高科 543
（1）公司发展历程与现状 543
（2）公司的发展战略定位 544
（3）公司园区的开发情况 544
（4）公司园区的经营情况 545
（5）公司的商业模式解析 548
14.2.5 金融街 549
（1）公司发展历程与现状 549
（2）公司的发展战略定位 549
（3）公司园区的开发情况 550
（4）公司园区的经营情况 551
（5）公司的商业模式解析 554
第十五章 典型园区开发商商业模式的对比评价 558
15.1 产业园区开放商类型 558
15.1.1 传统房企开始转型 558
15.1.2 产业地产商开始大肆布局 558
15.1.3 制造企业、电商向产业地产延伸 559
15.1.4 金融资本开始青睐产业地产 559
15.2 不同产业园区开发商模式对比 560
15.2.1 地产开发商模式 560
15.2.2 产业新城开发商模式 561
15.2.3 产业投资商模式 563
15.2.4 基金投资商模式 564
15.3 成都产业园区金融吸纳能力的投入产出分析 565
15.3.1 成都产业园区演进历程的经济分析 565
（1）成都产业园区演进历程 565
（2）产业园区要素集聚过程 566
（3）成都产业园区发展的金融支持 566
15.3.2 成都产业园区金融吸纳能力评价 567
（1）数据包络分析方法 568
（2）指标选取及测算结果分析 569
（3）影响产业园区金融吸纳能力的原因分析 571
15.3.3 结论及建议 573
第五部分 园区规划篇
第十六章 成都产业园区定位及规划 574
16.1 成都产业园区的发展定位 574
16.1.1 成都产业园区的功能定位 574
16.1.2 成都产业园区的产业定位 574
16.2 产业园区产业链搭建 575
16.2.1 成都产业园区产业结构 575
16.2.2 成都产业园区产业链条的设计 575
16.3 产业园区的规划布局 575
16.3.1 成都产业园区用地布局 575
16.3.2 成都产业园区各功能区的建设规模 575
16.4 成都产业园区保障体系 577
16.4.1 成都产业政策支持体系 577
16.4.2 成都产业园区公共服务平台搭建 579
16.4.3 成都产业园区运营模式设计 583
第十七章 成都产业园区投资成本与收益估算 587
17.1 成都产业园区经济效益评估 587
17.1.1 产业园区投资估算 587
（1）成都产业园区总投资估算 587
（2）成都产业园区分阶段投资估算 587
17.1.2 成本估算估算 588
17.1.3 产值估算 589
17.1.4 销售收入估算 589
17.1.5 销售税金估算 589
17.2 成都产业园区社会效益评估 589
17.3 成都产业园区生态效益评估 590
17.4 成都产业园区适应性评价指标体系 590
17.4.1 目标适应性指标 590
17.4.2 经济适应性指标 590
17.4.3 社会适应性指标 590
第十八章 成都产业园区招商策略分析 592
18.1 产业园区的招商流程介绍 592
18.1.1 确立目标 592
18.1.2 广泛搜集各方面资料 592
18.1.3 制订各类招商方案 593
18.1.4 比较选择各类招商方案 593
18.2 产业园区建设行业招商分析 594
18.2.1 企业入园行为分析 594
18.2.2 产业园区招商环境 595
18.2.3 产业园区招商定位 596
18.2.4 产业园区招商标准 596
18.2.5 产业园区招商方式 597
（1）中介招商 597
（2）产业招商 597
（3）网络招商 597
（4）其他招商方式 598
18.3 产业园区的招商策略探究 598
18.3.1 定位策略 598
18.3.2 价格策略 600
18.3.3 合作方式策略 600
18.3.4 广告宣传策略 600
18.3.5 跟踪服务策略 601
18.4 开发区招商引资策略 601
18.4.1 2014年成都开发区招商策略 601
18.4.2 开发区招商引资营销策略 603
18.4.3 开发区招商引资发展策略 604
18.4.4 开发区服务外包策略分析 605
（1）区域视角中的服务外包 605
（2）地方视角中的服务外包 609
（3）开发区服务外包发展策略 611
第十九章 成都产业园区运营策略分析 613
19.1 产业园主要投资模式 613
19.1.1 产业园开发模式 613
19.1.2 产业地产商模式 613
19.1.3 综合运作模式 614
19.2 产业园建设融资渠道分析 614
19.2.1 产业园建设行业发展的难题：资金与管理 614
19.2.2 资金与管理产业地产的资本特点 617
19.2.3 目前国内主要融资渠道 617
19.2.4 多元化的融资发展方向分析 620
19.3 提升产业园投资环境竞争力的对策措施 621
19.3.1 促进产业集群方面 621
19.3.2 完善生产要素方面 623
19.3.3 拓展需求条件方面 623
