人民币贬值影响全球楼市 香港并非利空影响个案

　　特朗普的胜选引发了新兴市场货币贬值潮，人民币也不例外。

　　近期以来，离岸美元兑人民币汇率势如破竹，相继突破6.8、6.85、6.90等多个重要关口。不过，国内股市、楼市面对人民币贬值波澜不惊。而在年初，人民币的贬值曾掀起滔天巨浪，彼时股市、期市、汇市空头肆虐，资本市场风雨飘摇，空气中弥漫着金融危机的气息。

　　同样是人民币贬值，贬值的幅度相似，市场反应大相径庭，这反映着国内市场对汇率的认知正走向成熟。

　　通常而言，本币贬值通常伴随着资本外逃，股市之后首当其冲影响的是房地产市场。不过，由于外汇管制的原因，大陆市场尚未实现货币自由兑换，因此房地产影响更多在于心理预期；另一方面，由于外资在整个房地产市场占比极小，房地产市场即使出现外资抛售，对全市场的影响也极其微小。同时，由于境内市场本币流动性充裕，外资的抛售很容易找到批量接盘侠， 因此很难撼动既有的境内市场格局。

　　人民币贬值，更大影响的来自于和境内资本密切相关的国际市场。从影响程度来看，美国不动产因美元强劲将受到追捧，香港、澳大利亚、新西兰等市场则可能分化。这其中，对于近期备受关注的香港楼市，实是重中之重。 尽管由于联系汇率制度的原因，港币盯住美元窄幅波动，严格说并不存在大幅贬值因素，但港币的背后，是对香港经济影响甚深的大陆及重要性日益显现的人民币；另一方面，伴随中国经济增长放缓，内需替代外贸逐步成为经济增长动力；同时随着境内一线城市开放力度加大，北京、上海、深圳等城市在亚太的地位逐步上升，此消彼长之中，香港作为内地企业对外窗口的重要性同步下降。因此，近期李嘉诚为代表的香港富豪大手笔甩卖香港不动产的事件，本质上可视为是应对汇率为代表的宏观形势战略调整。

　　香港并非利空影响个案。如果人民币贬值预期强化，澳大利亚和新西兰可能短期利多长期看空。这两个经济体与华人资本关系密切，早期仍将受惠于人民币贬值预期下的投资移民潮，但如果汇率出现了实质性贬值，人民币国际购买力下降，作为最大外国投资者群体的大陆移民潮后继乏力，楼市将失去支撑。另一方面，如果澳元也进一步贬值，虽然获得了对人民币的相对优势，但潜在资本外逃下，同样前景不妙。

　　此外，受到汇率影响的还包括中资开发商入驻的东南亚国家，由于受此前美元低息因素刺激，国内开发商在近两年大举在香港发债，这些国内开发商持有的美元负债，未来将因本币贬值而受到冲击，其财务安全值得关注。不过，在境外有项目的开发商，则喜忧参半。一方面是美元计价项目带来的升值，但另一方面是人民币购买力下降带来的长期潜在客源减少。

　　至于国内楼市，尽管本币贬值背景下，人民币资产价格承压，但流动性仍然充裕，城市分化继续成为主旋律。持有一线城市的优质物业仍是较优选项，而急需去库存缺少外来人口流入的城市，风险暗藏。

 

 

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