深圳调控楼市新政策：试点商品房现售

　　日前，深圳市土地房产交易中心挂出一宗试点商品房现售的商住地块，意味着深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。

　　作为较早接触预售制度的城市，在房价高企背景下试水现房销售，这一动作不出意外地又被解读为深圳调控楼市的新举措。

　　不过，昨日深圳市规土委指出，现房销售是为了解决期房销售中出现的“货不对板”“项目烂尾”等问题。地产观察人士认为，现售只会让深圳房价上涨并延长开发周期，但对深圳房地产市场的游戏规则并没有影响。法律界人士则分析，对于购房者而言，现售相比预售无疑风险更低。

　　新地块成深圳首次现售试点项目

　　4月26日，深圳市规土委网站挂牌出让一宗编号为A 816-0060的土地，位于龙华新区民治办事处。出让公告显示，该地块用途为二类居住用地、商业用地，土地使用年限70年。地块土地面积约3 ．57万平方米，建筑面积为14 ．6万平方米，将采用招标形式出让，投标保证金达9亿元。

　　值得关注的是，这是深圳首次试点商品房现售的项目用地。即是说，这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。

　　据悉，去年4月份，广东省政府与住建部签署了共同推进城乡规划建设体制改革试点省建设合作协议，其中包括开展商品房预售制度改革的有关规定。按照广东省住建厅的要求，深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。

　　深圳市规土委昨日表示，这是深圳为深化改革，进一步规范深圳市房地产市场，在全国范围内率先探索商品房预售制度的改革。对试点项目，深圳规土委将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。

　　“此次试点主要是为了探索房地产行业的转型。楼市已经进入下半场，全国甚至出现商品房供应过剩的局面，在这样的背景下房地产行业要做大做强，就必须提高行业集中度。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，在现售制度下，大房企的生存几率更大，集中度自然也能提高。

　　业内判断：不一定取代预售

　　据了解，中国内地预售制度是上世纪80年代从香港引入，深圳成为首个接触预售制度的城市。然而，深圳市规土委指出，预售制度模式下也出现了一些问题，例如“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等，甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人合法权益，影响社会稳定。

　　早在2005年，就曾有媒体报道，深圳酝酿取消商品房预售政策。但取消预售将导致回款周期加长，开发商一致反对，再加上行政许可等法律环节还存在问题，因此“现房销售制度”未能推行。

　　时隔11年，商品房现售终于在深试点。然而，在深圳市政协委员、深圳市决咨委委员陈蔼贫看来，这种现售的探索只是一个个案，主要是为了解决当前市场出现的矛盾与问题。“现售并不意味着对预售的否定，实际上目前对于预售制度实践中所出现的问题还是有办法规范的，现售不一定要取代预售。”

　　李宇嘉表示，这只是一个试点，并不意味着接下来现售制度完全铺开，“至于以后是否要大范围推广，主要还是看试点效果，比如开发商愿不愿意拿地、拿地后开发周期究竟比预售制度下延长多久，入市价格上涨幅度有多少，老百姓认可度有多大。”深圳市规土委也强调，目前，深圳仍按照国家和省市商品房预售制度的相关规定开展商品房预售审批工作。

　　名词解释

　　[商品房预售]

　　是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的销售形式，亦称卖期房、卖楼花。

　　[商品房现售]

　　是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。其在一定程度上满足了消费者对于商品房这种特殊的商品“钱货两清”的心理需求。

　　声音

　　开发商：

　　深圳房产开发资金充足

　　现售没有任何影响

　　“现售制度不可避免将对开发商资金提出更高要求，”陈蔼贫表示。不过，一要求匿名的开发商负责人对南都记者坦言，“谈不上什么高要求，深圳开发商不缺钱。”按其说法，深圳房地产的供应量本来就很少，现售制度下开发周期至少比预售的整体周期延长一年，因此现房的定价可能比预售更高一些，“以现售形式入市，只会让深圳房价上涨并延长产品供应周期，但实际上对深圳房地产市场的游戏规则并没有产生任何影响。”

　　知名地产人士弓鸣也持相似观点，他说，“政府并没有要求开发商在拿地之后不能进行银行授信，运用银行开发贷。这意味着开发商在开发项目时与银行合作的每个环节都没有任何变化，只是合作周期稍微拉长，而且房价还相应上涨，此消彼长，对开发商并没有任何影响。”

　　来自人民银行深圳中心支行的统计数据显示，2015年12月末，深圳房地产贷款余额为10286亿元，首次突破万亿元关口，同比增长29.2%。其中，房地产开发贷款余额为1977亿元，同比增长2.2%。从2015年12月情况看，房地产开发贷款不良率为0.11%，同比下降0.13%。这表明，深圳房地产开发贷的质量依然良好。

　　“深圳目前的房地产开发资金十分充裕，深圳开发商有充裕的资金和足够多的资金合作机构，”弓鸣透露。

　　律师：

　　卖现房会导致涨价

　　但也降低购房风险

　　虽然在一定程度上会导致房价上涨，但此次变期房销售为现房销售，也被诸多业内人士认为对购房者将产生一定利好。“现房销售对于购房者来说，将有利于降低风险。”知名房地产律师、北京盈科（深圳）律师事务所合伙人周科称，此前深圳宝安区曾经发生过开发商老总因刑事犯罪被判刑，导致企业陷入停顿的情况，房地产项目也迟迟无法交楼，给业主带来损失。而且，在期房销售制度下，消费者对于所购买的商品房的绿化、外立面、配套设施等信息无法全面掌握，仅凭一纸楼书作为对消费者的承诺明显是不公平的。

　　不过，周科同时指出，“当然，通过现房销售调控市场只是一种间接影响。”他说，最主要的目的还是防止出现烂尾楼的风险，从而保障小业主的利益，维护市场的稳定。

 

 

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