广东佛山重回限购+限贷模式

　　这个十一黄金周后，佛山楼市再度回到“限购+限贷”模式。
　　
　　在这一轮新政出台之前，经过今年前9个月的火热成交，佛山商品房成交规模再度坐上全省“老大”的席位，同时，仅用了9个月住宅成交面积就超过去年全年销售规模，刷新历史纪录。而刚刚过去的这个黄金周，也被业界称为“限购前的狂欢”。
　　
　　整体来说，今年以来受广州需求外溢影响，佛山东部区域房地产市场被认为出现了过热、升温过快的现象。
　　
　　在业界看来，这一轮“限购”相对“温柔”，但是“限贷政策”对于不少买家有一定影响。而盘点2008年以来的政策与市场的互动关系不难看出，每一轮收紧性调控政策都对市场成交量产生直接影响，而价格则在调控中趋于稳定。
　　
　　本轮调控：
　　
　　除了“双限”更重申规范市场
　　
　　10月7日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》的，限购区域非普通住房，执行最低首付款比例为60 %，原购房贷款未结清的执行基准利率的1 ．1倍。非限购区域，第二次购买且原购房贷款未结清的非普通住房，同样执行这一标准。
　　
　　《通知》中还对全市房地产市场平稳健康发展提出了一系列要求。包括加强商品住房销售监管，引导合理定价，新建商品住房首次明码标价备案应参照同区域、同品质、同类型商品住房价格确定。商品住房价格一经备案，60日内不予受理上调备案价格的申报。以及严打捂盘惜售、虚假宣传、未取得预售许可进行商品房销售、价外收费、一筹多认、非法金融、违规炒楼等违法违规行为等。
　　
　　也就是说，在新政的规范下，楼盘随意定价、涨价，营造出消费者恐慌“追涨”入市的氛围，以及未拿到预售证就向销售者卖楼收费，或者以一二手联动和电商等形式，收取“房价之外的费用”等行为将被严查。
　　
　　市场背景：
　　
　　前9个月佛山卖楼已超去年全年
　　
　　据佛山市住建局最新发布的数据显示，1-9月份，佛山五区商品房销售面积达到1702.19万平方米，位居全省第一。成交均价9120 ．97元/平方米，同比上升8.02%。
　　
　　其中，商品住房销售面积为1421.73万平方米，成交均价为9299 ．02元/平方米，同比上升9 ．64%。房价水平位居全省第五，低于深圳、珠海、广州、东莞等城市。
　　
　　南都记者翻阅了往年佛山年度成交数据发现，今年前三季度的成交面积已经超过了去年全年的成交规模，用了9个月就刷新历史成交纪录。
　　
　　而刚刚过去的这个黄金周，也被业界称为“限购前的狂欢”，佛山世联监测数据显示，十一假期七天楼市网签量表现为“节节高”，全市成交6427套共69.35万平方米，环比上升7.8%，与去年同时期的9.92万平方米相比，翻了好几倍。其中，南海和顺德仅1年时间均价上涨3000元/平方米，迎来了佛山限购重启前的“最后一波疯狂”。
　　
　　在这其中，新盘成交价格同样抢眼，共有3个板块突破2万单价的天花板，逐步逼近广州楼价。分别为金沙洲、三山和大沥黄岐，均属广佛区域，广州客户外溢是价格拉升关键。
　　
　　而本次佛山发布调控政策的同时，权威人士表态认为，随着近年佛山城市升级成果显着，区位优势突出，受广州需求外溢影响，佛山东部区域房地产市场出现过热、升温过快的现象。房地产市场的局部升温将影响佛山市制造业及其他产业发展。

　　
　　预测
　　
　　调控后市场怎么走？
　　
　　成交量回落价格平稳
　　
　　在这一轮限购之后市场成交量和楼价将如何发展，是市场最关心的问题。而业界普遍认为，市场将出现区域化的小幅量价波动，部分区域成交量可能会出现回落，但是市场成交价格整体将保持平稳。
　　
　　盘点2008年以来重要政策和市场成交的互动关系，也不难看出，政策对于市场成交作用力还是比较明显的。首先是在于区域宽松的市场促进政策相继落地后，住宅成交的量价都在当年或者次年出现明显上涨，尤其是楼价会在政策发布后的半年到一年内迈上更高台阶。例如在2008年到2009年系列刺激性政策出台后，2009年住宅成交规模环比翻倍，2010年楼价从5字头跃上7字头。
　　
　　而反之，趋于收紧的调控政策对于市场成交量的抑制较为明显，同时楼价涨幅也开始“止步”，楼价表现平稳。在2010年至2011年市场的系列信贷、限购政策落地之后住宅成交连续4年相对低落，但价格始终在7、8字头水平。而2014年开始的再度刺激政策落地后，佛山住宅成交面积屡创新高，在今年开始破9。
　　
　　一张图看懂政策变动与佛山房价走向
　　
　　2008年　●10月27日，首次购房房贷利率的下限可扩大为贷款基准利率的0 ．7倍，最低两成首付。●11月1日，个人首次购买90平方米以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。
　　
　　2009年　●3月3日，粤15条新政出台。包括松绑二套房贷，并降低营业税以及契税的征收标准。●3月19日，广佛同城化正式启动。●10月24日，“国四条”出台。包括增加普通商品住房的有效供给，加大差别化信贷政策执行力度等。
　　
　　2012年　●2月8日：央行要求满足首次购房家庭贷款需求。
　　
　　2013年　●2月26日，新国五条落地。重申严格执行商品住房限购措施。
　　
　　2014年　●5月12日央行“喊话”支持首套房贷款需求。●8月7日佛山限购松绑。限购对象从以“家庭”为单位调整为以“个人”为单位；异地户籍购房不需要社保或者纳税证明。
　　
　　2015年　●3月31日，降二套房首付，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。●5月1日，佛山市正式解除限购。●9月1日，公积金二套房贷首付比例下调至20%。
　　
　　2016年　●2月2日，非限购城市首付比例下调至2成，二套比例下调至3成。
　　
　　2009年　●12月9日，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。
　　
　　2010年　●1月7日，国务院办公厅发布“国十一条”，二套房贷不低于四成首付。●2月26日，“粤四条”出台，严格执行第二套房贷制度。●4月17日，“新国四条”提出，首套房贷首付三成起，二套房贷首付五成起。部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷款。
　　
　　2011年　●1月26日，“国八条”，二套房首付提高至六成起。●3月18日，佛山“限购令”出台，本地家庭停购第三套，外地家庭限购第二套。●8月11日，强调严格执行限购政策。

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