19.3.4 主导企业发展方面 624
19.3.5 品牌营销推广方面 624
19.4 三胜咨询产业园运营建议 625
19.4.1 运营策略建议 625
19.4.2 投资策略建议 646
图表目录
图表：中部重点行业的龙头企业分布 33
图表：中部城市群结构 34
图表：中部五省物流网络层次图 36
图表：新兴产业的形成机制 52
图表：2009年中国十大新兴产业排行 53
图表：成都战略性新兴产业高端化发展路径构成框架 56
图表：成都产业园区分布（1） 85
图表：成都产业园区分布（2） 86
图表：成都高新技术产业开发区基本情况 87
图表：成都经济技术开发区规划 88
图表：成都经济技术开发区基本情况 89
图表：成都龙潭都市工业园规划 91
图表：成都龙潭都市工业园基本情况 92
图表：金牛高科技产业园基本情况 94
图表：青羊工业集中发展区基本情况 96
图表：锦江工业集中发展区基本情况 98
图表：成都市工业园占地面积汇总表 101
图表：成都各园区主导产业 102
图表：中国南车成都轨道交通产业园规划 105
图表：中国商飞民机示范产业园规划 106
图表：第一个阶段，生产要素聚集 119
图表：第二个阶段，产业主导特征 119
图表：第三个阶段，创新突破阶段 120
图表：第四个阶段，现代科技都市 120
图表：我国产业园区口碑排行 131
图表：我国产业园区用户关注度排行 132
图表：我国产业园区土地均价排行 133
图表：我国产业园区投资强度排行 134
图表：我国产业园区税收要求排行 135
图表：2009年至今全国商品房和住宅累计销售面积及销售额同比增速 145
图表：2009年至今全国商品房和住宅单月销售面积及销售额同比增速 146
图表：2009年至今累计房地产和住宅开发投资及其同比增速 146
图表：2009年至今单月房地产和住宅开发投资及其同比增速 147
图表：2009年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速 147
图表：2009年至今全国房屋单月新开工和施工面积及其同比增速 148
图表：2005年至今全国商品房和住宅销售均价及其同比增速 148
图表：2009年至今全国开发企业到位资金同比增速及2015年1-4月资金来源同比增速 149
图表：2009年至今全国开发企业各项资金来源占比 149
图表：产业地产历史发展阶段 171
图表：全球四次产业转移 171
图表：我国产业升级的两个层面 172
图表：2014年工业用地新政引爆市场 173
图表：2014年自贸区效应持续发酵 174
图表：2014年非标行业对于产业地产市场的有力加速 175
图表：2014年产业地产政策季迎来43号文和62号文 176
图表：成都空气中主要污染物浓度年际变化 203
图表：2014年成都市城市环境空气质量主要污染物浓度 204
图表：成都经济技术开发区概况 243
图表：工业园区运营模式 259
图表：工业园区运营模式对比分析表 260
图表：工业园区盈利模式对比分析表 261
图表：中国文化创意产业园区分布 273
图表：中国文化创意产业园区类型分布 274
图表：产业型文化创意产业园区分布 274
图表：混合型文化创意产业园区分布 275
图表：成都金牛高新技术产业园区区位 319
图表：西航港开发区规划 333
图表：西航港开发区交通 334
图表：由项目发起人独立地安排融资及承担融资责任图解 380
图表：一个以上的项目发起人成立单一目的子公司参与合资项目图解 381
图表：发起人共同合资成立项目公司共同安排项目融资和建设图解 382
图表：20世纪80年代初期澳大利亚一个运煤港口项目的建设实例 383
图表：生产支付融资结构 384
图表：油田开发项目产品支付的结构 385
图表：一个生产贷款的债务安排 386
图表：以杠杆租赁为基础的项目融资结构 387
图表：不同商业模式对比情况 407
图表：产业园区投资开发模式 409
图表：贷款性信托的操作模式简图 429
图表：贷款型信托的融资方式简图 430
图表：A、B、C的股权关系图 430
图表：Y项目贷款集合资金信托计划信息表 432
图表：Y项目贷款集合资金信托计划交易结构图 432
图表：股权型信托的操作模式简图 433
图表：股权型信托的融资方式简图 434
图表：A、B、C公司股权关系图 435
图表：Y项目客户群定位一览表 436
图表：Y项目实施进度计划表 437
图表：Y项目成本利润测算简表 438
图表：X信托*A公司Y项目股权投资计划资金信托计划基本信息表 438
图表：X信托*A公司Y项目股权投资计划资金信托计划交易结构图 439
图表：信托资金管理 440
图表：信托公司对A公司的监控方式 440
图表：信托资金退出方式 441
图表：权益型信托的操作模式简图 442
图表：T 信托—A+C 特定资产收益权投资集合资金信托计划简要信息表 443
图表：信托—A+C 特定资产收益权投资集合资金信托计划交易结构图 444
