联合办公模式生存大考：Mad Space运营时间不到一年

　　“最近听说圈里一家做得风生水起的创客空间创始人被架空。本来刚刚有点起色都泡汤了。如果拿不到新的融资，这家创客空间就得准备缴枪了。”一位房地产投资人如此告诉21世纪经济报道记者。

　　近两年来，为了推动经济结构调整和经济增长方式转变，中央政府发出“大众创业、万众创新”的号召。这随之催生了大量小微企业的办公需求。以优客工场、3Q等为代表的众创空间，大批涌入市场。

　　然而另一面是，在资本驱动下，创客空间发展过于快速，以至于许多创始人还未找到一条真正的盈利模式。这也成为备受行业质疑的关键点。

　　11月15日，位于龙湖北京长楹天街商业综合体中的“一展空间”正式开业，标志着龙湖地产正式布局联合办公业态。21世纪经济报道记者注意到，此次龙湖非常明确，联合办公不是一个未来五年内看得到利润的业态。龙湖深谙，联合办公找到良性盈利模式不易。

　　21世纪经济报道记者调查发现，随着创客空间大批量涌入，不少尚未理清盈利模式的创客空间也在陆续倒闭。这些运营者普遍面临的问题是，盈利模式单一、运营分散等。

　　倒闭的创客空间

　　此番龙湖将拿出部分自持物业用来布局联合办公，从而强化其商业生态圈的客流。从模式逻辑上，这可以理解。但在野蛮生长的联合办公领域，不少收益主要来自于租金的联合办公正面临着生存大考。

　　10月26日，位于北京铭基国际创意园内的联合办公空间Mad Space宣布破产倒闭。10月28日，Mad Space全部入驻创业者已经搬离。而这个创业空间的运营时间不到一年。

　　21世纪经济报道记者了解到，尽管在关门前，该空间内入驻率已达到60%，但没有后续资金支持、也未形成稳定盈利，Mad Space最终选择了放弃。

　　10月29日，21世纪经济报道记者来到北京铭基国际创意园，由于恰逢周末，园区内并没有很多人员走动。从园区大门走入，左手边的墙面上挂着入驻公司标牌，其中依然包括Mad Space，所在位置为A1区域。

　　21世纪经济报道记者看到，此时Mad Space已经完全搬离了铭基创意园，A1区楼内也已经没有任何办公的迹象。由于屋内没有开灯，整体非常昏暗，透过玻璃门窗，记者只能隐约看到一大片空出的场地，靠墙的一些区域和场地内的几个小隔间里还随意摆放着几张桌子。园区内正在打扫卫生的清洁人员告诉记者，他们昨天已经进入A1楼内进行了最后的清扫，现在里面基本是空的。

　　北京铭基国际创意园招商负责人告诉21世纪经济报道记者，“从Mad Space进入园区到招商到撤离，双方关系一直融洽，其间双方也曾共同为该空间招商。租赁给Mad Space的场地是A-01座，实际面积为1452平方米，Mad Space自己搭建了小二层，才使租赁面积达到约3000平方米。停电大概从今年8月份开始，总共断电3次（不是传说中的10次），每次断电前会提前一两小时通知租户。”

　　该人士称，“Mad Space是园区中租金费用最低的，到离开前园区也并没有要给他们涨租金。对Mad Space的交租方式也很人性化，从三个月一交，到一个月一交，最后宽限到半个月一交，最终他们拖延到实在无法给出交租的具体日期才短时间断了电。”

　　对于Mad Space的倒闭，21世纪经济报道记者辗转联系到Mad Space创始人，但该人士以“没有时间”为由拒绝了采访。

　　21世纪经济报道记者采访到Mad Space一位传媒行业的入住者。这位何姓女士表示，“对我们这样的小型创业者而言，能有个暂时办公的地方就行，要求不高。一开始整体感觉不错，一个人一个工位860元/月，押一付一的合约，可以提供网络、打印、水电，性价比较高，我们也能接受。但后来，他们似乎与物业没有协调好，经常发生断电。他们的解释是物业方面一直涨房租，但我们认为这与入住者是没关系的。我们是交了租金的租户，如果与物业方真出了问题，至少应提前告知我们，但他们也没做到。”

