香港旺铺租金大跌近五成 到底是无奈还是价值回归

　　从去年港府要求收紧一签多行政策、香港反水货客事件频发以及天价药店等事件发生后，香港零售业自去年下半年开始已经感受到一股强劲的冷风。尽管港府试图以推广旅游项目、拨付专款支持等方式以挽回颓势，但仍然没能止住香港零售业越来越冷的状况。

　　受此影响，包括铜锣湾、尖沙咀、中环及旺角等在内的香港核心零售区的商铺租金按季环比下跌5%~7%，其中，铜锣湾的一线商铺租金更较2013年高峰时大跌近五成！

　　据证券时报报道，数据显示，与2015年同期比较，2016年前两个月合计的零售业总销货价值下跌13.6%。在扣除期间价格变动后，2016年2月的零售业总销货数量比2015年同月下跌19.5%，2016年前两个月合计的零售业总销货数量下跌12.3%。

　　香港零售管理协会主席郑伟雄表示，今年2月的跌幅甚至超过了2003年SARS和2009年金融海啸时的“惨状”，创下了17年来最大的单月跌幅。

　　“原本我们预计，除了受旅客减少而影响的珠宝及百货等类别外，就连我们以为农历新年会刺激消费上升的超市和鲜肉类别也一样下跌。而就算鲜果蔬菜的销货价值按年升8.1%，也只是因为天气冷导致菜价上升，实际零售量跌了近28%。”郑伟雄说，食品和超市销货价值都下跌，反映了香港消费差强人意，或受到包括经济信心、股市和楼市下跌的影响，他形容“令人可怕”。

　　郑伟雄还表示，1月和2月是农历新年消费档期，但两个月的销货价值都按年跌近14%，在过去这么多年都没有见过。而放眼刚刚过去的3月份，郑伟雄表示，受到复活节假期影响，港人外游也让本地消费减少，因此3月的销货价值还会按年跌近一成，直至7到8月，都估计难以有大幅的反弹。

　　郑伟雄坦言，虽然零售业每况愈下，但其经营成本却未跟着下降，有零售店在去年已经决定要加薪3%至4%，虽然有部分街铺已将租金下调40%至50%，但商场仍有加租的情况。

　　据《21世纪经济报道》报道，随着内地访港旅客人数锐减，香港黄金地段的店铺租金已出现断崖式下挫。“各类商品销售金额全线下滑，这是十分罕见的，其中以珠宝钟表以及电子产品的跌幅最大。因此，一线地段街铺的租金在今年第一季度平均下跌了5%-7%，而铜锣湾区的租金相比2013年高峰水平更暴跌了51%。”戴德梁行香港商业部主管林应威在4月6日的记者会上表示。

　　香港铜锣湾罗素街的部分铺位曾获封“全球最贵铺位”，随着香港奢饰品零售业进入寒冬，奢侈品牌高价抢铺情景不再。他透露，罗素街8号地下3-5号铺去年年底由香港本地化妆品零售商卓悦取代原有的奢侈名表店卡地亚承租，每月租金则由276万港元骤降至160万元港币，大跌42%。

　　无独有偶，就在同一条街，曾经有“铺王”之称的罗素街59号地下B1至B3号的铺位，租金一度高达每月250万港元。此前由英皇钟表以每月250万港元承租，但其后却空置了长达近半年。根据香港土地注册处资料，这一“铺王”被施华洛世奇租下，租约由2016年1月开始，每月租金达到150万港元，比旧租约租金低了40%。

　　除了零售市道不景外，经济放缓及社会不稳定因素，令部分零售商看淡生意前景，并与业主提前解除租约，从而节省余下合约期内的租金开支。“据我们了解，已经有一些钟表及化妆品公司正在与业主协商提前解约，主要由于前几年扩充过快，随着销售业绩明显受压，而租约未到期，他们面对较大的成本压力。”林应威指出。

　　根据戴德梁行的统计数据显示，香港四大核心购物区，即铜锣湾、尖沙咀、中环、旺角，今年第一季度的商铺租金环比下跌5%-7%，相比2013年的高位则已暴泻34%-50%。

　　“我们预测今年上半年的商铺租金跌幅大约为10%左右，目前一线地段街铺的租金已经回落到2010年左右的水平。相比去年年底的急跌，今年的跌幅已经有所放缓，一些位置理想的铺位随着租金明显下调，均获得商户承租。因此，我们预计今年年中商铺租金有望稳定下来。”他表示。

　　不过，“随着一线零售区的商铺租金回落，部分商户正把握机会重新进驻一线铺位，包括时装、饰物、鞋类及化妆品等拥有较广阔消费群的店铺，均有承接奢侈品店铺的个案。同时，外国品牌亦希望抓紧铺租回落的优势，来港拓展业务。近月有不少日本及韩国品牌正积极物色香港的铺位，这些品牌从时装、化妆品、生活时尚以至食肆都有。”

　　值得一提的是，尽管零售铺租直线下泻，香港中环等主要商务区的写字楼仍然炙手可热。

　　背后的推手正是赴港拓展业务的内地银行和金融机构。根据戴德梁行的统计数据显示，香港核心商业区的写字楼租金在今年第一季度继续攀升，并以中区超甲级写字楼租金升幅最高，按季升幅达5.3%至每月每平方英尺128.88港元，而中区整体甲级写字楼的租金也按季升4.3%至每月每平方英尺115.64港元。

　　戴德梁行香港董事总经理萧亮辉表示：“中区租金得以续升，原因是中资金融机构的租赁需求仍然强劲，占了首季中区新签租赁面积的49%。银行及金融机构加上保险公司这两大行业占了第一季度全港各区所有新签租赁面积达80%。”

　　根据香港旅游发展局数据显示，今年前两个月，整体访港旅客按年下跌约13%，其中内地旅客下跌18%，海外旅客则增加7%。该局计划用近1亿港元重塑香港旅游形象及加强宣传，希望刺激旅客访港及消费。但目前看来，收效甚微。

　　香港工业总会名誉会长刘展灏表示，环球经济和内地经济下滑，加上过去一年，香港少部分人对内地旅客不礼貌行为，足以让内地旅客对香港却步，长远对香港多个行业有很大影响，而现在，影响正在陆续浮现。

　　香港品牌总商会日前委托香港理工大学进行的研究显示，香港零售业面临租金贵、过分依赖内地市场、游客消费模式转变（由购买奢侈品转为日常生活用品）等问题。商会认为，即使扩大内地自由行，也只能短期舒缓零售业压力，并不能解决业界面临的本质问题，例如缺乏本土品牌。

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