香港房地产市场量价齐跌 分析师：不必担心崩盘

　　由于房价下跌以及经济的不确定性，今年2月香港房屋销量同比下跌70%，创25年新低。政府公布的数据显示，2月香港售出房屋1807套，而一年前的数据为6027套，今年1月为2045套。香港房价也从去年9月的高点下降了10%。

　　此次下滑还使一些香港地产开发商削减了预期销售目标。新鸿基地产将香港的全年合同销售量下调了18%，至270亿港元。新世界对于一个经历过房地产繁荣与萧条的城市，这一情景不免使人担心。上世纪90年代末亚洲金融危机导致香港房价一度暴跌70%。而随后由于房贷利率较低、新住宅供给紧张以及内地买家的推动，房价在2003年至2015年9月间上涨了370%。

　　不过有分析师指出，不必担心此次房价下跌演变成崩盘。因为香港恒生地产分类指数近两个月内飙涨了18%，高出大盘近7个百分点。从去年6月的最高点至今年1月21日，该分类指数曾遭遇34%的下跌。

　　上一次房价下跌地产股却逆势上涨还是在2011年10月，当时3个月后房价便开始攀升。长期而言，地产股是非常好的先行指标。彭博数据显示，自1994年以来，这一指标成功预示了房地产市场70%的拐点。虽然这个并非完美的追踪记录，但的确给了那些乐观人士支撑。在他们看来，此次房价下滑只不过是一次暂时修正，而非长期下跌。发展财报显示，15-16财年（4月1日起）上半年的合同销售量暴跌79%，至28亿港元，仅完成全年销售目标的28%。

　　法国巴黎银行（BNPParibasSA）驻香港分析师WeeLiatLee预测，当地房价将于今年年末触底反弹，并在2020年前保持10%左右的年度涨幅，“为什么说股价是良好的领先指标，是因为基金经理们对实体房地产市场做了全面分析，并预测它将转向。”

　　分析师指出了几点不会发生崩盘的原因。其一是，当价格下降到一定程度时会吸引买家再度入场，销量也会止跌回升。美联物业（MidlandRealty）的数据显示，在截至3月13日的那周，香港主要住宅小区的二手房交易量增涨了五倍，创9个月新高。

　　而且，如果房价下跌太多，港府也会考虑出台相关措施。过去六年中，为了抑制房价上涨，当局提高了最低首付比例以及非居民买家的购房税，并对那些三年内转手的购房者征收额外印花税。

　　当然，股市有时也会与实体市场发生背离。而且香港目前也面临着诸多不利因素，如零售额萎缩、港口货运量下降、对中国游客的吸引力减弱等，这些从长期来看都有可能导致房地产需求下降。

　　另外还存在一个可负担能力的问题。Demographia的年度调查显示，2015年第三季度，香港房价是全球87个大都市区中最贵的。目前的房价水平仍然高出了普通民众的支付能力，特区行政长官梁振英上周也表示将继续增加供给。

　　《金融时报》指出了香港地产股逆势上涨的另一个原因。房地产行业在亚洲投资者心中地位比较特别，投资者也很难避开它。标普旗下研究部门CapitalIQ的数据显示，按市值计全球最大的十家上市房企中，有8家是亚洲的，其中又有4家位于香港——新鸿基地产、九龙仓集团、恒基兆业以及太古地产。

　　他们的市值情况也解释了此番股价上涨的一个原因：逢低买进。上述前十榜单中，只有香港房企的市价是远低于账面价值的，所以它们的股息率都较高，位于2.5%-5%之间。

　　但该报道也指出，大部分分析师预计今年香港房价还将下跌15%。此前受到抑制的零售租金也在下跌。由于地产商纷纷通过各种手段，如提供现金返还、贷款便利等方式来刺激销售，因此实际情况可能比数字体现的要更为严重。

 

 

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