房企营增利降下新选择：多元化转型潮 地产+金融+趋势热

　　今年以来，一线以及部分热点二线城市房价呈过快上涨态势，但房企增收不力明显，土地市场楼面价普遍上涨、摊薄企业利润，传统的拿地、盖房、卖房的开发模式难以为继。新一轮房地产调控下，房企盈利空间再受阻，转型成大部分房企的选择。

　　转型既是机遇又是挑战，转型顺利将推动业绩指标改善，反之也可能顾此失彼成为累赘。

　　在此背景下，“地产+金融+”多元化发展模式受到转型房企的热捧。但石榴集团总裁桑春华认为，中国经济未来发展趋于泡沫，在资本市场不断成长过程中，中国经济未来五到十年会经历一个非常艰难但是非常重要的产业转型期。并引用知名财经作家吴晓波的观点表示，在未来资产大泡沫的过程中，创业和股权投资是能够跑赢这个时代的两个通道。

　　营增利降房企转型潮

　　国家统计局数据显示，2016年10月末，我国商品房待售面积69522万平方米，较2015年10月末68632万平方米，增长890万平方米。

　　随着房地产行业进入白银时代，中国房地产的主体已经从增量为主转变为存量为主，从开发销售转向持有运营，这些都意味着盈利模式、利润来源将发生变化。尤其进入2016年以来，爆发式的增长也难挡在各种成本压力下房企增收不增利的困境，甚至上市房企的净利润首次跌破8%。

　　中原地产研究部统计显示，132家上市房企今年前三季度合计营业收入为8780.5亿元，净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%；2016年上半年，130家房企的净利润率有8.15%，而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。

　　同时土地置购量降价反涨的现象，也一定程度上反映出，今年上半年市场经过一轮爆发式增长后，市场拿地面粉贵于面包成本压力加剧。据统计，2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿元的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗。

　　国家统计局数据称，今年1~10月份，我国房地产开发企业土地购置面积16873万平方米，同比下降5.5%；但土地成交价款达6764亿元，增长16.7%，增速提高3.4个百分点。

　　房企躺着赚钱的黄金时代已经过去，在此背景下，走多元化道路已经成为当下房企转型的新趋势。

　　数据显示，截至2015年底，上市房企中涉及转型及多元化发展的已近50家。据悉，今年以来，A股136家房企中，目前已有15家房企停牌筹划重大事项，部分房企公布的重大事项预案显示，多数均为转型事宜。

　　如恒大集团转型进军互联网、文化、健康等多个领域；绿地跨界民宿、文化城等领域；雅居乐形成“物业管理、教育、环保、地产”四大产业格局。华业、金茂、京投等品牌地产企业都不约而同步入转型行列，开启多元化发展道路，为企业业绩增长提供新方向。

　　今年10月底，在地产业低调发展近十年的K2地产也开始为转型做准备。11月初首次发布品牌焕新发布会，正式对外宣布改名为石榴集团，并直言在保留原有传统房地产板块业务的同时向科技、金融领域跨界转型，未来将形成科技+金融+地产的多元化发展模式。

　　业内人士认为，新一轮房地产调控下，房企盈利难度进一步提升，转型已是大势所趋。但转型需要慎重，转型顺利将推动业绩指标改善，反之也可能成为累赘。

　　中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊表示，在新常态下，房地产行业正经历着从简单的住宅产品生产，到复合、跨界、相互融合共享的服务平台的转变。随着互联网、信息经济、智能技术向房地产领域的渗透和拓展，房地产的定位、功能也有所变化，一些传统的投资理念、方式方法已经跟不上新的发展变化，如果继续用老的观念去投资，不细分市场，就有可能造成新的产品积压，企业销售困难。

　　“地产+金融+”趋势热

　　房地产是资金密集型行业，此轮转型潮中，“地产+金融+”是诸多房企的跨界方向，且其中已有部分企业进入实操阶段。

　　据了解，石榴集团旗下沃克邦通过与多家成熟基金合作，发起成立创业投资基金联盟，管理百亿元人民币的产业投资基金。目前已完成智能硬件、3D打印等50多家高科技领域企业的投资及投资管理服务。

　　除石榴集团外，恒大也早已布局金融板块。2015年恒大收购中新大东方人寿更名为恒大人寿，在此基础上成立了恒大金融集团。之后，恒大再次斥资近39亿港元，通过二级市场收购及市场外大宗交易方式累计收购盛京银行3.24亿股H股，成为盛京银行第四大股东。

　　同时据不完全统计，除恒大、石榴集团外，万达、绿地、复兴地产、泰禾、新湖中宝、上置集团、泛海控股等多家大中型房企已先后布局金融业。

　　据了解，目前房企的金融创新主要有两类，一类是资产证券化创新；另一类则是互联网金融理财产品。后者较为大众化且创新难度较小。选择科技投资方向的桑春华表示，在未来资产大泡沫的过程中，“创业和股权投资是能够跑赢这个时代的两个通道”。

　　对于转型的途径，盛世神州基金董事长张民耕表示，盘活存量、优化资产结构、开启新融资新渠道已经成为地产开发商的重要任务，企业板块升级、集团产融结合的发展道路势在必行，开发商的轻资产化、商业物业的资产证券化的前进与探索也随之成为万众瞩目的焦点。

　　业内共识，在白银时代，房地产行业转型既是挑战又是机遇。金融资源、行业资源、经营能力成为房地产企业能否脱颖而出的关键因素。

　　金融行业研究员霍肖桦表示，房地产开发商需要一定的资金流通，而房地产做金融将会实现产融结合，为房地产开发提供资金便利。金融业务不仅能帮助房地产业务的发展，还将促进多个业务发展，帮助房企实现多元化战略。

　　值得关注的是，石榴集团转型涉足金融的同时，科技板块业也一并扩展。

　　科技创新是进入2016年以来受关注频率较高的词汇。党的十八大提出实施创新驱动发展战略，强调科技创新是提高社会生产力和综合国力的战略支撑，必须摆在国家发展全局的核心位置。

　　为推进科技创新创业切实服务于实体经济转型升级，国务院等多部门出台多项政策推进供给侧结构性改革、服务实体经济转型升级的重要举措，从不同的角度和侧重点，为企业创新和科技发展解压松绑。

　　“这于地产而言又打通了一条转型升级、持续发展的绿色通道。”业内人士分析，对于当下正在转型的房企而言，如果地产是载体，金融是支撑，科技创新便是实现其战略转型的灵魂。在我国政府高度重视科技自主创新，大力实施国家自主创新战略的背景下，科技+金融+地产的崭新商业模式，已经成为顺应时代潮流、打造市场主导的技术创新体系、实施国家自主创新战略的重要方式。

　　据了解，由单一民营企业投资运营的中关村科技园分中心——北京石榴科技创新中心已在石榴集团的新布局下开始运营。

　　桑春华表示，中国经济未来发展趋于泡沫，在资本市场不断成长过程中，中国经济未来五到十年会经历一个非常艰难但非常重要的产业转型期。对于当下，桑春华认为要勇于改变，保持一直在路上的创业者心态，才能不被时代甩下。

 

 

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