　　何女士表示，在北京，小型创业公司如果在写字楼进行办公，租金会偏高。对于小型团队而言，能有一个环境相对舒适、性价相对较高的地方已经不错了，只是保障性太差。

　　北京铭基国际创意园招商负责人表示，园区方面认为Mad Space其实仍有成长空间，但因其一直未形成盈利，所以没有坚持运营下去。

　　扩张与盈利错位？

　　2015年被称为我国众创空间的元年。这一年，众创空间从50余家发展到2300多家，增长近46倍。全国包括2345家众创空间在内的孵化器达到4875家，成为全球孵化器数量最多的国家。而据不完全统计，截至2016年初，中国类似于Mad Space这样的联合办公空间数量也已达近千家，且主要集中在京沪穗等城市。

　　然而在众创空间大量增长背后，行业洗牌也随之而来。由于过度依赖政府补贴，盈利模式单一，以及“散”、“薄”、各自为政等隐疾，众创空间在2016年年初便迎来一轮“倒闭潮”。

　　公开资料显示，2016年2月，深圳的创客空间“地库”在营运4个月后宣布倒闭；2月27日，青年联合办公空间北京绿客屋因与房东产生纠纷被砸毁；3月份，优客工厂与宏泰创新空间的合并也受到业界高度关注。

　　北京3W咖啡创始人许单单曾表达过自己的担忧，创客空间之间的竞争加剧，将带来行业泡沫。

　　佰仕会创始人陈方勇认为，“创客空间失败的原因，大致都是讲了一堆空间之外的故事，结果却找不到买单的新资本，只能回归盈利本身，进行砍成本、降规模，开始恶性循环。原本这是个慢工出细活的事，大家都太着急了，产品都不对，哪还谈得上其他？”

　　在陈方勇看来，开发商要做共享空间的逻辑是商业地产价值升级。当前国内商业地产普遍面临销售困境，而传统的商业地产运营也无法产生更高价值。无论是写字楼、酒店还是购物中心，普遍开始遭遇同质化困境，行业出现存量过剩、消化困难。因此需要向新经济靠拢，希望用新经济的估值逻辑来拯救几乎要被资本抛弃的存量资产。

　　联合办公空间的逻辑

　　陈方勇分析认为，与开发商不同的是，创投机构加入共享空间的逻辑是筑巢引凤、温室孵化。这些机构通过提供一个空间，将优秀的创业团队吸引进入，近距离观察这些团队的行为方式，集中提供辅导服务、集中组织创投对接。对于创投机构而言，一个成功项目的投资回报要远大于提供空间而来的租金收入。而足够多的创业资源导入非常重要，成熟的孵化链条是成功的保证。

　　而与创投机构逻辑不同的是，陈方勇认为，资产运营人（或者说轻资产管理公司）介入共享空间的逻辑则是空间的资产管理价值逻辑。这部分机构的出发点是：在存量资产时代，资产本身的价值必须结合资产管理才能激发，而这只能由专业团队完成。国际品牌的酒店管理公司其实就是这一逻辑的代表，他们赚取的收益与其说是“租金差”，不如说是“资产管理收益”，因为单纯收租只是可以随时被替代的“二房东”，而如果做到后者就是不可或缺的“掌盘人”。

　　优客工场创始人毛大庆在接受21世纪经济报道记者采访时表示，作为联合办公空间，租金是优客工场的主要来源。比如目前阳光100在运行不到一年时间内，已经开始盈利。在他看来，联合办公未来还会有很多衍生品，其中未来企业流量搭载、企业生态培养等，都会是盈利方向。

　　毛大庆解释道，优客工场有五层盈利模式。第一层是出租工位；第二层是出租空间，比如会议室、剧场；第三层是会员收入，优客工场已经开始针对会员进行收费；第四层收益来自于股权投资加股权分红，优客工场已经参股14家公司，主要投资与优客工场服务有关的公司；第五层收益便是流量搭载。“

　　SOHO3Q一位负责人则表示，SOHO3Q的定位并不是创业者，而是针对具有灵活办公需求的公司。这其中，不乏如乐视、美团等大型企业。创业者实际只占据了很小一部分。该人士透露，主流客群如果依靠创业者，将无法保证租金收益。

　　这些知名的联合办公尚且难以依赖简单的创业者租赁实现盈利，对于那些单一的创客空间而言，如果没有厘清运营逻辑，显然都将陆续面临生存问题。

　　“为什么要做？怎么能活？你和别人有什么不同？如果不是投机你真的能创造更大价值而成为更优的那个选择？真的算好现金流的账而不会半道崩殂？你真的确信自己不可替代而不会将满屋子的锦绣给别人做了嫁衣？”陈方勇感慨道，“可惜，短短不过一年多时间，很多人都没能等来他们想要的未来，讲故事的他们开始遭遇一个个‘事故’。”

 

 

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