图表：普洛斯管理物业数量的增长 446
图表：普洛斯旗下管理资产的可租面积增长 447
图表：普洛斯实际控制资产的投资规模增长 448
图表：物流地产企业的基金模式 449
图表：普洛斯实际控制资产与表内资产的增长比较 450
图表：普洛斯的基金杠杆 451
图表：基金模式下杠杆率的提升 451
图表：普洛斯基金份额收益及管理费和业绩提成 452
图表：普洛斯基金模式下收入结构的变化 453
图表：普洛斯基金模式下净经营利润贡献比例的变化 453
图表：普洛斯基金模式下对回报率的影响 454
图表：普洛斯开发部门的销售增长 455
图表：华夏幸福业务模式 469
图表：华夏幸福园区项目一览 470
图表：2014-2015年华夏幸福基业股份有限公司经营分析 471
图表：2014-2015年华夏幸福基业股份有限公司偿债能力分析 472
图表：2014-2015年华夏幸福基业股份有限公司资本结构分析 472
图表：2014-2015年华夏幸福基业股份有限公司经营效率分析 472
图表：2014-2015年华夏幸福基业股份有限公司获利能力分析 473
图表：2014-2015年华夏幸福基业股份有限公司发展能力分析 473
图表：2014-2015年华夏幸福基业股份有限公司现金流量分析 474
图表：2014-2015年华夏幸福基业股份有限公司投资收益分析 474
图表：华夏幸福商业模式 476
图表：园区+地产模式 478
图表：业务结构实现短中长期收益与现金流平衡发展 478
图表：普洛斯业务模式 482
图表：天安数码城战略布局图 496
图表：天安数码城发展历程图 496
图表：天安数码城产品定位 497
图表：天安数码城品牌建设（1） 500
图表：天安数码城品牌建设（2） 500
图表：天安数码城核心竞争力 501
图表：天安数码城园区介绍 502
图表：天安数码城模式关键词解读 506
图表：天安数码城模式"5E"原则 507
图表：天安数码城发展经历的阶段 508
图表：天安数码城产品线 508
图表：天安数码城盈利模式 509
图表：天安数码城商业模式解读 509
图表：2013-2014年上海张江高科技园区开发股份有限公司经营分析 517
图表：2013-2014年上海张江高科技园区开发股份有限公司偿债能力分析 517
图表：2013-2014年上海张江高科技园区开发股份有限公司资本结构分析 518
图表：2013-2014年上海张江高科技园区开发股份有限公司经营效率分析 518
图表：2013-2014年上海张江高科技园区开发股份有限公司获利能力分析 519
图表：2013-2014年上海张江高科技园区开发股份有限公司发展能力分析 519
图表：2013-2014年上海张江高科技园区开发股份有限公司现金流量分析 520
图表：2013-2014年上海张江高科技园区开发股份有限公司投资收益分析 520
图表：2014-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司经营分析 532
图表：2014-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司偿债能力分析 533
图表：2014-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司资本结构分析 533
图表：2014-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司经营效率分析 533
图表：2014-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司获利能力分析 534
图表：2014-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发展能力分析 534
图表：2014-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司现金流量分析 535
图表：2014-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司投资收益分析 535
图表：2014-2015年上海金桥出口加工区开发股份有限公司经营分析 539
图表：2014-2015年上海金桥出口加工区开发股份有限公司偿债能力分析 539
图表：2014-2015年上海金桥出口加工区开发股份有限公司资本结构分析 540
图表：2014-2015年上海金桥出口加工区开发股份有限公司经营效率分析 540
图表：2014-2015年上海金桥出口加工区开发股份有限公司获利能力分析 541
图表：2014-2015年上海金桥出口加工区开发股份有限公司发展能力分析 541
图表：2014-2015年上海金桥出口加工区开发股份有限公司现金流量分析 542
图表：2014-2015年上海金桥出口加工区开发股份有限公司投资收益分析 542
图表：2014-2015年南京高科股份有限公司经营分析 545
图表：2014-2015年南京高科股份有限公司偿债能力分析 546
图表：2014-2015年南京高科股份有限公司资本结构分析 546
图表：2014-2015年南京高科股份有限公司经营效率分析 546
图表：2014-2015年南京高科股份有限公司获利能力分析 547
图表：2014-2015年南京高科股份有限公司发展能力分析 547
图表：2014-2015年南京高科股份有限公司现金流量分析 548
图表：2014-2015年南京高科股份有限公司投资收益分析 548
图表：2014-2015年金融街控股股份有限公司经营分析 551
图表：2014-2015年金融街控股股份有限公司偿债能力分析 551
图表：2014-2015年金融街控股股份有限公司资本结构分析 552
图表：2014-2015年金融街控股股份有限公司经营效率分析 552
图表：2014-2015年金融街控股股份有限公司获利能力分析 553
图表：2014-2015年金融街控股股份有限公司发展能力分析 553
图表：2014-2015年金融街控股股份有限公司现金流量分析 554
图表：2014-2015年金融街控股股份有限公司投资收益分析 554
图表：地产开发商的商业模式 560
图表：产业新城开发商的商业模式 562
图表：产业投资商的商业模式 563
图表：基金投资商的商业模式 564
图表：成都市产业园区金融吸纳能力测算结果 570
图表：2010年成都市产业园区分圈层金融吸纳能力指标 572
图表：产业的定位策略 574
图表：政府投资公共服务平台的流程 580
图表：劳动力成本驱动下的国际服务外包流动 605
图表：亚洲四国发展服务外包环境对比 606
图表：国际发包商眼中不同国家不同服务外包行业成熟度对比 607
图表：程序员的年平均工资及工资增速 607
图表：现代设计服务产业链 608
图表：联东U谷产业业态 626
图表：产业战略规划导图 645
图表：产业微笑曲线 646
图表：我国七大战略性新兴行业 647
图表：各地区产业地产需求主要动力 647
图表：京津冀产业协同发展 648
图表：天津、广东、福建、上海四大自贸区功能定位 649
图表：产业占优 649
图表：产业新城的发展历程 650
图表：产品精细化、定制化 651
图表：产业地产服务链条 651
略……
产业园区建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断地进行调控，这也客观上为成都产业园区建设创造了更大的经营空间，减少了产业地产的投资风险，提高了园区运营的稳定性和可控性，吸引了更多传统住宅房地产开发商的目光。同时产业园区作为区域经济发展的龙头，是对外开放、招商引资的主要载体，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台。在各地“十二五”规划中，产业园的上马和扩建令人瞩目，如贵州要建设百余个特色产业园、重庆要建设离岸数据开发和处理中心两大基地、黑龙江要建设哈大齐工业走廊建设区、安徽要形成10个左右的新兴产业基地，据不完全统计，“十二五”期间，各地千亿级的产业园规划就有十余个，这意味着，未来五年，中国或将进入各类产业园区建设的高峰期，投资规模数万亿元。
成都产业园区逐渐成为成都经济发展的引擎，带动着区域整体实力提升。但是不容忽视的是由于产业地产开发及运营刚处于起步阶段，开发企业和运营商的经验不足，加之在开发过程中会面临地方政府的干预，容易出现过度追求税收、缺乏对园区系统科学的专业规划、吸引追求低成本和低税收的产业进驻等问题，容易引发区域集聚效应差、土地利用效率偏低、企业同质化竞争严重、忽视构建产业环境、配套不平衡、产业带动作用不明显等诸多问题。目前，我国高度重视大力推进产业园区的生态化。不少地方提出建立生态型产业园区，大力推进清洁生产和绿色制造，并按照“减量化、再利用、资源化”的原则，构建循环经济产业链，建设资源节约和环境友好型的生态企业、生态工业和新型产业体系，着力打造绿色制造基地。显然，建设“生产发展、生活舒适、生态良好”的生态型园区，促进产业的生态化和生产、生活、生态的协调发展，这是今后我国各类产业园区发展的大趋势。
本研究咨询报告由三胜咨询领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家科技部、国家发改委、国务院发展研究中心、中国开发区协会、中国高新技术产业开发区协会、中国保税区出口加工区协会、成都统计局、成都国土资源局、中国产业信息研究网、全国及海外多种相关报刊杂志以及专业研究机构公布和提供的大量资料，对成都产业园及各子类产业园的发展状况、关联行业发展状况、产业园运营管理、发展趋势、盈利模式、招商策略等进行了分析，并重点分析了成都产业园发展状况和特点，以及成都产业园面临的问题、园区及开发企业的策略等。报告还对产业园进行了趋向研判，是产业园运营、开发企业、服务、投资机构等单位准确了解目前成都产业园发展动态，把握企业和园区定位和发展方向不可多得的精品。
